TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/02241

N° Portalis DBX4-W-B7I-TASL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[P] [O]

[B] [O]

C/

[N] [M]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [O],

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [B] [O],

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [M],

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 27 et 28 avril 2021 signé par voie électronique et par l’intermédiaire de son mandataire à la gestion locative, l’EURL CABINET MOULLIN-TRAFFORT, Monsieur [P] [O] a donné à bail à Monsieur [N] [M] un appartement à usage d’habitation n° 86 et un parking n° 449 situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 452,43 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 22 février 2024, Monsieur [P] [O] a fait signifier à Monsieur [N] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [P] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Monsieur [P] [O] a ensuite fait assigner Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2691,44 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement, avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, Monsieur [P] [O], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2691,44 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2024 comprise. Il s’oppose par principe à la demande d’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire formée par le défendeur. Il précise que le locataire a repris le règlement des loyers de juillet et août 2024.

Monsieur [N] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 250 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il expose sa situation financière, expliquant exerce un emploi en CDI qui lui procure un revenu de 1400 euros depuis juillet 2024 et qu’il rembourse un crédit à la consommation à hauteur de 350 euros pendant encore environ 24 mois. Il explique qu’il a cessé d’honorer le règlement de ses loyers en raison de sa situation de santé et qu’il avait ainsi perdu son travail mais que sa situation s’est améliorée.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [P] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 avril 2021 contient une clause résolutoire (article VIII – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 1493,31 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [N] [M] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [P] [O] produit un décompte du 22 avril 2024 démontrant que Monsieur [N] [M] reste devoir la somme de 2691,44 euros, mensualité d’avril 2024 comprise. Il justifie du montant de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2023.

Monsieur [N] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Néanmoins, il convient de retrancher de cette somme les frais de procédure portés en compte au 03 janvier 2024 pour un montant de 100,03 euros, lesquels relèvent des dépens.

Monsieur [N] [M] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2474,41 euros, avec les intérêts au taux légal de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience depuis juillet 2024 qui résulte tant des déclarations du défendeur que du demandeur, du montant de la dette locative, de la situation personnelle et financière du locataire, ainsi que des propositions de règlements formulées par Monsieur [N] [M], démontrant sa capacité à solder la dette locative, et nonobstant l’opposition du bailleur, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 250 euros chacune et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [N] [M], et la conditions de reprise du paiement du loyer courant étant remplie, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [N] [M] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [O], Monsieur [N] [M] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2021 entre Monsieur [P] [O] et Monsieur [N] [M] concernant un appartement à usage d’habitation n° 86 et un parking n° 449 situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] à verser à Monsieur [P] [O] à titre provisionnel la somme de 2474,41 euros (décompte arrêté au 22 avril 2024, incluant une dernière facture d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Monsieur [N] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 250 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [P] [O] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [N] [M] soit condamné à verser à Monsieur [P] [O] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] à verser à Monsieur [P] [O] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La vice-présidente