MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 décembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/00461 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7FR

AFFAIRE : [I] [O] C/ S.A.R.L. L’AGENCE DU FENUA, Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT

AUDIENCE DU 19 décembre 2025

DEMANDERESSE -

— Madame [I] [O], demeurant [Adresse 2]

DÉFENDERESSES -

— S.A.R.L. L’AGENCE DU FENUA, au capital 1.000.000 FCP, immatriculée au regostre de commerce et des sociétés de [Localité 1] 18 271 sous le numéro B, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, dont le siège est situé [Adresse 3] ;

représentée par Maître Gilles JOURDAINNE de la SELARL GROUPAVOCATS avocat au barreau de PAPEETE

— Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic L’AGENCE DU FENUA SARL au capital de 1.000.000 XPF dont le siège est situé [Adresse 4] (servitude à droite après MCM) [Adresse 5], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PAPEETE sous le numéro 18271 B, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, Monsieur [S] [U] ;

représentée par Maître Gilles JOURDAINNE de la SELARL GROUPAVOCATS avocat au Barreau de Papeete

APPELÉE EN CAUSE -

— S.C.P. OFFICE NOTARIAL BUILLARD – [Y]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

concluant par écrit ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENTE : Florence TESSIER

GREFFIERE : Emilienne PUTUA

PROCEDURE -

Requête en Demande en restitution d’une chose ou en paiement d’un prix reçu indûment- Sans procédure particulière (66B) en date du 17 novembre 2023

Déposée et enregistrée au greffe le 17 novembre 2023

Rôle N° RG 23/00461 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7FR

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

FAITS ET PROCEDURE

Par requête enregistrée le 17 novembre 2023 et par acte d’huissier en date du 22 mars 2024, Madame [I] [O] épouse [J] a fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete la Sarl AGENCE DU FENUA sollicitant du tribunal que lui soit restituée la somme de 765.000 cfp, séquestrée auprès de Maître [Y], notaire, dans le cadre de la vente de la vente par la requérante, aux termes de l’acte authentique en date du 8 décembre 2021, de son appartement de type 3, et du garage attenant, constituant les lots 3 et 9 de l’état descriptif de division de la [Adresse 1] situé à [Adresse 7], jusqu’à ce que le vendeur puisse justifier à l’acquéreur que le bien objet de la vente est libre de toutes charges de copropriété.

Elle a estimé l’attitude du syndic de la copropriété dolosive à son encontre, l’agence du Fenua ne justifiant pas de son contrat de syndic et de budgets régulièrement votés, de 2013 à 2019, pas plus que des sommes réclamées en paiement de charges, de manière incessante depuis 2019, pour un montant actualisé de 371.268 cfp.

Elle a entendu percevoir la somme de 300.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles.

Par acte d’huissier en date du 21 juin 2024, Madame [I] [O] épouse [J] a régularisé la procédure en faisant assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située à [Localité 2], représenté par son syndic, la Sarl AGENCE DU FENUA.

En ses dernières conclusions récapitulatives en réplique reçues le 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence du Fenua, a sollicité du tribunal de :

— condamner Madame [O] à lui payer la somme de 371.268 cfp au titre des arriérés de charges, outre 19.950 cfp au titre des frais de mutation,

— enjoindre à la Scp [G] [V] de verser ces montants au syndicat défendeur,

— débouter la requérante de toutes ses prétentions,

— la condamner à lui payer la somme de 150.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a exposé pour l’essentiel que :

— la requête est régularisée,

— Madame [O] se trouve bien redevable des charges sollicitées, l’ensemble des appels de fonds de 2016 à 2021 étant produits aux débats, ainsi que les derniers procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété,

— lors de l’assemblée générale du 20 juin 2019 a été votée la comptabilité par le nouveau syndic, qui a exécuté sa mission,

— lors de l’assemblée générale en date du 11 février 2020, les comptes des exercices 2016 à 2018 ont été présentés, mais leur approbation a été refusée, ce qui a entraîné l’absence de possibilité de répartition des charges pour ces exercices,

— pour autant, la copropriété a émis des appels de fonds qui ont permis d’acquitter les charges de fonctionnement,

— lors de l’assemblée générale en date du 17 mars 2021, les comptes des exercices 2016 à 2018 ont été clôturés, la requérante ayant voté favorablement,

— les répartitions ont ainsi pu être réalisées, Madame [O] ayant bénéficié de la réversion de la somme de 119.898 cfp qui figure sur son extrait de compte,

— s’agissant de l’assemblée générale en date du 17 mars 2021, la requérante est hors délai pour la contester,

— étant demanderesse, Madame [O] ne peut imposer le vote d’une résolution en assemblée générale pour autoriser le syndic à ester en justice,

— le syndic a compétence pour recouvrer les charges de copropriété, sans attendre une autorisation en assemblée générale en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

— la somme de 765.000 cfp se trouve bien consignée désormais chez Maîtres [D] et [T] [V], et non plus en l’étude de maître [Y],

— le syndic ne peut autoriser les dégrèvements réclamés par la copropriétaire requérante dont la répartition n’est pas prévue dans le règlement de copropriété.

Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives réceptionnées le 14 avril 2025, Madame [I] [O] épouse [J] a fait valoir les moyens principaux suivants :

— sur la nullité, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic n’a, a priori, pas sollicité l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires aux fins d’autorisation de l’action en justice introduite à son encontre, en application des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

— conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic, responsable de sa gestion, ne peut se faire substituer, l’assemblée générale pouvant seule autoriser, à la majorité prévue à l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée,

— sur le fond, elle s’est inquiétée, en son mail adressé au syndic en date du 3 avril 2020, de la situation catastrophique de la copropriété, aucun contrat de syndic ou budgets adoptés n’étant communiqués pour les années 2013 à 2018,

— la requérante s’est acquittée de la totalité des charges par elle dues pour les années 2013 à 2021, hormis les honoraires du syndic de 2013 à 2018,

— le solde reporté sur l’extrait de compte du 31 mai 2024, d’un montant de 430.923 cfp au 1er janvier 2016, n’est pas en conformité avec les demandes adverses, qui ont trait aux appels de fonds de 2016 à 2021,

— il est exact que, le 11 février 2021, elle a demandé au syndic l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une résolution l’exonérant des frais d’électricité et d’entretien des parties communes auxquelles elle n’avait pas accès, étant à usage exclusif de trois autres copropriétaires.

Madame [I] [O] épouse [J] a en conséquence demandé au tribunal de :

— prononcer la nullité de la demande du syndic,

— ordonner la main-levée totale de la somme de 371.268 cfp, séquestrée auprès de Maître [Y],

— débouter la défenderesse de toutes ses prétentions reconventionnelles,

— la condamner à lui payer la somme de 500.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles et aux dépens.

Selon acte d’huissier en date du 20 juin 2025, Madame [I] [O] épouse [J] a régulièrement attrait en la cause la Scp Office notarial Buillard-[Y].

Par conclusions enregistrées le 14 octobre 2025, la Scp Office notarial Buillard-Foual s’en est rapportée à la sagesse du tribunal, précisant que les fonds en cause ont bien été séquestrés en l’étude afin de garantir le paiement des charges dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 novembre 2025.

Il convient par suite de statuer par jugement contradictoire.

SUR QUOI

Sur les exceptions de nullité soulevées par Madame [O], seules seront examinées par le tribunal celles soulevées en ses dernières écritures.

Il n’y sera pas fait droit.

En effet, d’une part, le syndic n’est pas obligé de se conformer aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, puisqu’il s’agit d’une action défensive, Madame [O] agissant à son encontre ; il a ainsi le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires, sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

D’autre part, sur le moyen tiré de l’absence de pouvoir du syndic de solliciter, dans les charges de copropriété, les honoraires des syndics précédents, ce qui n’est pas autorisé puisqu’ils constituent des charges communes générales, il n’est pas un moyen de nullité de l’action, mais un moyen de fond qui devra être examiné par le tribunal dans le cadre du bien fondé de la demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires défendeur.

Par suite, les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sont recevables.

Sur les demandes réciproques des parties ( levée du séquestre par Madame [O] et demande en paiement des charges par le syndicat des copropriétaires ), il convient de relever que le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la société Agence du Fenua le15 juillet 2024, est régulièrement produit aux débats.

Les trois contrats de syndics précédents ne sont quant à eux pas communiqués, étant relevé que la copropriété dont s’agit a connu une gestion chaotique et imparfaite jusqu’en 2024, ce qui est reconnu en défense, la copropriété ayant même été placée sous administration provisoire.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les appels de fonds émis de 2016 à 2021 et les procès-verbaux d’assemblées générales de 2019 à 2023.

L’examen de ces documents révèlent que, certes, les comptes des exercices 2016 à 2018 n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 février 2020, le syndic ayant tout de même émis des appels de fonds pour ces exercices, relatifs aux charges courantes permettant le bon fonctionnement de la copropriété.

Le syndic a l’obligation, même si les comptes de l’exercice précédent ne sont pas approuvés, d’émettre des appels de fonds relatifs aux charges courantes, afin d’assurer la continuité du fonctionnement de la copropriété.

Il relève en effet de la bonne gestion de la copropriété par le syndic d’émettre ces appels de provisions trimestrielles pour charges courantes, de payer les fournisseurs ( entretien, eau, électricité, assurances…), ce type d’appels de fonds étant basés, non pas sur l’approbation des comptes, mais sur le budget prévisionnel déjà voté en assemblée générale.

Sur les charges dues par Madame [O], le syndicat des copropriétaires défendeur fonde sa demande en paiement sur l’extrait de compte émis le 31 mai 2024 par le syndic ( pièce 4 ), qui laisse apparaître que la requérante se trouve redevable à son endroit de la somme de 371.268 cfp au 1er janvier 2022, somme dont il réclame paiement, avec levée de la somme séquestrée à son bénéfice.

Or, malgré la réouverture des débats effectuée par le juge de la mise en état à cette fin, le syndicat des copropriétaires s’abstient toujours de justifier du solde à nouveau figurant sur ce document, d’un montant de 430.923 cfp au 1er janvier 2016.

Ce solde n’est ni détaillé, ni justifié par les pièces communiquées aux débats.

Le tribunal ne le prendra donc pas en compte.

L’examen de l’extrait de compte susvisé, une fois les frais déduits (frais de dossier pour injonction de payer de 22.600 cfp ) et les sommes inscrites au crédit comptabilisées au profit de la requérante, démontre que cette dernière n’est redevable d’aucune somme justifiée envers le syndicat.

En effet, le compte des sommes figurant au débit et de celles inscrites au crédit laisse apparaître un solde favorable à Madame [O] d’un montant de 82.231 cfp.

En conséquence, il échet de faire doit à sa demande tendant à ce que soit ordonnée la levée de la somme séquestrée en l’étude de Maître [Y], notaire, au titre des charges de copropriété, pour un montant de 765.000 cfp.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] doit être débouté de sa demande en paiement de charges et de frais de mutation, qui ne sont pas justifiées, aucun document n’ayant de surcroît été communiqué pour attester du montant desdits frais.

L’équité ne commande pas d’allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, étant observé que Madame [O] s’est défendue seule.

Le syndicat des copropriétaires défendeur doit être condamné aux dépens.

P A R C E S M O T I F S

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les exceptions de nullité soulevées par Madame [I] [O] épouse [J] et déclare recevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes ;

Ordonne la levée de la somme séquestrée pour le compte de Madame [I] [O] épouse [J] en l’étude de Maître [Y], notaire, au titre des charges de copropriété, pour un montant de 765.000 cfp ;

Déboute chacune des parties de sa demande formulée sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

La Présidente, La Greffière,

Florence TESSIER Emilienne PUTUA