MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 17 octobre 2025

DOSSIER : N° RG 23/00464 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7GD

AFFAIRE : [E] [G] [I] [Z] C/ S.C.I. SERCAL

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 23/00464 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7GD

DELIBERE DU 17 octobre 2025

DEMANDERESSE -

— Madame [I] [Z], née le 22 Juillet 1956 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Edouard VARROD de la SELARL SELARL MILLET VARROD AVOCATS, M^e Vasanthi DAVILES-ESTINES, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDERESSE -

— S.C.I. SERCAL, société civile immobilière au capital de 150.000 FCFP, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 9164C, dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal ;

représentée par Maître Mourad MIKOU de la SELARL TIKI LEGA avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENTE : Florence TESSIER

GREFFIERE : Emilienne PUTUA

PROCEDURE -

Requête en Demande tendant à la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé en violation des règles d’urbanisme- Sans procédure particulière (70O) en date du 16 novembre 2023

Déposée et enregistrée au greffe le 20 novembre 2023

Rôle N° RG 23/00464 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7GD

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

FAITS ET PROCEDURE

Madame [E] [G] [I] [Z] est propriétaire d’une parcelle de terre et de la construction y édifiée, située à [Adresse 7] constituant le lot F134 du lotissement du [O], d’une superficie de 1672 mètres carrés, identifiée au cadastre sous le numéro AS [Cadastre 4].

Elle a pour voisine la Sci SERCAL, dont le gérant est Monsieur [C] [P], propriétaire de la parcelle cadastrée AS [Cadastre 2] constituant le lot F 135 du lotissement du Lotus, d’une superficie de 1420 mètres carrés, qui la surplombe.

Madame [E] [G] [I] [Z] s’est plainte de nuisances occasionnées par les travaux exécutés sans autorisation aucune par son voisin en 2021: deck existant modifié pour reposer sur une dalle en béton avec création d’un sous-sol et fare pote modifié par changement de la toiture et de sa structure.

Par ordonnance en date du 6 septembre 2021, le juge des référés de céans a dit n’y avoir lieu à ordonner la cessation des travaux réalisés par la société SERCAL, ces derniers étant terminés, et dit n’y avoir lieu à démolition sous astreinte des constructions litigieuses, Madame [E] [G] [I] [Z] ayant été déboutée de ses prétentions formulées à ce titre.

La même décision a condamné la sci Sercal à payer à Madame [E] [G] [I] [Z] la somme de 150.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles.

Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Papeete en date du 25 août 2022 qui a, y ajoutant, débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné Madame [E] [G] [I] [Z] aux dépens d’appel.

Par requête en date du 6 novembre 2023, enregistrée le 20 novembre 2023, et par acte d’huissier en date du 16 novembre 2023, Madame [E] [G] [I] [Z] a fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete la Sci Sercal, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [C] [P], sollicitant du tribunal, sur le fondement de l’article 1143 du code civil, de :

— recevoir la requérante en sa demande et la dire bien fondée,

En conséquence,

— condamner la Sci SERCAL à démolir les ouvrages qu’elle a construits «  fare pote, dalle en béton attenante et niveau en sous-sol » en contravention des règles d’urbanisme et des règles civiles, dans un délai de trente jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 60.000 cfp par jour de retard au-delà de trente jours,

— dire que ces démolitions et remises en état devront intervenir dans le délai de trente jours du jugement à intervenir, sous astreinte de 60.000 cfp par jour de retard au-delà de trente jours,

— condamner la Sci Sercal à lui payer la somme de 2.000.000 cfp à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner la Sci Sercal à lui payer la somme de 300.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier en date des 8 février 2021 et 7 mai 2021.

Madame [E] [G] [I] [Z] a fait valoir les moyens principaux suivants au soutien de son action :

–la défenderesse a réalisé sur sa parcelle des constructions illégales qui lui occasionnent un préjudice certain : reconstruction d’une terrasse, édification d’un imposant fare pote en limite très proche de propriété et édification d’un bâtiment situé en sous-sol N-1 par rapport au fare pote, également en limite très proche de la parcelle de la requérante et ayant une vue directe sur celle-ci, ce bâtiment n’ayant fait l’objet d’aucune demande de permis de construire,

— un procès verbal de constat d’infraction a été dressé par un agent de l’urbanisme le 8 novembre 2022 sous le numéro 11–2021/VP/DCA, le service de l’urbanisme ayant expressément indiqué à la requérante que la demande de permis de construire déposée par son voisin avait fait l’objet d’un refus le 1er février 2021, Monsieur [C] [P], qui avait eu notification par voie électronique de cette décision, ayant néanmoins poursuivi et achevé l’édification de la construction,

— sur le fondement de l’article 1143 du Code civil, la Cour de cassation prononce obligatoirement, depuis un arrêt de principe de la première chambre civile du 1er mars 1965, la démolition des ouvrages construits en violation des règles d’urbanisme et/ou des dispositions du cahier des charges, indépendamment de l’existence ou de l’importance d’un préjudice,

— la requérante subit un préjudice direct, réel et certain du fait de la construction de ce nouveau bâtiment réalisé sur deux niveaux, imposant et en dur, le garde corps métallique ayant remplacé la palissade en bois en limite de propriété, et n’ occultant pas la vue en résultant sur sa propre parcelle, elle-même ayant vu sur l’intérieur du fare pote,

— en outre, au niveau inférieur, une extension en limite de propriété a été rajoutée par la défenderesse qui réduit encore plus l’intimité de Madame [E] [G] [I] [Z], un réseau de conduite d’eau étant aussi visible et rejoignant le gros tuyau qui longe les murs en limite de propriété et qui descend jusqu’au bord de la route dans le caniveau,

— cette partie en sous-sol n’a à aucun moment été déclarée par la société SERCAL, ni à l’architecte du lotissement, ni au service de l’urbanisme, la requérante devant ainsi subir la vue d’un grand nombre de tuyaux fixés sur les murs de la société défenderesse, subissant ainsi une pollution visuelle.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives numéro 1 réceptionnées le 10 décembre 2024, la Sci SERCAL a conclu à titre principal au déboutement de Madame [E] [G] [I] [Z] de toutes ses demandes.

Subsidiairement, elle a sollicité du tribunal de :

— dire et juger que la défenderesse se libérera de son obligation de démolition du fare pote en procédant uniquement à la démolition de l’extension réalisée sur le côté de l’ancien fare pote,

— accorder à la défenderesse un délai qui ne saurait être inférieur à quatre-vingt-dix jours pour se conformer à l’injonction prononcée,

— ordonner la démolition de l’abri jardin édifié sur le terrain de la requérante ainsi que le garage édifié à moins de six mètres de la limite de propriété, le tout sous astreinte de 60.000 cfp par jour de retard passé un délai de quatre-vingt-dix jours suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner la requérante à lui payer la somme de 250.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles.

La Sci SERCAL a exposé pour l’essentiel que :

— les travaux par elle exécutés sur sa parcelle consistent en la rénovation du deck qui était en bois, lequel a été réalisé en carrelage sur dalle béton, sans aucune modification de sa superficie, ainsi qu’en la modification du fare pote, dont la toiture en pandanus a été remplacée par une toiture en bardeaux de bois, avec une extension réalisée sur le côté,

— compte tenu des nombreuses contraintes prévues dans le cahier des charges du lotissement du [O], en date du 22 novembre 1974, ainsi que de la configuration particulière de son terrain, en forme de trapèze et surplombant de neuf mètres la parcelle de Madame [Z], le « syndic de copropriété » s’est toujours montré compréhensif à son égard ainsi qu’à celui de sa voisine, qui a également été autorisée à réaliser des travaux de construction en contiguïté,

–ainsi le permis de construire obtenu par la société défenderesse le 12 juillet 1994 déroge au cahier des charges du lotissement compte tenu de sa forme géométrique : quant à l’interdiction des constructions en contiguïté ; à cet effet Madame [Z] a autorisé la réalisation de la piscine et du solarium en contiguïté, et quant à la surface au sol hors-tout des constructions (13 %),

— l’association syndicale du lotissement lui a accordé des dérogations quant à la surface hors tout de couverture et quant à la surface au sol hors tout des constructions, son voisin Monsieur [N] [P], propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 1] F, ayant autorisé la construction en contiguïté du garage et Madame [Z] celle du solarium-deck de la piscine,

— ainsi, depuis 1998 la maison édifiée par la société défenderesse est composée d’un grand fare pote, d’un grand deck édifié sur pilotis en béton, et d’une piscine à débordement, le tout étant construit en contiguïté du terrain appartenant à Madame [Z],

— afin de pouvoir se rapprocher des contraintes du cahier des charges en matière de surface au sol des constructions, la défenderesse a acquis, par acte du 8 octobre 2001, une parcelle adjacente appartenant à la Sci DELANO, d’une superficie de 841 mètres carrés, cadastrée AS [Cadastre 3], ce qui lui a permis de faire diminuer le pourcentage de construction au sol,

— compte tenu des bonnes relations de voisinage ayant toujours existé, la société SERCAL a accordé en mai 2015 à sa voisine, Madame [Z], une autorisation de contiguïté afin de l’autoriser à édifier le long de la limite de propriété un garage et un abri jardin,

— dans la mesure où le deck de la société défenderesse s’était dégradé en raison des contraintes météorologiques, elle a choisi, au mois de novembre 2019, de reconstruire le solarium en carrelage sur dalle béton sans extension de sa surface au sol,

— alors que ces travaux de rénovation ne nécessitaient aucune autorisation d’urbanisme puisqu’il s’agissait de rénover des ouvrages déjà existants, en remplaçant uniquement les matériaux, mais en laissant inchangée la superficie du deck, le service de l’urbanisme lui a notifié un refus de permis de construire, par courrier en date du 21 février 2020, omettant de tenir compte des dérogations déjà accordées par l’association syndicale, ainsi que de l’accord de mitoyenneté accordée par Madame [Z], le confinement lié à la pandémie dite du covid 19 l’ayant empêché de formaliser un recours gracieux,

— la société défenderesse s’est considérée titulaire, le 23 décembre 2020, d’une autorisation tacite de construction, faisant suite à sa nouvelle demande d’autorisation travaux en date du 6 octobre 2020, soit antérieurement à la décision de refus de permis de construire en date du 1er février 2021, dont elle conteste avoir reçu notification, ayant ainsi été privée d’attaquer cette décision devant le tribunal administratif de la Polynésie française,

— la société Sercal estime avoir satisfait aux demandes du service instructeur de l’urbanisme, le délai d’instruction imposé au courrier du 6 novembre 2020, d’une durée d’un mois à compter du 20 octobre 2020, ayant repris à compter du seul dépôt des documents complémentaires demandés, et non pas à compter de la réception d’un courrier faisant repartir le délai d’instruction, contrairement à ce qu’a retenu le juge des référés en son ordonnance du 6 septembre 1021,

— par suite du dépôt du rapport d’assainissement en date du 5 décembre 2020, seul point qui bloquait dans le cadre de l’instruction de la demande, le centre d’hygiène a transmis un avis favorable suivant courrier du 9 décembre 2020, permettant ainsi de refaire partir le reste du délai d’instruction de quatorze jours, lequel se terminait donc le 23 décembre 2020,

— il est donc ainsi que la sci s’est vue attribuer une autorisation implicite de travaux le 23 décembre 2020,

— c’est à tort que le juriste de la direction de la construction et de l’aménagement a indiqué par courriel à Madame [Z] qu’une décision de refus de permis de construire avait été prise le 1er février 2021, la défenderesse n’ayant jamais été rendue destinataire d’un tel refus, qu’elle n’aurait pas manqué de contester devant la juridiction administrative, étant précisé que le tribunal civil n’a pas compétence pour statuer sur la validité du permis de construire tacite qui lui a été accordé, un tel litige relevant du tribunal administratif,

— en tout état de cause, les travaux entrepris, même à les supposer effectués sans autorisation de travaux, pourront toujours faire l’objet d’une régularisation au titre de la procédure de constat de travaux, en application de l’article D. 116–7 du code de l’aménagement,

— s’agissant de l’absence de nécessité d’une autorisation de travaux immobiliers, Madame [Z] ne conteste pas que la superficie au sol entre les deux solariums est exactement la même, la seule chose ayant été changée étant le matériau utilisé, aucune preuve contraire n’étant rapportée, étant précisé que la reconstruction à l’identique de la taille de la dalle, mais avec un matériau différent, ne se trouve pas soumise à permis de construire,

— s’agissant du fare pote, seule sa toiture a été modifiée, étant désormais réalisée en bardeaux de bois, et non plus en pandanus, une extension ayant été exécutée sur le côté, l’ouvrage n’étant pas réalisé sur deux niveaux tel qu’affirmé par la requérante, aucun sous-sol n’existant, l’espace étant ouvert : sans fenêtres ni portes, seul un muret ayant été édifié afin d’éviter les érosions de terre, contrairement aux constatations effectuées par le huissier mandaté par Madame [Z],

— ce fare pote n’a créé aucun nouveau vis-à-vis, étant observé que l’ouvrage réalisé s’inscrit à l’intérieur du périmètre de l’ancienne autorisation de mitoyenneté, le solarium que Madame [Z] avait autorisé la société SERCAL à édifier surplombant déjà la propriété de la requérante et offrant à la défenderesse une vue plongeante sur celle-ci depuis vingt-cinq ans,

— sur la demande de démolition du niveau en sous-sol, celui-ci n’existe pas, seul un muret a été construit sous le fare pote afin de permettre le stockage des matériaux en le protégeant des intempéries, l’espace n’étant muni d’aucune fenêtre,

— la demande de Madame [Z] est disproportionnée, la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de trouble anormal de voisinage ayant évolué, la démolition d’un ouvrage irrégulier ne s’imposant plus avec automaticité, d’autant que le fare pote existait déjà au même endroit, en limite de propriété, ce fare surplombant la propriété de la requérante, qui ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une gêne réelle qui lui aurait été occasionnée du fait de cet ouvrage concernant son cadre de vie,

— Madame [Z] ne subit aucun trouble, la démolition du fare pote entraînant des conséquences manifestement excessives en l’absence de préjudice supporté, d’autant que la propriété de la défenderesse est située neuf mètres plus haut que celle de la requérante, qui regarde vers l’avant et non pas vers l’arrière,

— reconventionnellement, il convient d’ordonner la démolition de l’abri de jardin édifié par Madame [Z] sur son terrain, qui se situe à moins de six mètres de la limite de propriété, ainsi que celle du garage situé en limite de propriété, la requérante ayant creusé le talus de la défenderesse sur environ trente centimètres,

— Madame [Z] a ainsi créé un empiétement sur le talus de la société défenderesse, étant précisé qu’elle est la seule à pouvoir accéder au pied du talus puisqu’il arrive sur sa propriété qui est clôturée .

Aux termes de ces dernières conclusions récapitulatives numéro 2 réceptionnées le 12 mars 2025, Madame [I] [Z] a demandé au tribunal de :

–condamner la société civile immobilière SERCAL à remettre sa parcelle dans l’état précédant les constructions édifiées au mois de janvier 2021 et notamment à démolir les ouvrages qu’elle a construits à compter de janvier 2021 : à savoir la terrasse (solarium) et le fare pote dans sa totalité, la dalle en béton attenante et le niveau en sous-sol, dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100.000 cfp par jour de retard au-delà de ce délai,

Avant dire droit,

— ordonner une mesure d’expertise, à la charge de la société défenderesse, et désigner un expert en bâtiment dont la mission aura pour objet de réaliser l’évaluation de la surface exacte à détruire, de déterminer les travaux nécessaires pour y parvenir et d’en chiffrer le coût,

En tout état de cause,

–condamner la Sci SERCAL à lui payer la somme de 2.000.000 cfp à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la défenderesse étant déboutée de l’ensemble de ses prétentions reconventionnelles,

–condamner la Sci SERCAL à lui payer la somme de 350.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Madame [I] [Z] a repris le bénéfice de l’ensemble de ses moyens tels que développés en sa requête, faisant valoir principalement que :

— les constructions réalisées par la société civile immobilière SERCAL depuis 2020 sont manifestement illégales :

*la défenderesse n’a pas respecté les prescriptions du cahier des charges de la résidence [O], les travaux qu’elle a entrepris violant les dispositions des articles 16-1 et 16-2 du règlement relatif aux surfaces maximales à construire,

*la requérante ne se trouve pas bien fondée à s’emparer de l’acquisition par elle faite de la parcelle adjacente à son lot qu’elle a acquise au mois d’octobre 2001, qui n’est que partiellement contiguë au lot cadastré AS [Cadastre 2], la majeure partie des 841 mètres carrés étant adjacente au lot 137 F, dont le propriétaire est [N] [P], l’acte de vente afférent mentionnant de surcroît qu’elle n’est pas utilisable pour la réalisation de l’opération d’agrandissement du lot numéro 135 du lotissement [O] pour des motifs tirés des dispositions d’urbanisme,

— la note de l’urbanisme rappelle que l’occupation du sol est interdite notamment par des installations portant atteintes à l’hygiène et à la salubrité publique et que l’implantation par rapport aux propriétés voisines en contiguïté est soumise à l’accord réciproque de voisinage,

— elle impose aussi que l’agrandissement du lot numéro 135 du lotissement Lotus ne puisse s’effectuer qu’après la modification du cahier des charges, qui n’est jamais intervenu, de sorte que l’agrandissement de la parcelle F [Cadastre 5] n’a jamais eu lieu et que les surfaces construites par la société défenderesse excèdent les maxima fixés par le cahier des charges,

— la requérante est bien fondée à demander la démolition de l’ouvrage, dès lors qu’il a été réalisé en contravention des règles du cahier des charges, la détermination des surfaces maximales à construire dans ce document ne pouvant faire l’objet d’aucune dérogation par les différents colotis, sauf modification du cahier des charges,

— la seule exception à la démolition automatique est le caractère disproportionné de la démolition requise, conformément à l’arrêt de la Cour de cassation en date du 13 juillet 1022, étant précisé qu’en l’espèce il n’existe aucune disproportion, s’agissant de la démolition d’un fare pote et d’une terrasse, c’est-à-dire d’une construction secondaire qui ne sert pas à usage d’habitation principale, lesquels ont été construits sans permis de construire, en violation des règles d’urbanisme et de celles du cahier des charges du lotissement, et dont les fenêtres donnent directement sur la propriété de Madame [Z], et dont l’ensemble occasionne à cette dernière un préjudice de vue très important puisque l’arrière de sa maison se retrouve littéralement emmuré et qu’elle doit désormais vivre avec la vue sur un mur en béton de plusieurs mètres de haut, des gaines métalliques et des canalisations,

— il convient de rappeler que la nouvelle construction du fare pote n’est plus en pandanus mais qu’elle se trouve chapeautée d’un toit à bardeaux, réalisée sur deux niveaux, construite en dur au plus proche de la limite de propriété, étant particulièrement visible au niveau supérieur car le garde corps métallique n’ occulte pas la vue,

— de surcroît, le réseau de conduites d’eau visibles rejoint le gros tuyau qui longe les murs en limite de propriété et descend en bord de route, certaines tuyauteries n’étant pas raccordées à un système d’évacuation et une tuyauterie métallique de diamètre notable étant visible en hauteur le long d’un mur face la propriété de la requérante et à sa maison d’habitation,

— si le tribunal le juge utile, il pourra, avant dire droit, désigner un expert en bâtiment afin de réaliser l’évaluation de la surface exacte à détruire, la meilleure méthode pour y parvenir et le chiffrage des travaux, le coût de cette mesure devant incomber à la société défenderesse,

— la requérante n’a jamais donné la moindre autorisation à son voisin pour réaliser sa construction en limite de propriété, son accord ne figurant sur aucun des plans transmis par la partie adverse, alors que l’architecte avait rappelé cette obligation et la nécessité d’avoir les accords écrits de Madame [Z] quant à l’extension projetée par la société Sercal, dans la mesure où le projet de cette dernière ne respectait pas les retraits sur six mètres des voisins prévus par le règlement de construction,

— la nouvelle construction édifiée par la défenderesse, de 125 mètres carrés, n’est absolument pas comparable à l’ancienne, de sorte que le consentement donné par la requérante en 1996 pour la construction d’un solarium en bois ne saurait être utilisée pour construire un fare pote en dur sur deux niveaux,

— sur les plans d’implantation et les coupes annexées à l’accord de Madame [Z] du 8 septembre 1996 il n’existe d’ailleurs aucun fare pote,

— la Sci Sercal n’est titulaire d’aucun permis tacite, le projet étant situé dans une zone d’aléa « mouvements de terrain » de moyen à fort, qui empêche l’attribution d’un tel permis en application des dispositions de l’article A 114–18 du code de l’aménagement

— la défenderesse n’a d’ailleurs jamais contesté cette décision, qui est devenu définitive, devant le tribunal administratif,

— la société défenderesse doit réparer les préjudices subis par Madame [Z], évalués forfaitairement à la somme de 2.000.000 cfp, contenu de la laideur et de l’importance du bâtiment construit par son voisin, des vues créées chez elle, de la perte d’intimité en résultant ainsi que de la dépréciation de la valeur vénale de sa propriété,

— les demandes reconventionnelles formulées par la sci SERCAL frôlent la procédure abusive puisque la défenderesse indique elle-même avoir autorisé la requérante à construire un abri et un garage à moins de six mètres de sa propre limite séparative, ne pouvant désormais se plaindre des effets d’une autorisation qu’elle a accordée d’autant plus qu’elle ne relève aucun trouble résultant de celle-ci, surtout qu’elle surplombe de plusieurs mètres le garage de Madame [Z], de sorte qu’elle n’a aucune vue sur son fonds.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2025.

Il convient de statuer par jugement contradictoire.

SUR QUOI

Sur les demandes principales formulées par Madame [I] [Z] :

Madame [E] [G] [I] [Z] fonde son action intentée à l’encontre de la sci Sercal, tendant à la remise en son état initial du lot numéro 135 F, dont cette dernière est propriétaire, et en réparation du préjudice occasionné par les constructions nouvellement édifiées, au mois de janvier 2021, à la fois sur le non respect par la défenderesse des prescriptions du cahier des charges du lotissement du [O], en ses articles 16-1 et 16-2 qui fixent les surfaces maximales à construire et les conditions de leur modification, ainsi que sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, invoquant être victime de nuisances diverses : préjudice de vue, perte d’intimité, dépréciation de la valeur vénale de sa parcelle voisine.

Elle sollicite la remise de la parcelle 135F dans son état antérieur au mois de janvier 2021 par la démolition, qu’elle estime non disproportionnée, des travaux exécutés par son voisin, sans autorisation administrative, soit :

— de la terrasse-solarium ,

— du fare pote de 125 mètres carrés, dans sa totalité,

— de la dalle en béton attenante et du niveau N-1 en sous-sol.

Elle conteste avoir donné l’autorisation à la défenderesse de les réaliser, précisant que l’autorisation par elle accordée le 8 septembre 1996 est ancienne de vingt-cinq ans et ne correspondait pas aux ouvrages construits en 2021.

La société SERCAL conteste quant à elle, tant avoir violé les dispositions du cahier des charges du lotissement, que d’avoir causé à la propriétaire de la parcelle voisine constituant le lot 134 F, des troubles anormaux du voisinage, affirmant disposer d’une autorisation tacite de travaux obtenue le 23 décembre 2020, de dérogations accordées par l’association syndicale du lotissement et de l’autorisation de Madame [Z] concernant la construction en contiguïté de la piscine et du solarium-deck.

Elle reconnaît avoir édifié dans le courant de l’année 2020 les travaux suivants :

— la rénovation d’un deck-solarium initialement en bois, réalisé en carrelage sur dalle-béton, mais sans modification de sa surface,

— la modification de son fare pote, toujours situé sur le même emplacement, dont la toiture originellement en pandanus a été remplacée par une toiture en bardeaux de bois, assorti d’une « extension sur le côté », mais sans création d’un sous-sol.

La société SERCAL conteste l’existence de tout trouble anormal de voisinage et de tout préjudice causé à Madame [Z].

Il résulte de l’examen des documents justificatifs produits par chacune des parties : photographies et constats d’huissier notamment, que Monsieur [C] [P], gérant de la société SERCAL, a, entre la fin du mois de décembre 2020 et le mois d’avril 2021, entrepris les travaux consistant en la réfection du deck de sa piscine et de son fare pote, la date d’attestation de l’achèvement des travaux étant du 6 mai 2021, bien que la lecture des mentions figurant au constat huissier du 9 avril 2021 démontre que les travaux étaient déjà finis à cette date.

Ces pièces établissent que les travaux effectués par la société défenderesse ont consisté dans l’agrandissement du fare pote ainsi que dans le remplacement du deck en bois de la terrasse par une dalle en béton, la surface sous la dalle étant désormais exploitée en zone de stockage avec trois ouvertures non closes en direction de la parcelle de Madame [Z].

S’il est constant que Madame [Z] a autorisé il y a plus de vingt ans, le 8 septembre 1996, Monsieur [P] à construire sur sa parcelle un deck en bois ainsi qu’un fare pote à la toiture en pandanus, ce dernier ne dispose d’aucune attestation récente, qui lui aurait été accordée par sa voisine, l’autorisant à construire sur son lot un fare pote beaucoup plus imposant, d’une surface couverte de 140 mètres carrés environ, recouvert d’une toiture en bardeaux de bois, ainsi qu’à remplacer le deck en bois par un solarium posé sur une dalle en béton, la surface sous la dalle étant désormais exploitée en zone de stockage avec trois ouvertures donnant sur le fonds appartenant à Madame [Z].

De surcroît, si l’emprise au sol du solarium semble identique, il n’en demeure pas mois qu’à l’heure actuelle, des tuyaux d’écoulement des eaux de pluie ont dû être installés le long de poteaux en béton, puisque l’eau ne peut plus s’écouler sous le deck comme lorsqu’il était en bois, ces poteaux et canalisations étant visibles depuis la propriété de la requérante.

Enfin, des murs de béton brut, inexistants à l’origine, ceinturent la zone de stockage située sous la dalle.

L’autorisation donnée il y a vingt-cinq ans par Madame [Z] n’a rien à voir avec les travaux d’envergure réalisés en 2021 par Monsieur [P], qui ne peut donc à bon droit s’en prévaloir.

La SCI SERCAL ne démontre pas plus avoir obtenu de l’association syndicale du lotissement des « dérogations » quant à la surface hors tout de couverture ou au sol hors tout des constructions, relatives aux travaux faisant spécifiquement l’objet de la présente procédure, l’autorisant à déroger aux prescriptions des articles 16-1 et 16-2 du cahier des charges.

En tout état de cause, aucune modification du cahier des charges du lotissement n’a été adoptée quant aux surfaces maximales à construire.

Aucune pièce n’est produite en défense à ce sujet.

Enfin, quant à l’existence d’une autorisation implicite de travaux, Monsieur [P] ne peut valablement soutenir qu’il en a obtenu une en date du 23 décembre 2020, soit antérieurement à la décision de refus de permis de construire émise par le service de l’urbanisme le 1er février 2021, non contestée devant la juridiction administrative, le défendeur soutenant à cette endroit n’avoir jamais reçu notification de cette décision, qui est au demeurant définitive.

Or, il résulte du procès-verbal dressé par la police municipale du 13 janvier 2021 qu’à cette date, les travaux étaient en cours, sans qu’une autorisation ne soit affichée sur la parcelle de la société Sercal, Monsieur [P], interrogé au téléphone par les policiers, leur ayant déclaré que la demande d’autorisation était en cours…..

Le tribunal se trouve donc en l’état :

*d’un premier refus de permis de construire en date du 21 février 2020, faisant suite à une demande déposée le 8 juin 2020, visant principalement l’absence d’agrément donné par l’association syndicale du lotissement et le non respect par le pétitionnaire de la condition de recul de six mètres par rapport à la parcelle de Madame [Z]……

*d’une demande déposée le 6 octobre 2020 se fondant sur l’autorisation donnée par la requérante en 1996, le service de l’urbanisme ayant émis en réponse un courrier reçu le 6 novembre 2020 portant suspension le temps de l’instruction technique du dossier.

Il résulte de cette correspondance que Monsieur [P] disposait d’un délai de trois mois pour lever trois réserves portant sur le plan de prévention des risques naturels, sur le respect du règlement de construction du cahier des charges du lotissement le Lotus et sur l’obtention d’un avis favorable du centre d’hygiène et de salubrité publique, à défaut de quoi la demande ferait l’objet d’un rejet.

Or, si le défendeur justifie avoir obtenu un avis favorable sous réserve le 9 décembre 2020 du son d’hygiène et de salubrité publique, il ne démontre pas avoir obtenu une dérogation du conseil syndical du lotissement pour son nouveau projet, différent du projet initial.

Il n’a d’ailleurs pas reçu du service de l’urbanisme la notification de la complétude de son dossier faisant courir le délai de cinq jours à l’administration pour notifier sa décision.

En l’état de l’absence de respect par la société défenderesse du délai d’affichage du prétendu permis tacite obtenu avant d’entreprendre les travaux, ainsi qu’en l’absence de levée des réserves imposées par l’administration, il convient de considérer que Monsieur [P] ne bénéficiait d’aucun permis de construire au mois de décembre 2020, n’ayant par ailleurs pas hésité à poursuivre les travaux postérieurement au refus du service de l’urbanisme émis le 1er février 2021 et postérieurement à la réception de l’assignation de l’instance en référé en date du 3 mars 2021, le défaut d’accord opposé par Madame [Z] lui ayant par ailleurs été par notifié par la police municipale le 13 janvier 2021.

Si la demande en démolition des ouvrages construits en 2020 et 2021 par Monsieur [P] est recevable en l’état des considérations ci-dessus retenues, elle n’apparaît pas bien fondée pour être disproportionnée compte tenu du fait que le fare pote et le solarium étaient déjà existants en limite séparative des fonds respectifs des parties, depuis l’autorisation de construire accordé par la requérante en 1996.

Les travaux litigieux s’inscrivent donc dans une opération de réaménagement de l’existant.

Madame [Z] doit être déboutée de ce chef de demande.

Cependant, le trouble anormal de voisinage invoqué par Madame [Z] est quant à lui direct, réel et certain à l’examen des photographies jointes aux deux procès-verbaux de constat d’huissier communiqués par la requérante en ses pièces 13 et 14, communiqués aux débats, qui révèlent l’existence d’un préjudice esthétique résultant de la vue de la parcelle de la requérante, à l’arrière, sur des murs en béton et des tuyaux d’évacuation des eaux pluviales en plastique, aux lieu et place de la construction originelle, plus authentique et respectueuse de l’environnement, en bois et pandanus.

Aucune attestation d’agences immobilières notamment n’est produite pour démontrer la dépréciation de la valeur vénale de l’immeuble tel qu’invoqué.

Quant à l’accroissement de la perte d’intimité alléguée en demande, elle apparaît caractérisée par le fait que trois ouvertures ont été ouvertes dans la structure en béton construite sous le solarium, qui elle non plus n’existait pas et change la structure de l’ensemble, devenu plus imposant, qui donnent sur la propriété de la requérante, étant observé que le lot de la société défenderesse la surplombe de neuf mètres et ne se trouve donc pas devant la façade de la maison d’habitation de Madame [Z], mais sur l’arrière de l’immeuble.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’évaluer l’entier préjudice de jouissance supporté par Madame [Z] du fait des constructions illégalement réalisées par la sci Sercal sur son lot voisin à la somme de 1.200.000 cfp.

La sci Sercal doit être condamnée à payer à Madame [Z] la somme de 1.200.000 cfp en réparation de son entier dommage de jouissance.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par la sci SERCAL :

Monsieur [P] sollicite reconventionnellement que Madame [Z] soit condamnée sous astreinte à démolir l’abri de jardin édifié sur son terrain ainsi que son garage implanté à moins de six mètres de la ligne divisoire des fonds respectifs des parties.

Il motive principalement sa prétention sur l’ « acharnement » de la requérante manifesté à son endroit, étant observé que selon autorisation en date du 5 mai 2015 la société Sercal a donné son accord à Madame [Z] pour qu’elle implante un garage avec abri de jardin le long de la limite de propriété conformément au plan d’implantation signé par les parties.

Il ne démontre pas que les travaux n’aient pas été exécutés par Madame [Z], conformément à l’accord des parties, ou qu’ils aient été modifiés sans son accord.

En conséquence, il convient de débouter la sci SERCAL de sa demande reconventionnelle.

L’équité commande d’allouer à Madame [Z] la somme de 200.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Il n’est pas équitable d’octroyer à la société SERCAL une quelconque indemnité en remboursement de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire du jugement doit être ordonnée en considération de l’ancienneté de la procédure.

La sci Sercal doit être condamnée aux entiers dépens.

P A R C E S M O T I F S

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [E] [G] [I] [Z] de sa demande tendant à la démolition sous astreinte par la sci Sercal des travaux de construction par elle réalisés au mois de décembre 2020 et début 2021 sur la parcelle lui appartenant sise à Punaauia, cadastrée AS [Cadastre 2] constituant le lot F 135 du lotissement du Lotus ;

Déclare la SCI SERCAL, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [C] [P], entièrement responsable du trouble de jouissance supporté par Madame [E] [G] [I] [Z] du fait de l’existence de ces constructions construites illégalement sur la parcelle voisine lui appartenant ;

Condamne la SCI SERCAL à indemniser Madame [E] [G] [I] [Z] de son entier préjudice de jouissance consécutif ;

Chiffre cet entier préjudice de jouissance à la somme de 1.200.000 cfp ;

Par suite, condamne la SCI SERCAL, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [C] [P] à payer à Madame [E] [G] [I] [Z] la somme de 1.200.000 cfp en indemnisation de son entier préjudice de jouissance ;

Déboute Madame [E] [G] [I] [Z] du surplus de ses demandes ;

Déboute la SCI SERCAL, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [C] [P], de ses prétentions reconventionnelles ;

condamne la SCI SERCAL, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [C] [P], à payer à Madame [E] [G] [I] [Z] la somme de 200.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Déboute la sci Sercal, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [C] [P], de sa demande tendant au remboursement de ses frais irrépétibles ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement ;

Condamne condamne la SCI SERCAL, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [C] [P], aux entiers dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

La Présidente, La Greffière,

Florence TESSIER Emilienne PUTUA