Copies certifiées conformes délivrées

à

la SCP B.C.E.P.

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE

la SELARL GN AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 16 Février 2026

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 22/03830 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JQBH

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A. SAFER OCCITANIE

AGISSANT POURSUITES ET DILIGENCES DE SON REPRESENTANT LEGAL DOMICILIE ES QUALITES DE DROIT AUDIT SIEGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

Mme [N] [C] [W] épouse [P]

née le 04 Avril 1977 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL GN AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [K] [P]

né le 04 Juillet 1978 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL GN AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [A] [E] [Y]

né le 26 Mars 1952 à [Localité 3] (Maroc),

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [B] [L] [X] épouse [Y]

née le 08 Décembre 1950 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Maître [S] [R]

Membre de la Société Civile Professionnelle “Alexia ROUSSE, Jean-Vincent DAURE et [S] [R], notaires associés” titulaire d’un Office Notarial à [Localité 5], sis [Adresse 4],

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SCP CABINET BRUGUES LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, et par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,

S.C.P. ROUSSE DAURE [R]

inscrite au RCS de BEZIERS sous le n° 306 041 641, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP CABINET BRUGUES LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant,et par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 15 Décembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [Y] sont propriétaires de parcelles agricoles sur les communes de [Localité 6] et de [Localité 7].

Le 18 novembre 2021, Me [S] [R], notaire à [Localité 5], a notifié à la SAFER Occitanie le projet de vente de ces parcelles par les époux [Y] aux époux [P] et indiqué que la vente était exemptée de droit de préemption dans la mesure où les acquéreurs étaient les preneurs d’un bail rural depuis plus de trois ans sur les parcelles en cause.

Par acte du 22 novembre 2021 établi devant Me [S] [R], M. et Mme [Y] ont vendu leurs parcelles à M. et Mme [P] au prix de 27.500 euros.

Le 11 janvier 2022, la SAFER a notifié aux époux [Y] son avis de préemption et en a informé les époux [P] par courrier du 13 janvier 2022.

Par courrier réceptionné le 9 février 2022, le conseil des époux [P] a informé la SAFER qu’elle ne disposait d’aucun droit de préemption sur les parcelles compte tenu d’un bail rural conclu entre les époux [Y] et [P] le 15 janvier 2018.

Par actes délivrés les 19 et 23 mai 2022, la SAFER a fait assigner M. et Mme [Y], M. et Mme [P], Maître [S] [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] devant le tribunal judiciaire de Nîmes en nullité de la vente et indemnisation.

Par ordonnance du 31 août 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en nullité de la SAFER soulevée par les époux [Y].

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2025, la SAFER demande au tribunal judiciaire de :

prononcer la nullité de la vente du 22 novembre 2021, condamner in solidum M. et Mme [Y], M. et Mme [P], Me [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi, rejeter les demandes formées à son encontre, condamner in solidum M. et Mme [Y], M. et Mme [P], Me [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont les deux constats de commissaire de justice liquidés à la somme de 738,40 euros.

A l’appui de sa demande de nullité, la SAFER soutient que le bail rural a été conclu entre les époux [Y] et [P] pour faire échec à son droit de préemption. Elle affirme que les parcelles ne sont pas exploitées depuis 3 ans au jour de la vente et produit deux constats de commissaire de justice, établis les 14 janvier et 17 février 2022, qui montrent que les terres ne sont ni préparées ni cultivées et à l’abandon.

La SAFER indique que l’attestation produite par Mme [P] censée justifier de sa qualité d’exploitante agricole ne mentionne pas les terres litigieuses. Elle soutient que les quittances de loyer ne démontrent pas la réalité du paiement d’un fermage.

En défense, sur l’irrégularité alléguée de son droit de préemption, la SAFER rappelle que le juge judiciaire ne peut exercer un contrôle que sur la régularité de sa décision et non sur son opportunité ; qu’en l’espèce, sa décision est parfaitement motivée, contrairement à ce qu’indiquent les époux [Y] dont les arguments ont trait à l’opportunité de sa motivation.

Au soutien de son action en responsabilité délictuelle à l’encontre du notaire, la SAFER fait valoir que Me [R] a considéré que les époux [P] étaient preneurs d’un bail à ferme et qu’elle n’a pas procédé aux vérifications impératives, à savoir le paiement des loyers et la réalité de l’exploitation ; que c’est donc à tort qu’elle a accepté de conclure la vente sans respecter le délai de deux mois.

Au soutien de son action en responsabilité délictuelle à l’encontre des époux [Y] et [P], la SAFER indique que le bail a été conclu pour les besoins de la cause, ce qui constitue une collusion frauduleuse.

Elle affirme avoir perdu la chance d’avoir pu valablement exercer son droit de préemption et ainsi rétrocéder les parcelles dans un meilleur état que celui dans lequel elle va les récupérer.

*

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 28 novembre 2025 et le 1er décembre 2025, M. et Mme [Y] demandent au tribunal judiciaire de :

à titre principal, rejeter les demandes de la SAFER, à titre subsidiaire, condamner in solidum Me [R] et la SCP Rousse, Duare et [R] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, débouter la SAFER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à titre reconventionnel, annuler la décision de préemption de la SAFER du 11 janvier 2022, condamner la SAFER à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les époux [Y] soutiennent que la SAFER a été informée par le notaire du projet de vente, conformément aux dispositions de l’article L. 141-1-1 du code rural, et a renoncé à l’exercice de son droit au motif que le preneur en place exploitait les terres depuis au moins 3 ans.

Ils contestent le caractère frauduleux du bail rural qui a été conclu pour permettre aux époux [P] d’exploiter les terres dans l’attente de la date à laquelle ils pourraient financièrement s’en porter acquéreurs. Ils font valoir que les quittances établissent la réalité du paiement des loyers et qu’il appartient à la SAFER de rapporter la preuve contraire.

Ils expliquent qu’un premier projet de vente a eu lieu avec les époux [P] en 2018, qui a été abandonné lorsque la commune a manifesté son intention d’exercer son droit de préemption sur certaines des parcelles et non sur leur totalité. Ils ajoutent qu’il leur importe peu de vendre leurs terres aux époux [P] ou à d’autres.

Les époux [Y] affirment que les deux constats de commissaire de justice sont nuls pour avoir été effectués de façon illicite.

Ils affirment que la SAFER ne démontre pas l’absence d’exploitation effective des parcelles. Ils soulignent que les constats de commissaire de justice ont été établis en hiver, soit à une période de l’année où il y a peu d’amendements sur les terres ; que celui du 15 février 2022 montre une plantation d’oliviers en cours.

M. et Mme [Y] contestent la réalité du préjudice allégué par la SAFER dont l’objet n’est pas d’exploiter les terres mais de les préempter.

Au soutien de leur demande de nullité de la décision de préemption, les époux [Y] font valoir que la SAFER doit, à peine de nullité, motiver sa décision de préemption de façon précise et détaillée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils ajoutent que leur ancienne propriété a une surface de 2,66 hectares dont un tiers est constitué de bois et taillis ; qu’il s’agit d’une petit tènement agricole qui n’est pas de nature à consolider l’exploitation.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er août 2025, M. et Mme [P] demandent au tribunal judiciaire de :

à titre principal, annuler la décision de préemption de la SAFER, débouter la SAFER de ses demandes, condamner la SAFER à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, condamner les époux [Y] à leur rembourser le prix de vente de 27.500 euros, condamner le notaire à leur payer la somme de 6.000 euros en réparation de leurs préjudices, condamner le notaire à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. et Mme [P] contestent le caractère fictif du bail conclu le 15 janvier 2018 avec les époux [Y] et se prévalent de l’attestation de la MSA du 11 juillet 2022, de la situation au répertoire Siren et des quittances de loyers versées au débat.

Ils contestent la régularité des deux constats de commissaire de justice qui doivent être déclarés nuls au motif qu’ils ont été réalisés sur le sol d’autrui, sans autorisation du propriétaire ou de la justice. M. et Mme [P] estiment que ces deux constats n’établissent pas l’absence d’exploitation à la date d’exercice du droit de préemption. Ils font valoir que le tiers des parcelles litigieuses est constitué de bois et taillis, qu’en outre ces constats ont été établis l’hiver.

Au soutien de leur demande de nullité de la décision de préemption, les époux [P] indiquent que la motivation de la SAFER est générale et stéréotypée et ne répond pas à l’exigence d’une motivation précise reposant sur des éléments concrets.

A titre subsidiaire, si le tribunal annulait la vente, M. et Mme [P] en déduisent que le notaire aurait commis une faute en ne respectant pas le délai de deux mois laissé à la SAFER pour exercer son droit. Ils précisent qu’il lui incombe de produire l’autorisation de procéder à la vente de la SAFER à la suite de la seconde déclaration d’intention d’aliéner qui a été exigée ; qu’à défaut, une faute serait établie. Ils ajoutent subir un préjudice constitué des frais inhérents à la vente, aux huissiers et aux avocats, outre des frais de plantation d’oliviers sur les parcelles litigieuses.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 21 mars 2024, Me [R] et la SCP demandent au tribunal judiciaire de :

à titre principal, rejeter les demandes de la SAFER à son égard, à titre subsidiaire, condamner les époux [P] à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre, rejeter les demandes formées à leur encontre par les époux [P] et [Y], en toute hypothèse, condamner la SAFER à leur payer la somme de 3.700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

A titre principal, Me [R] et la SCP soutiennent n’avoir commis aucune faute car la SAFER leur a donné l’autorisation de signer l’acte de vente en reconnaissant que l’existence du bail accompagné de l’exploitation agricole pendant 3 ans exclut tout droit de préemption à son bénéfice. Ils font valoir que la SAFER soutient aujourd’hui que le bail était fictif, en dépit d’un écrit régularisé entre les parties et des quittances produites ; qu’ils n’ont pas l’obligation de se rendre sur place pour vérifier la consistance des lieux et qu’ils ne sont pas responsables des fausses déclarations qui auraient pu leur être faites.

Les notaires font valoir que la SAFER ne démontre pas avoir subi une quelconque perte de chance susceptible d’être indemnisée à hauteur de 10.000 euros, soit 36 % du prix des parcelles et qu’elle n’est pas censée faire un profit sur la vente.

En défense à l’action en garantie formée par les époux [P] à leur encontre, les notaires font valoir qu’ils ont envoyé à la SAFER une seconde déclaration d’intention d’aliéner et qu’ils n’ont eu aucune opposition à celle-ci. Ils ajoutent qu’en cas de nullité de la vente, les époux [P] se verront rembourser le prix de vente ; qu’ainsi, ils ne subissent aucun préjudice autre que ceux occasionnés par la présente procédure.

En défense à l’action en garantie formée par les époux [Y], les notaires font valoir que ces derniers ne prouvent ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité ; qu’en outre, ils ne sont pas à l’origine du litige puisque c’est la SAFER qui a introduit la présente instance ; qu’enfin, si le tribunal annulait la vente en raison du caractère fictif du bail, cela signifierait que de mauvaises informations leur ont été communiquées.

***

La clôture de l’instruction a été fixée au 1er décembre 2025. A l’audience collégiale du 15 décembre 2025, l’affaire a été plaidée et la décision mise en délibéré au 16 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la vente

Les articles L. 143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime accordent aux SAFER un droit de préemption sur les terrains agricoles, lorsqu’ils sont aliénés à titre onéreux, en vue de satisfaire à un ou plusieurs des objectifs mentionnés à l’article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime.

En application de l’article L. 143-8, le droit de préemption des SAFER s’exerce dans les conditions prévues par les articles L. 412-8 à L. 412-11 et le troisième alinéa de l’article L. 412-12.

L’article L. 412-12 alinéa 3 dispose : « Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations mentionnées à l’article L. 412-10, le preneur peut intenter l’action prévue par cet article.».

Enfin, il ressort de l’article L. 143-6 alinéa 2 que le droit de préemption de la SAFER ne peut s’exercer contre le preneur en place remplissant les conditions prévues par l’article L. 412-5, c’est-à-dire celui qui a exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même le fonds mis en vente. Ainsi, pour prétendre bénéficier du droit de préemption, le preneur doit établir remplir les conditions d’ancienneté, d’exploitation personnelle et de conformité de sa situation administrative. Il appartient au preneur de rapporter la preuve qu’il exploitait le fonds loué à la date de la vente. Pour apprécier si le preneur remplit cette condition, il faut se placer à la date d’acceptation des conditions de vente qui lui sont notifiées par le bailleur, c’est-à-dire dans le mois de cette notification.

En l’espèce, la SAFER produit deux constats de commissaires de justice en date des 14 janvier et 17 février 2022.

Les consorts [Y] et [P] prétendent que ces pièces doivent être écartés des débats en ce qu’elles ont été obtenues de façon illicite, sans l’accord du propriétaire et sans autorisation judiciaire.

Il est constant que dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

S’il n’est pas attesté dans les procès-verbaux des 14 janvier et 17 février 2022 que les constatations ont été effectuées depuis la voie publique, force est de constater que l’atteinte à la vie privée est nulle dans la mesure où les parcelles ne sont pas closes, se situent en bordure de route et se trouvent dépourvues de toute habitation. Le commissaire de justice s’est ainsi borné à relever des éléments matériels objectivement perceptibles.

En outre, les pièces produites par la SAFER apparaissent proportionnées au but poursuivi dès lors qu’elles visent à constater l’état apparent des parcelles litigieuses à une date donnée et ne sauraient par conséquent être écartées des débats.

Le procès-verbal de constat du 14 janvier 2022, effectué à la demande de Mme [J] sur la commune de [Localité 6] relève les éléments suivants :

— s’agissant des parcelles section AD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], il n’est constaté aucune culture sur ces terres à l’abandon, avec des herbes hautes d’environ 60 cm. Il est par ailleurs précisé s’agissant de la section AD n°[Cadastre 1] : « cette parcelle est à l’abandon depuis une dizaine d’années voire davantage » ;

— il est fait état du même constat s’agissant de la parcelle n° Y [Cadastre 15] sur la commune de [Localité 7], à travers l’absence de culture et d’arbre sur ces terres non cultivées.

Le procès-verbal de constat du 17 février 2022, effectué sur la commune de [Localité 6],contient des photographies et montre les éléments suivants :

— sur la parcelle AD [Cadastre 11], dix-huit oliviers « viennent d’être plantés », sans travail préparatoire et sans que les terres ne soient labourées,

— sur la parcelle AD [Cadastre 16], plusieurs dizaines d’oliviers ont été plantés sans travail préparatoire aux plantations,

— sur la parcelle AD [Cadastre 1], une soixantaine d’oliviers sont plantés sans travail préparatoire aux plantations,

— sur la parcelle AD [Cadastre 17], dix oliviers sont plantés sans travail préparatoire aux plantations.

Il ressort de ces pièces que des plantations d’oliviers ont été réalisées postérieurement à la vente et postérieurement aux constations du 14 janvier 2022 s’agissant des parcelles AD [Cadastre 1] et [Cadastre 11]. En effet, à cette date, les parcelles litigieuses acquises par les époux [P] le 22 novembre 2021 ne comportaient aucune culture et étaient uniquement couvertes d’herbes hautes, sans exploitation agricole apparente.

L’état des parcelles tel que décrit dans le procès-verbal de constat du 14 janvier 2022, dressé moins de deux mois après la vente, ne saurait être interprété comme la conséquence d’un simple ralentissement saisonnier de l’activité agricole, mais démontre au contraire l’absence d’exploitation effective des parcelles litigieuses.

Si les consorts [P] démontrent qu’ils exploitaient une partie des parcelles le 14 décembre 2022, soit plus d’un an après la vente, ils ne versent aucune pièce permettant d’établir que le fonds était effectivement exploité avant le 22 novembre 2021.

Ainsi, la production de quittances de loyer sans élément de comptabilité, factures ou déclarations fiscales agricoles, apparaît insuffisante pour démontrer l’exploitation des parcelles agricoles pendant au moins trois ans avant la vente.

Il s’en suit que la SAFER bénéficiait d’un droit de préemption sur les parcelles litigieuses, lequel pouvait s’exercer pendant un délai de deux mois.

Il est constant que Me [S] [R] a interrogé la SAFER afin d’avoir la confirmation que la vente de parcelles agricoles au preneur exploitant un bien depuis au moins 3 ans bénéficiait de l’exemption de la préemption. Toutefois, le 18 novembre 2021, la SAFER a indiqué au notaire que la superficie demandée n’était pas égale à la superficie saisie de sorte qu’une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner devait être effectuée et qu’à réception, elle adresserait « un mot afin que vous puissiez passer l’acte ».

Le 22 novembre 2022 à 14h48, le notaire a demandé à la SAFER de lui adresser « le mot » pour que la vente prévue à 16h00 puisse avoir lieu. A 15h24, la SAFER a demandé au notaire si une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner avait été adressée.

En définitive, la vente a été conclue sans autorisation de la SAFER alors que celle-ci bénéficiait d’un droit de préemption. Elle doit, par conséquent, être annulée. Les époux [Y] seront condamnés à restituer aux époux [P] le prix de vente, soit la somme de 27.500 euros.

Sur la demande de nullité de la décision de préemption de la SAFER Occitanie

L’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime fait obligation aux SAFER, à peine de nullité, de justifier leur décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2.

En application de l’article L. 143-3, la décision de préemption, qui confère aux SAFER un droit exorbitant du droit commun, doit comporter des données suffisamment concrètes pour vérifier la réalité de l’objectif allégué. La motivation doit se suffire à elle-même et la reproduction des objectifs légaux ne suffit pas, ce qui exclut toute motivation en des termes généraux. Par ailleurs, si les bénéficiaires envisagés n’ont pas à être précisément identifiés, il importe toutefois que les exploitations agricoles susceptibles de bénéficier de la rétrocession soient identifiables, sous réserve le cas échéant de toutes candidatures qui pourraient se manifester lors de l’attribution ultérieure.

Le droit de préemption de la SAFER poursuit en l’espèce l’objectif 2 de l’article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime, à savoir « la consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes ».

L’avis de la SAFER Occitanie est motivé de la manière suivante : « Les parcelles en vente sont situées sur les communes de [Localité 6] et [Localité 7], où il y a peu de mobilité foncière. Cela explique des situations de concurrence dès que se présente une opportunité foncière. L’intervention de la Safer Occitanie permettrait de consolider des exploitations locales et de préserver ainsi la vocation agricole des parcelles vendues. Un agriculteur voisin, souhaitant consolider son exploitation et en améliorer la répartition parcellaire, a manifesté son intérêt pour ces biens auprès de la Safer Occitanie. Toutefois, la décision d’attribution définitive ne sera prise par la Safer qu’après étude des autres candidatures éventuelles que la publicité pourrait révéler ».

Cet avis ne comporte aucune donnée concrète. Ainsi, la seule référence à un agriculteur voisin souhaitant consolider son exploitation et en améliorer la répartition parcellaire sans aucune indication relative à la superficie et à l’emplacement de ses terres ne permet ni de vérifier la réalité de l’objectif allégué, ni d’identifier l’exploitation agricole susceptible de bénéficier de la préemption. L’indication selon laquelle l’intervention de la SAFER permettrait de consolider des exploitations locales et de préserver la vocation agricole des parcelles vendues a un caractère général et constitue une forme de redite de l’objectif énoncé à l’article L. 143-2 2°. Enfin, l’indication selon laquelle il y a peu de mobilité foncière sur les communes de [Localité 6] et de [Localité 7] ce qui entraîne des situations de concurrence est également une considération d’ordre très général ne permettant pas de vérifier si l’objectif poursuivi par la Safer Occitanie est conforme à celui visé.

Ainsi, la motivation de la décision de préemption ne satisfait pas aux exigences précitées. La décision de préemption de la SAFER sera annulée, sans que cette annulation ne puisse valider rétroactivement la vente conclue au mépris du droit de préemption.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SAFER

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La responsabilité délictuelle suppose dès lors la réunion de trois éléments : une faute, un dommage ainsi qu’un lien de causalité.

La perte de chance de la réalisation d’un évènement favorable constitue un préjudice réparable.

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle même si minimale de la survenance de l’évènement favorable donnant droit à réparation.

Il convient de souligner que le droit de préemption de la SAFER, institué dans un but d’intérêt général, ne peut conférer à cette société un avantage patrimonial ni lui permettre de réaliser un profit, mais a pour seul objet de permettre la réalisation de sa mission d’aménagement et de protection de l’espace rural.

Dès lors, par l’exercice de son droit de préemption, la SAFER n’aurait obtenu aucun bénéfice sur le prix de vente, excluant ainsi tout préjudice fondé sur la perte de chance.

La demanderesse se prévaut d’un préjudice résultant du mauvais état des terres et de la plantation de plans d’oliviers. Or, elle ne démontre ni le mauvais état des terres ni le préjudice subi du fait de la plantation des oliviers intervenue postérieurement à la vente. En l’absence de préjudice établi, la SAFER sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de garantie des époux [Y] et des époux [P]

Le notaire répond de la faute commise sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison de ses manquements à l’égard de ses obligations d’origine statutaire ou légale. Quelle que soit la faute reprochée au notaire, la mise en œuvre de sa responsabilité obéit à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Il est rappelé que le préjudice pour être réparable doit être actuel, direct et certain mais qu’il doit également être légitime.

Il est constant que le notaire a un devoir d’information à l’égard de ses clients et qu’il doit démontrer les avoir avertis des risques d’une opération.

En l’espèce, s’il est exact que le notaire n’avait pas à vérifier matériellement si les parcelles litigieuses étaient effectivement exploitées par les époux [P] depuis trois ans, il devait informer clairement les parties que l’exemption du droit de préemption impliquait d’être en mesure de justifier de la réalité d’exploitation des parcelles par les acquéreurs. A défaut, le notaire devait soit respecter le délai de deux mois de la SAFER avant de passer l’acte, soit attendre l’autorisation de la SAFER, ce que Me [S] [R] n’a pas fait. Il s’en suit qu’elle a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité tant à l’égard des vendeurs que des acquéreurs.

Les époux [Y] demandent à être garantis par le notaire de leur condamnation à restituer le prix de vente. Toutefois, la restitution de la somme de 27.500 euros est la contrepartie de la nullité de la vente et donc de la restitution par les époux [P] des parcelles. Aussi, la restitution de ce seul prix ne constitue pas un préjudice. En revanche, la condamnation des époux [Y] au titre des dépens et des frais irrépétibles constitue un préjudice de sorte que Me [R] et la SCP Rousse, Duare et [R] seront condamnées in solidum à garantir la condamnation des époux [Y] de ces chefs.

A l’appui de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 6.000 euros, les époux [P] produisent une estimation des coûts de plantation des oliviers. Cependant, les pièces versées aux débats ne permettent d’établir ni les frais relatifs à la plantation et à l’entretien de ces oliviers, ni les frais liés à l’achat des parcelles litigieuses. En l’absence de démonstration d’un préjudice, les consorts [P] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Enfin, la demande de garantie du notaire formée à l’encontre des époux [P] sera rejetée compte tenu du fait que le notaire ne les a pas clairement informés de la nécessité de justifier de la réalité de leur exploitation et du risque tenant à l’incapacité de rapporter cette preuve.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs perdent le procès de sorte qu’il convient de condamner in solidum M. et Mme [Y], M. et Mme [P], Me [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] aux dépens.

L’article 695 du code de procédure civile relatif aux dépens ne comprend pas les constats de commissaire de justice de sorte que la demande de remboursement de la SAFER sera rejetée.

En outre, l’équité commande la condamnation in solidum de M. et Mme [Y], M. et Mme [P], Me [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] à payer à la SAFER une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Prononce la nullité de la vente intervenue le 22 novembre 2021 par Me [S] [R], membre de la SCP « Alexia Rousse, Jean-Vincent Daure et [S] [R], notaires associés » :

entre Madame [B] [L] [Z] [X] épouse [Y], en qualité de vendeur, et M. [K] [P] et Mme [N] [C] [W] épouse [P], en qualité d’acquéreurs, portant sur les parcelles suivantes : sur la commune de [Localité 6] (Gard) [Localité 8] ; les parcelles figurant au cadastre section AD n° [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 17], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 5], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 18], [Cadastre 13], [Cadastre 8], [Cadastre 14] ; entre M. [A] [E] [Y] et Madame [B] [L] [Z] [X] épouse [Y], en qualité de vendeurs, et M. [K] [P] et Mme [N] [C] [W] épouse [P], en qualité d’acquéreurs, portant sur les parcelles suivantes : sur la commune de [Localité 6] (Gard) [Localité 8] ; les parcelles figurant au cadastre section AD [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 11], [Cadastre 19] ;sur la commune de [Localité 7] (Gard) [Localité 9] : la parcelle figurant au cadastre section Y [Cadastre 15] lieudit [Localité 9] ;

Ordonne la publication de la présente décision au service de publicité foncière ;

Condamne M. [A] [Y] et Mme [B] [X] époux [Y] à restuter à M. [K] [P] et Mme [N] [I] épouse [P] la somme de 27.500 euros au titre du prix de vente ;

Prononce la nullité de la décision de préemption de la SAFER Occitanie portant sur les parcelles situées :

sur la commune de [Localité 7] (Gard) [Localité 9] : la parcelle figurant au cadastre section Y [Cadastre 15] lieudit [Localité 9] ;sur la commune de [Localité 6] (Gard) [Localité 8] ; les parcelles figurant au cadastre section AD n° [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 17], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 5], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 18], [Cadastre 13], [Cadastre 8], [Cadastre 14], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 11], [Cadastre 19] ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de la SAFER Occitanie ;

Rejette la demande de M. [A] [Y] et Mme [B] [X] époux [Y] tendant à être garantis de la restitution du prix par Me [S] [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de M. [K] [P] et Mme [N] [I] épouse [P] ;

Rejette la demande de garantie de Me [S] [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] à l’encontre de M. [K] [P] et Mme [N] [I] épouse [P] ;

Condamne in solidum M. [A] [Y] et Mme [B] [X] époux [Y], M. [K] [P] et Mme [N] [I] épouse [P], Me [S] [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [A] [Y] et Mme [B] [X] époux [Y], M. [K] [P] et Mme [N] [I] épouse [P], Me [S] [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] à payer à la SAFER Occitanie la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum Me [S] [R] et la SCP Rousse, Daure et [R] à garantir la condamnation de M. [A] [Y] et Mme [B] [X] époux [Y] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Écarte l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT