TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copies

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 19/04624

N° Portalis 352J-W-B7D-CPUUU

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

10 Avril 2019

JUGEMENT

rendu le 21 Décembre 2023

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TAM

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-Paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0794

DÉFENDERESSE

Société SC LFF 2

représentée par son gérant Monsieur [G] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #K0148,

et par Maître Christèle EYRAUD, avocat au barreau de Clermont-Ferrand, avocat plaidant,

Décision du 21 Décembre 2023

18° chambre 1ère section

N° RG 19/04624 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPUUU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Pauline LESTERLIN, Juge,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 11 Avril 2023, tenue en audience publique devant Madame Anne-Claire LE BRAS et Madame Pauline LESTERLIN, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2023.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 21 décembre 2023.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2015, la société HABITAT PARISIEN a pris à bail commercial auprès de la société SC LFF 2 des locaux au 4ème étage du [Adresse 3] et du [Adresse 4], pour une durée de douze années à compter du 26 janvier 2016.

Aux termes du bail, le loyer trimestriel est de 29 120 euros HT, soit 34 944 euros TTC, et le dépôt de garantie est d’un montant de 58 240 euros.

Par avenant, les sociétés HABITAT PARISIEN et LFF 2 ont convenu :

— de la substitution de la société TAM à la société HABITAT PARISIEN, dans l’intégralité des droits et obligations du locataire résultant du bail commercial du 16 décembre 2015 ;

— de la libération corrélative de la société HABITAT PARISIEN de toutes obligations résultant dudit bail commercial.

De nombreuses difficultés sont apparues au cours de l’exécution du contrat, notamment concernant la reddition annuelle des charges, le montant de la provision sur charges et le montant du loyer au prorata des surfaces.

Par acte du 10 avril 2019, la société TAM a assigné la société SC LFF2 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir réduire le montant trimestriel du loyer à la somme de 27.518,40 euros HT (soit 33.022,08 euros TTC) avec effet rétroactif au jour de la conclusion du bail, condamner le bailleur à la répétition de l’indu pour la période du 26 janvier 2016 au 26 avril 2019, soit la somme de 1.330,66 euros TTC ainsi que la somme de 3.203,20 euros non soumis à la TVA au titre du trop perçu sur le dépôt de garantie. Par ailleurs, le preneur demande le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges acquittées depuis le début du bail, soit la somme de 47.775,50 euros TTC. Enfin, le preneur formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 20.000 euros pour conclusion et exécution de mauvaise foi du bail du 16 décembre 2015.

La société SC LFF2 a constitué avocat mais n’a pas donné suite aux injonctions de conclure.

L’affaire a été clôturé le 7 juillet 2020 et fixée pour être plaidée à l’audience du 15 février 2021.

Par ordonnance du 19 janvier 2021, le juge de la mise en état a fait droit à la demande de rabat de clôture afin de garantir le respect du principe du contradictoire.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 29 juin 2021, la société TAM demande au tribunal de :

— FIXER le loyer du bail commercial du 16 décembre 2015 au montant trimestriel de 27 518,40 euros HT (soit 33 022,08 euros TTC) avec effet rétroactif au jour de la conclusion dudit bail ;

— CONDAMNER en conséquence la société SC LFF2 à rembourser à la société TAM la somme de 42 558,77 euros à titre de répétition de l’indu, sur les loyers acquittés pour la période du 26 janvier 2016 au 26 juillet 2021 ;

— CONDAMNER en conséquence la société SC LFF2 à rembourser à la société TAM la somme de 935,10 euros non soumis à TVA à titre de répétition de l’indu, sur le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail commercial ;

— CONDAMNER la société SC LFF2 à rembourser à la société TAM l’intégralité des provisions sur charges et taxes acquittées par ses soins depuis la conclusion du bail commercial ;

— CONDAMNER en conséquence la société SC LFF2 à rembourser à la société TAM la somme de 67 775,50 euros TTC à titre de répétition de l’indu sur les provisions sur charges et taxes acquittées au 26 juillet 2021 ;

— CONDAMNER la société SC LFF2 à payer à la société TAM une indemnité de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour conclusion et exécution de mauvaise foi du bail du 16 décembre 2015 ;

— ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER la société SC LFF2 à payer à la société TAM la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société SC LFF2 aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Paul YILDIZ (REALEX (AARPI)) Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mai 2021, la société SC LFF2 demande au tribunal de :

— juger les demandes de la société TAM mal fondées,

En conséquence,

— débouter la société TAM de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner la société TAM à payer et porter à la société SC LFF2 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du même code,

— rejeter l’exécution provisoire.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été de nouveau clôturée par ordonnance du 1er février 2022 et renvoyée à l’audience du 13 décembre 2022 puis du 11 avril 2023 pour être plaidée.

MOTIFS

Sur le montant du loyer en principal

Le preneur fait valoir qu’aux termes du bail, la surface des locaux donnés à bail est une condition déterminante de la fixation du montant du loyer, toute différence entre la surface stipulée au bail et la surface réelle étant un motif contractuel de diminution proportionnelle du loyer ; que les travaux réalisés par ses soins, avec l’accord du bailleur, ne peuvent expliquer une surface réelle inférieure de 14m2 par rapport à la surface stipulée au bail de 256m2, représentant une surévaluation de 5,5% de la surface louée ; que le certificat de mesure produit par le bailleur n’a pas été réalisé contradictoirement, qu’il a été réalisé au cours d’un audit amiante et qu’il ne s’agit pas d’un certificat dédié à la détermination d’une surface ; que par conséquent, le loyer devra être réduit de 5,5% avec effet rétroactif à la date de signature du bail.

En réponse, le bailleur fait valoir que les certificats de mesurage produits n’ont pas été réalisés contradictoirement et sont incomplets, omettant notamment de mentionner un WC; que le preneur échoue à rapporter la preuve de discussions relatives à la surface des locaux lors de la conclusion du bail et de sa prétendue obligation de justifier a posteriori de la conclusion du bail de la surface réelle des lieux loués ; qu’il produit un certificat de mesurage démontrant la réalité des surfaces mentionnées au bail, établi dans le cadre d’un diagnostique complet en vue de la vente des locaux ; que le loyer a été fixé forfaitairement et non en fonction de la surface, la surface des locaux n’ayant pas été un élément déterminant du consentement du preneur ; que la réduction de la surface s’explique par la réalisation de travaux par le preneur, impliquant notamment la suppression de murs et de portes, pouvant justifier que la surface loi carrez se rapproche de la surface brute.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile, c’est à la partie, qui invoque des faits au soutien de ses prétentions, de les prouver.

Aux termes du bail du 16 décembre 2015, le local loué est composé de 256m2 et « toute différence entre les côtes et surfaces susmentionnées et les dimensions réelles des lieux donnera lieu à l’application de plein droit d’un ajustement proportionnel au loyer défini ci-après ».

En l’espèce, le tribunal relève qu’il résulte de l’analyse des clauses du bail que la superficie des locaux loués était une condition déterminante non de la conclusion même du contrat mais de la fixation du prix. En effet, la clause spéciale stipulant que tout constat d’une superficie moindre des locaux loués pourra donner lieu à une diminution du prix du loyer est sans ambiguïté. Il s’en déduit que le loyer n’a pas été fixée forfaitairement mais proportionnellement à la surface inscrite au bail.

Il convient donc de rechercher si le preneur rapporte la preuve d’une superficie réduite par rapport à celle stipulée au bail.

En l’espèce, le preneur produit au soutien de sa demande :

— les plans des locaux loués avant et après les travaux réalisés par ses soins, visant à démontrer qu’elle n’a procédé à quasiment aucun cloisonnement, ni accompli de travaux de nature à réduire la surface de 14 m2,

— deux relevés de superficie réalisés le 8 et le 16 juin 2017 faisant apparaître une surface de 87,01m2 pour le lot 4ème étage droit bâtiment D et de 154,78m2 pour le lot 4ème étage face bâtiment B, soit une surface totale loi carrez de 241,79m2.

Le bailleur produit pour sa part :

— l’acte d’achat des locaux du 3 octobre 2007, qui mentionne la surface utile brute, égale à la superficie de plancher Hors d’Oeuvres nettes, soit 90 m2 pour le lot n°9153 et 165,50m2 pour le lot n°9156, soit une surface utile totale de 255,55 m2. Le même acte mentionne également la superficie loi Carrez, conforme aux dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, soit 87,50m2 pour le lot n°9153 et 159m2 pour le lot n°9156, soit une surface loi carrez de 245,5 m2,

— un certificat de superficie établi le 19 février 2020, constatant une superficie loi Carrez de 255,73m2.

En l’espèce, le tribunal relève que la surface stipulée au bail de 256m2 ne précise pas si ladite surface est exprimée selon les modalités de calcul de la loi Carrez ou s’il s’agit de la surface au réel. En l’absence de toute précision sur ce point, la surface stipulée au bail est donc nécessairement la surface au réel.

Cette interprétation du bail est en outre confirmée par les éléments produits aux débats. En effet, le tribunal relève que la surface de 256m2 stipulée au bail correspond à la surface utile brute telle que mentionnée à l’acte d’achat du 3 octobre 2007 de 255,55m2. La surface stipulée au bail est donc conforme à la réalité des lieux loués.

Aucune surévaluation de la surface louée n’est donc constatée et le preneur sera débouté de sa demande de répétition de l’indu au titre des loyers et du dépôt de garantie versés depuis l’entrée dans les lieux.

Sur les provisions sur charges

En application de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Aux termes de l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Selon l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, le preneur fait valoir que le bailleur a manqué à ses obligations légales et contractuelles en raison des incohérences du bail dans la détermination des charges récupérables ainsi qu’en ayant manqué à son obligation de justifier et régulariser les provisions sur charges facturées.

Sur le défaut d’inventaire précis et prévisionnel des charges

Le preneur fait valoir que le bail ne contient pas d’inventaire suffisamment précis des charges et taxes ni un état provisionnel des travaux envisagés ; que le montant des provisions sur charges a été évaluée bien au-delà des charges effectivement réglées par le bailleur ; que le bail renvoie au paiement d’une taxe sur les bureaux inapplicables au regard de la destination contractuelle des locaux et de l’article 231 ter du code général des impôts, la destination stipulée au bail étant un meublé touristique et les locaux présentant une surface bien inférieure à 2.500 m2.

Le bailleur fait valoir que le bail stipulait clairement que les charges incluraient la taxe bureaux, la taxe foncière et les charges de copropriété dites récupérables au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987 ; qu’en tout état de cause, l’article L.145-40-2 ne prévoit aucune sanction concernant l’exigence d’inventaire.

Aux termes du bail, en son article VI – Charges, les taxes, charges et prestations de toute nature comprennent notamment :

« a) la taxe sur les bureaux,

b) la taxe foncière,

c) le remboursement des fournitures et prestations individuelles,

d) le remboursement des frais afférents aux prestations et fournitures collectives énumérées ci-dessous et dont le preneur bénéficie : […] ».

Le tribunal constate donc que le bail comprend une liste détaillée des charges récupérables conformément à l’article L.145-40-2 du code de commerce et qu’aucune irrégularité ni sanction ne peut être constatée de ce fait.

Par ailleurs, le tribunal relève que le bail s’intitule « bail commercial de locaux », qu’il est stipulé que « les locaux loués sont à usage de locaux », et que le bailleur a expressément autorisé le preneur à y exercer une activité commerciale d’hébergement consistant en la sous-location des locaux d’habitation meublés pour des périodes de temps déterminées assortie de la fourniture de certains services para-hôteliers.

Il ressort également des documents produits aux débats que le preneur, la société TAM, a pris l’initiative de solliciter auprès de la Mairie de [Localité 6] la modification de la destination de bureau en hébergement immobilier hôtelier R+4, à laquelle la Mairie de [Localité 6] a fait droit par arrêté du 22 juin 2020, précisant néanmoins en son article 3 que « la présente autorisation est assujettie à la taxe pour la création de locaux de bureaux, de commerce ou de stockage prévue à l’article L.520.1 et suivants du code de l’urbanisme ».

Par conséquent, l’arrêté de la Mairie de [Localité 6] est donc venu confirmer que le local litigieux est soumis à la taxe sur les bureaux, comme stipulé au bail. Si la société TAM, destinataire de l’arrêté entendait contester ce point, il lui appartenait d’exercer un recours adéquat contre ledit arrêté.

En l’espèce, le tribunal constate donc que le local objet du litige est soumis à la taxe sur les bureaux et qu’aux termes du bail, il s’agit d’une charge récupérable auprès du preneur.

Sur les manquements aux obligations de justification et de régularisation des charges

Le preneur fait valoir que le bailleur s’est toujours abstenu de procéder à une régularisation des charges en bonne et due forme au sens de l’article R.145-46 du code de commerce et de l’article 2 du VI -Charges du bail, stipulé au contrat, depuis la conclusion du bail ; qu’aucun décompte annuel de charges réelles n’a jamais été établi empêchant toute déduction des sommes versées au titre des provisions sur charges et toute reddition des charges ; que le bailleur a augmenté sans fondement les provisions sur charges demandées, les augmentant par exemple de 65% à l’issue de la première année d’exécution du bail sans justification et sans répondre aux demandes d’explication du preneur ; qu’il n’a transmis que récemment certains justificatifs, qui demeurent néanmoins partiels, la régularisation des charges de 2016 à 2020 n’ayant toujours pas été opérée ; que dans le cadre du présent litige, le bailleur a décidé, plutôt que de régulariser les charges, de procéder à des remises sur les provisions passées et à des réductions unilatérales des provisions futures, sans explications ; que notamment la nature du ravalement qui lui est imputé au titre des charges récupérables n’a jamais été justifiée ; que le preneur reconnaît avoir reçu des justificatifs plus ou moins complets concernant les impôts fonciers ; que le preneur a dû se rapprocher des autres copropriétaires pour obtenir copie du relevé général des dépenses de la copropriété pour les années 2016 à 2019, lui permettant de constater que le bailleur facturait des provisions sur charges bien supérieures aux sommes qu’il est lui-même contraint de régler au titre des charges de copropriété ; que le bailleur a produit trois tableaux fantaisistes et contradictoires pour faire valoir que le preneur serait redevable de la somme de 38.680,55 euros TTC de charges après comptabilisation des avoirs consentis, ces tableaux n’étant fondés sur aucun élément matériel.

En réponse, la société SC LFF 2, bailleur, fait valoir qu’elle a régulièrement produit les justificatifs de charges demandés, comme en attestent ses pièces n°11 et 12 ; que le preneur avait la possibilité de prendre attache directement avec le syndic de copropriété pour prendre directement connaissance des justificatifs de charges, ayant d’ailleurs user de cette possibilité pour produire dans le cadre d’une autre instance devant le juge de l’exécution l’ensemble des relevés généraux des dépenses de la copropriété pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019 ; qu’elle produit aux débats l’ensemble des appels de fonds reçus du syndic sur la période de location, témoignant du montant des charges appelées ; que concernant le ravalement de façade et les sommes imputées à ce titre, le bailleur s’en remet aux justificatifs produits aux débats, à savoir les appels de fonds travaux pour la période 2016-2020 ; que la taxe de bureaux facturée résulte de la destination de bureaux stipulée au bail, dont le preneur a été informé dans les négociations pré-contractuelles et qu’il n’a jamais été question de modifier la destination des locaux ; que l’augmentation des charges appelées à partir de 2017 se fonde sur la reddition des charges de copropriété qu’elle a elle-même reçue ; que les remises et avoirs opérés à titre commercial ont été proposés dans le cadre de la crise sanitaire, ce que ne peut ignorer le preneur les ayant sollicités, et non de tentatives de dissimuler une surévaluation des charges ; que le preneur ne règle pas régulièrement les provisions sur charges ni les loyers depuis la première année d’exécution du bail et est redevable de la somme de 137.536,41 euros TTC dont 38.680,55 euros TTC au titre des charges, étant précisé que ces sommes incluent les avoirs émis ; que ces retards de paiement ont pour conséquence d’importantes difficultés financières pour le bailleur.

En application de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Aux termes de l’article 2 du « VI-Charges du bail » du bail du 16 décembre 2015, « cette provision sur charges sera réajustée chaque année année en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente. Le Bailleur devra chaque année et un mois avant l’échéance de la régularisation, adresser au Preneur un décompte faisant ressortir la quote-part du preneur dans chaque nature de charges. »

En premier lieu, le tribunal observe que les trois tableaux établis par le bailleur et produits en pièce n°58, 70 et 71 ne constituent nullement des documents réguliers de reddition des charges, s’agissant d’historiques de compte établis par le bailleur lui-même, incluant les sommes au titre des loyers, dont la force probante est nulle.

En l’espèce, concernant les charges de copropriété dites récupérables au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987, il ressort des nombreuses pièces produites par les parties que le bailleur est soumis au statut de la copropriété et qu’il reçoit à ce titre des appels de fonds, qu’il produit aux débats mais qui ne présentent pas de valeur probante s’agissant d’appels provisionnels et non des dépenses effectivement réalisées par la copropriété.

Il ressort également des pièces produites que le bailleur reçoit effectivement du syndic de copropriété un relevé individuel des charges de la copropriété lui étant imputables et spécifiant utilement les charges récupérables à l’encontre de son locataire, comme en atteste la dernière page de la pièce 28 produite par le preneur, intitulée « Charges ravalement de façade et courette 2016 ». En effet, cette page ne concerne en réalité par le ravalement mais il s’agit de la « Répartition des charges 2016/2017 », faisant apparaître des charges dites « récupérables » à hauteur de 9.894,43 euros. Cette pièce atteste donc que le bailleur bénéficie de cette information utilement établie par le syndic de copropriété, a minima pour l’année 2016/2017 et qu’il s’est volontairement abstenu de communiquer ces éléments au preneur pour justifier des charges récupérables, comme ce dernier le lui a demandé à de nombreuses reprises. La présente instance a donc été nécessaire pour que le bailleur communique vraisemblablement de manière involontaire ce justificatif.

En revanche, aucun justificatif utile n’est produit pour les autres années. Ainsi, la seule somme imputable au preneur au titre des charges récupérables est la somme de 9.894,43 euros, les différents postes de dépenses concernés étant également justifiés par le relevé général des dépenses de la copropriété.

Concernant la taxe, sur les bureaux, il a été établi précédemment que cette dernière est effectivement due et le bail stipule expressément qu’il s’agit d’une charge récupérable à l’encontre du locataire. Cette stipulation contractuelle est autorisée par l’article R.145-35, 3° qui précise que « toutefois, peuvent être imputés au locataire […] les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local […] ».

En l’espèce, le preneur produit aux débats les avis d’imposition des taxes sur les bureaux appliquées en 2016 (7376 euros), 2017 (5175 euros), 2018 (5075 euros) adressés à la société SC LFF 2 concernant les locaux situés [Adresse 2], ainsi que ses déclarations pour les années 2019 et 2020. Si les déclarations du bailleur lui-même ne présentent aucune valeur probante, les avis d’imposition des années 2016, 2017 et 2018 permettent de justifier des montants récupérables auprès du preneur concernant la taxe sur les bureaux. Le bail ayant pris effet le 26 janvier 2016 et s’étant poursuivi pendant les années 2017 et 2018, la somme totale de 17.626 euros est récupérable à l’encontre du preneur concernant la taxe sur les bureaux pour les années 2016 à 2018.

Concernant les charges récupérables au titre des travaux, le bailleur produit les appels de fonds travaux, sans toutefois justifier au cours de la présente instance de la nature des travaux de ravalement opérés, afin de les qualifier de simples travaux d’entretien et d’embellissement à la charge du preneur ou de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil, à la charge du bailleur, et ce malgré les demandes répétées du preneur en ce sens. Par conséquent, faute de justificatifs, aucune charge récupérable ne peut être imputée au preneur au titre des travaux réalisés.

Concernant les charges récupérables au titre de la taxe foncière, le bail stipule expressément que celle-ci sera récupérable auprès du preneur et le bailleur produit aux débats les avis de taxe foncière concernant les années 2018 (8.139 euros), 2019 (7.900 euros) et 2020 (7.726 euros). Par conséquent, la somme totale de 23.765 euros est récupérable à l’encontre du preneur concernant la taxe foncière pour les années 2018 à 2020.

Par conséquent, le tribunal constate que les justificatifs versés aux débats permettent d’établir des charges récupérables à l’encontre du preneur à hauteur de 51.285,43 euros pour la période de 2016 à 2020.

En revanche, pour le surplus des provisions sur charges versées, à défaut pour le bailleur d’avoir justifié des charges locatives, ce dernier doit rembourser les provisions versées par le preneur, qui ne présentent aucun fondement légal tant dans leur principe que dans leur quantum.

En l’espèce, le preneur formule une demande de remboursement des provisions sur charges à hauteur de la somme de 67.775,50 euros TTC, exposant avoir réglé la somme de 47.775,50 euros pour la période du 26 janvier 2016 au 26 janvier 2019 (pièces n°19 et 24) et la somme de 20.000 euros pour la période du 26 avril 2019 au 26 octobre 2020 (pièces n°19-2 et 24-2).

Le bailleur ne conteste pas le paiement effectif de ces sommes ni leur imputation aux provisions sur charges.

Par conséquent, il est fait droit à la demande en répétition de l’indu du preneur à hauteur de la somme de 16.490,07 euros (67.775,50 euros – 51.285,43 euros), correspondant aux provisions sur charges réglées du 26 janvier 2016 au 26 janvier 2019 et pour la période du 26 avril 2019 au 26 octobre 2020 et non fondées.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le courrier du 2 février 2017 ne valant pas mise en demeure et la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Le preneur demande au tribunal l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 30.000 euros à l’encontre du bailleur pour conclusion et exécution de mauvaise foi du bail du 16 décembre 2015 faisant valoir que la mauvaise foi dans la conclusion du bail est caractérisée par la surévaluation de la surface des locaux, l’absence d’inventaire précis des charges et taxes et la fixation d’une provision sur charges volontairement surévaluée ; que la mauvaise foi dans l’exécution du bail est caractérisée par son refus constant de régulariser et de justifier des charges locatives, l’augmentation de la provision sur charges en l’absence de toute régularisation, son refus d’ajuster le montant du loyer par application des stipulations contractuelles relatives à la surface, ses intrusions dans les locaux et ses tentatives de changer les serrures, son abstention à adapter la destination d’urbanisme à la destination contractuelle et la multiplication des procédures judiciaires fondées sur des provisions excessives et non régularisées ; que ces fautes ont eu pour conséquence les préjudices suivants, à savoir des paiements bien supérieurs à ceux prévus au bail, d’incessantes vérifications, mises en demeure et demandes de justifications, l’obligation de se défendre des commandements et d’actions judiciaires indus et des troubles dans l’exploitation de ses locaux ; que le refus du bailleur de procéder au changement de destination d’urbanisme des locaux constitue également un défaut de délivrance conforme de la chose louée au sens de l’article 1719 du code civil obligeant le preneur lui-même à défendre ce changement de destination devant les juridictions compétentes.

En réponse, le bailleur fait valoir concernant les conditions de conclusion du contrat que le gérant de la société TAM a signé le bail en toute connaissance de cause après de longues négociations et que les reproches sur ce point ne sont pas fondées ; que les reproches dans l’exécution du bail sont également totalement infondées, la taxe sur les bureaux étant récupérable, la provision sur charges ayant été augmentée de manière cohérente avec ses propres charges de copropriété et les reproches d’intrusion et de menaces de changer les serrures ne sont pas prouvées ; que la société TAM fait en revanche preuve de mauvaise foi dans l’exécution du bail et manque à ses propres obligations contractuelles, en ne réglant pas ses loyers aux échéances stipulées au bail et en étant redevable de la somme de 137.536,41 euros au jour des conclusions, en faisant obstruction à toute visite dans le cadre de la vente du local souhaitée par le bailleur, en déposant auprès de la Mairie de [Localité 6] une déclaration préalable de travaux visant à obtenir le changement de destination sans autorisation du bailleur  ; qu’elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts, augmentée de 10.000 euros aux termes des dernières conclusions, sans justifier de nouveaux préjudices.

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Si certaines fautes du bailleur dans la conclusion et l’exécution du contrat ont été précédemment écartées, comme la surévaluation de la surface des locaux ou encore l’absence d’inventaire précis des charges, en revanche, il a été précédemment établi que le bailleur a fixé une provision sur charges initiale puis l’a augmentée, sans se fonder sur une reddition des charges en bonne et due forme puis s’est constamment opposé à toute régularisation de charges et production des justificatifs demandés, alors même que la production aux débats de la répartition des charges 2016/2017 établie par le syndic de copropriété ainsi que des avis fonciers démontre qu’il était bien titulaire de ces justificatifs. Ce comportement caractérise une résistance certaine du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles, ayant eu pour conséquence de contraindre le preneur à résister aux demandes en paiement excessives, à initier la présente procédure et à s’opposer aux différentes mesures d’exécution forcée.

Les autres fautes alléguées par le preneur relatives aux intrusions dans les lieux, à l’obstruction des visites des lieux ou encore au refus de modifier la destination d’urbanisme des locaux ne résultent que d’échange de courriers entre les parties, aucun élément objectif ne permettant de prouver la réalité de ces manquements contractuels, qui sont en outre reprochés en miroir par le bailleur au preneur, confirmant avant tout une situation de conflit aiguë entre les parties.

Le bailleur oppose également à la demande de dommages-intérêts, sans pour autant former une demande de condamnation en ce sens, un arriéré de loyers conséquent de près de 100.000 euros, après déduction des sommes dues au titre des provisions sur charges. Le bailleur produit au soutien de cette allégation de nombreux tableaux récapitulatifs établis par ses soins, qui ne distinguent pas les sommes dues au titre des loyers et des provisions sur charges, ni l’imputation faite des paiements du locataire, ce qui se révèle problématique, dès lors qu’il a été précédemment établi que les provisions sur charges facturées pendant les périodes du 26 janvier 2016 au 26 janvier 2019 et du 26 avril 2019 au 26 octobre 2020, à l’exception de la somme de 51.285,43 euros dûment justifiée, ne sont pas fondées et ne sont donc pas exigibles. Par conséquent, aucun manquement du preneur dans le paiement des loyers à échéance n’apparaît caractérisé au regard des pièces produites.

Dans ces conditions, si le preneur établit suffisamment la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles, le bailleur échoue à rapporter la preuve de celle qu’il impute de manière réciproque au preneur.

Dès lors, les manquements contractuels du bailleur précédemment établis et les préjudices qui en résultent pour le preneur justifient l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 15.000 euros.

La société SC LFF 2 est donc condamnée à verser à la société TAM la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison des manquements du bailleur dans l’exécution du contrat de bail.

Sur les autres demandes

La société SC LFF 2, partie succombante, est condamnée aux entiers dépens et à payer à la société TAM la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SC LFF 2 est déboutée de sa demande sur ce même fondement.

La nature et l’ancienneté de l’affaire justifie le prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision, malgré la demande contraire de la société SC LFF2, qui n’apparaît pas fondée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société TAM de sa demande tendant à voir fixer le loyer du bail commercial du 16 décembre 2015 au montant trimestriel de 27.518,40 euros HT (soit 33.022,08 euros TTC) avec effet rétroactif au jour de la conclusion dudit bail et ses demandes subséquentes en répétition de l’indu,

Condamne la société SC LFF2 à rembourser à la société TAM la somme de 16.490,07 euros, à titre de répétition de l’indu sur les provisions sur charges et taxes acquittées du 26 janvier 2016 au 26 janvier 2019 et pour la période du 26 avril 2019 au 26 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne la société SC LFF 2 à payer à la société TAM la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la société SC LFF 2 à payer à la société TAM la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute la société SC LFF 2 de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la société SC LFF 2 aux entiers dépens,

Prononce l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDAnne-Claire LE BRAS