TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Octobre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 16 octobre 2025

à M^e VICENTE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 octobre 2025

à M^e DESCHANEL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03029 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PAL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 126 NOTRE [Adresse 4]

domiciliée : chez M. [R] [L]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Camille VICENTE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Y]

né le 30 Octobre 1984

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Cécile DESCHANEL, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-001444 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 15 septembre 2018, relatif à un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 450 euros, outre 50 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI 126 NOTRE DAME a fait signifier à Monsieur [J] [Y] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions la SCI 126 NOTRE DAME a fait assigner Monsieur [J] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SCI 126 NOTRE DAME, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 2 794 euros, au 4 mars 2025. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et de maintien dans les lieux.

Monsieur [J] [Y], représenté par son Conseil, a repris ses dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI 126 NOTRE DAME produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 23 mai 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 10 juillet 2025.

La SCI 126 NOTRE DAME produit également la notification à la CCAPEX en date du 4 octobre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [J] [Y], soit deux mois au moins avant l’assignation du 22 mai 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [J] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024 pour un arriéré locatif de 2 886 euros.

Monsieur [J] [Y] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement, l’attestation produite par ses soins ne courant qu’à compter du 5 février 2025.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 1er novembre 2024, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Y] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [J] [Y] sera condamné à payer à la SCI 126 NOTRE DAME une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 500 euros), à compter du 2 novembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI 126 NOTRE DAME.

Sur la demande d’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [J] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la SCI 126 NOTRE DAME obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [J] [Y] restait débiteur d’une dette locative de 1 998 euros, au 1er décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Vu le décompte actualisé au 4 mars 2025, fixant la dette locative à une somme de 2 794 euros, terme du mois de mars 2025 inclus.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [J] [Y] à payer à la SCI 126 NOTRE DAME, la somme de 2 794 euros à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme 1 998 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

La SCI 126 NOTRE DAME sera en revanche déboutée de sa demande au titre de la clause pénale.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

La reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Au-delà, compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [J] [Y], et du montant dû, des délais de paiement ne sauraient être accordés.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Bien qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, Monsieur [J] [Y] a, de fait, bénéficié de larges délais.

Par ailleurs, Monsieur [J] [Y] n’apporte pas la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [J] [Y] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [Y], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et sera condamné à payer à la SCI 126 NOTRE DAME une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI 126 NOTRE DAME recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2018, entre les parties, concernant le logement sis [Adresse 2], à effet au 1er novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI 126 NOTRE DAME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la SCI 126 NOTRE DAME de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Y] à payer à la SCI 126 NOTRE DAME à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 500 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Y] à verser à la SCI 126 NOTRE DAME la somme de 2 794 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme 1 998 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS la SCI 126 NOTRE DAME de sa demande en paiement au titre de la clause pénale contractuelle ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [Y] de sa demande en délais de paiement ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [Y] de sa demande en délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Y] à payer à la SCI 126 NOTRE DAME la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Y] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,