COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n°

Organisme CCAS DE [Localité 10] c/ [J], [J]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/00807 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PP77

— Exécutoire :

à M^e Tina COLOMBANI-BATAILLARD

— copie certifiée conforme :

à M^e Jean-Paul GUENEAU

le

DEMANDERESSE:

Organisme CCAS DE [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Rep/Assistant : M^e Tina COLOMBANI-BATAILLARD, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [E] [J]

née le 22 Février 1977 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Monsieur [O],[K] [J]

né le 25 Octobre 1968 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/Assistant commun : M^e Jean-Paul GUENEAU, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le [Adresse 9] [Localité 10] (CCAS), représenté par sa Vice-Présidente en exercice, Madame [V] [D] a, selon acte sous seing privé du 15 janvier 2019 à effet au 1er février 2019, donné à bail d’habitation à Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un logement de type F3 sis à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 747,78 euros, outre une provision mensuelle sur charges locatives de 65,00 euros, soit un total mensuel de 958,87 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 1er février 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel le CCAS de NICE a fait assigner Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 13 mai 2024 à 10h30 à aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de celles de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties par le jeu de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences,

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 25 novembre 2024 à 09 h 15,

Vu les conclusions récapitulatives du CCAS de [Localité 10], confirmatives, déposées à la dernière audience, s’opposant aux délais de paiement réclamés par les locataires, prenant acte de l’engagement de ces derniers de quitter les lieux au 31 décembre 2024 au plus tard et non au-delà,

Vu les conclusions en défense de Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] par lesquelles ils sollicitent un délai pour quitter les lieux et des délais les plus larges pour régler leur dette locative,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 25 novembre 2024, le CCAS de [Localité 10] et Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] représentés, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leurs dernières conclusions qu’elles soutiennent expressément.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 15 juin 2023, en date du 16 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 31 janvier 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 1er février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mai 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 12 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dans un délai de deux mois de la signification d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire resté infructueux.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en l’absence de renouvellement du bail à la date de l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement de payer les loyers resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire été délivré à la requête de du bailleur, le CCAS de [Localité 10] à Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] par acte du commissaire de justice en date du 15 juin 2023 pour un arriéré locatif de 14 060,64 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2023 et le coût de l’acte pour 189,22 euros.

Les défendeurs n’ont pas justifié avoir payé les causes de ce commandement dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation au 15 août 2023 pour le non-paiement des loyers et charges, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner à payer au CCAS de [Localité 10] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 958,87 euros à compter du 16 août 2023 jusqu’au départ définitif des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il y aura lieu en application de l’article L412-1 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution de supprimer le délai de deux mois du commandement de payer pour expulser les locataires compte tenu de leur mauvaise foi au regard de la dette locative très élevée dont ils sont débiteurs de 18 040,83 euros.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur, le CCAS de [Localité 10], produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel de 18 040,83 euros arrêtée au 08 novembre 2023 en deniers ou quittances, le bail d’habitation, le commandement de payer, un décompte de la trésorerie du 08 novembre 2023 et un bordereau de situation des loyers impayés au 04 juillet 2024 d’un montant de 21 392,80 euros à cette date.

Il ressort de l’attestation de Monsieur [I] Inspecteur des finances publiques en date du 04 octobre 2024 que la somme due par les locataires s’élève à 21 926,09 euros, cette somme tenant compte de celle de 5 704,26 euros versée, correspondant aux saisies effectuées sur le salaire de Madame [J].

Toutefois, le CCAS de [Localité 10] circonscrit sa demande en paiement provisionnel aux termes du dispositif de ses dernières conclusions à celle de 18 040,83 euros, montant de l’arriéré locatif arrêté au 08 novembre 2023, en deniers et quittances.

Il y aura lieu à retenir cette somme dès lors que le tribunal est tenu par les demandes formulées dans le dispositif des conclusions des parties.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 18 040,83 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 18 040,83 euros, il convient de condamner Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] à payer au CCAS de [Localité 10] cette somme à titre provisionnel en deniers ou quittances correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 08 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 14 060,64 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] exposent que Monsieur ne travaille pas et que Madame a démissionné de son emploi auprès du CCAS de [Localité 10] à effet au 31 août 2024, et qu’ils n’ont pas de revenus.

Ils sollicitent des délais de règlement de leur dette locative d’un montant de 18 040,83 euros arrêté au 08 novembre 2023 auxquels le CCAS s’oppose fermement.

En effet, les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer assorti de la provision pour charges locatives pour 828,08 euros depuis le mois de décembre 2022 et pour 854,74 euros à compter de février 2023, ni d’ailleurs depuis la signification du commandement de payer du 15 juin 2023.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] de leur demande en délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

L’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L 412-1 (deux mois suivant le commandement de quitter les lieux) peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En vertu des articles L 412-3 et L 412-4, le juge peut accorder des délais renouvelables, entre trois mois minimum et trois ans maximum, aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] indiquent avoir organisé leur départ des lieux depuis juillet 2024 et sollicitent un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 décembre 2024.

Toutefois, compte tenu du défaut de règlement de leurs engagements locatifs depuis plusieurs mois, voire à tout le moins depuis le mois de décembre 2022, de l’absence d’efforts en vue de payer leur loyer et leur provision sur charges et de rechercher un logement dont le loyer serait plus faible et compatible avec leurs revenus, il ne sera pas fait droit à leur prétention à cet titre.

Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] seront donc déboutés également de leur demande en délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de l’instance de référé et seront condamnés à payer au CCAS de [Localité 10] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action du [Adresse 9] [Localité 10] (CCAS), représenté par sa Vice-Présidente en exercice, Madame [V] [D] recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 15 janvier 2019 à effet au 15 août 2023,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [O] [J] et de Madame [E] [P] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Localité 2], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

SUPPRIMONS le délai de deux mois du commandement de quitter pour expulser les locataires,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS de Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] à payer au [Adresse 9] [Localité 10] (CCAS), représenté par sa Vice-Présidente en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 958,87 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 16 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] à payer au [Adresse 9] [Localité 10] (CCAS), représenté par sa Vice-Présidente en exercice, la somme de 18,040,83 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, en deniers et quittances, selon décompte arrêté au 08 novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juin 2023 sur la somme de 14 060,64 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

DISONS que la somme de 5 704,26 euros correspondant aux saisies effectuées sur le salaire de Madame [J] a été prise en compte,

DEBOUTONS Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] de leur demande en délai de paiement et en délais pour quitter les lieux,

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] à payer au [Adresse 9] [Localité 10] (CCAS), représenté par sa Vice-Présidente en exercice la somme de

1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS de Monsieur [O] [J] et Madame [E] [P] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,