TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 03 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/03295 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCXE

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], situé1[Adresse 1], représenté par son syndic, la société ACM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 402.326.276, dont le siège social est situé [Adresse 9],

Rprésenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 octobre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [D] [E] [U] est propriétaire des lots numéros 13, 57 et 97 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7], sise [Adresse 4].

Par acte de commissaire de Justice en date du 30 avril 2024, le [Adresse 8] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, ACM GESTION, a fait assigner M. [T] [D] [E] [U] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Condamner M. [T] [D] [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], la somme de 6 944,73 €, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 janvier 2023, jusqu’à parfait paiement,

Condamner M. [T] [D] [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], la somme de 3 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner M. [T] [D] [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVE, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [T] [D] [E] [U], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2024.L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le [Adresse 8] [Adresse 7] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [T] [D] [E] [U] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er décembre 2020, 14 décembre 2021, 12 décembre 2022, 4 décembre 2023 et les attestations de non recours relatives à ces assemblées,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2024, sur la période du 1er décembre 2020 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre civil 2024 et 4/4 Fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 944,73 euros (frais de recouvrement inclus).

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, aucun procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant n’ayant été produit.

Il en résulte que le montant de 26,76 euros représentant le total des sommes de 13,38 euros mentionnées dans le décompte les 1er janvier 2021 et 1er avril 2021 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

— et que le montant de 1 920,52 euros représentant le total des “frais sur prélèvement impayé” de 18,00 euros, des frais de gestion de 390,00 euros, des frais et honoraires d’huissier de justice de 156,52 euros et des honoraires d’avocat (procédure en paiement des charges) de 780,00 euros mentionnés dans le décompte, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, doit être déduit du montant de la créance réclamée. En effet ceux-ci doivent être réclamés et ventilés au titre des frais de recouvrement ou dépens.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er avril 2024 sur la période du 1er décembre 2020 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre civil 2024 et 4/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 4 997,45 euros (= 6 944,73 € – 13,38 € – 13,38 € – 18,00 € – 18,00 € – 18,00 € – 18,00 €- 18,00 € – 18,00 € – 18,00 € – 48,00 € – 30,00 € – 390,00 € – 156,52 € – 390,00 € – 780,00 €).

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il est produit un commandement de payer du 13 janvier 2023, aux termes duquel le défendeur est sommé de payer la somme de 3 571,05 euros

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus sur la somme de 3 571,05 euros à compter du 13 janvier 2023, date de ce commandement de payer, et pour le surplus à compter du 30 avril 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et, en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [U], sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence,Monsieur [T] [D] [E] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [D] [E] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DES TILLEULS une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [T] [D] [E] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DES TILLEULS la somme de 4 997,45 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er avril sur la période du 1er décembre 2020 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre civil 2024 et 4/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 571,06 euros à compter du 13 janvier 2023, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 30 avril 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [T] [D] [E] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DES TILLEULS la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [T] [D] [E] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DES TILLEULS la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. M. [T] [D] [E] [U] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Aurélie HERVE, membre du cabinet AARPI INFINITY AVOCATS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,