Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre referes, 9 juillet 2025, n° 25/00578

TJ Meaux 9 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obstruction à l'exécution des travaux de mise en sécurité
La cour a constaté que l'absence de réalisation des travaux constitue un dommage imminent et a donc ordonné la remise des clés et l'accès aux locaux.
Accepté
Nécessité d'assurer l'exécution des travaux de mise en sécurité
La cour a jugé nécessaire d'autoriser l'intervention de la force publique pour garantir l'accès aux locaux et la mise en sécurité de l'immeuble.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a décidé d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la bailleuse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. réf., 9 juil. 2025, n° 25/00578
Numéro(s) :	25/00578
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autorise à faire ou à ne pas faire quelque chose
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eloi BOUILLARDSophie TESA TARI
Parties :	S.A.S. CHEZ MEMET

Texte intégral

— N° RG 25/00578 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEAIM

Date : 09 Juillet 2025

Affaire : N° RG 25/00578 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEAIM

N° de minute : 25/00361

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 11-07-2025

à : M^e Eloi BOUILLARD + dossier

M^e Sophie TESA TARI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

Madame [L] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Eloi BOUILLARD, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. CHEZ MEMET

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie TESA TARI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 18 Juin 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [B] est propriétaire d’un immeuble situés [Adresse 2] à [Localité 7], qu’elle a, par acte authentique en date du 5 décembre 2002, donné à bail commercial à Mme [W] [O], aux fins d’exploitation d’un fonds de commerce de restauration rapide sur place et à emporter.

Mme [W] [O] à transféré ce bail à la SARL ERCIYES, laquelle l’a cédé à la société ATAK lors de la cession du fonds de commerce le 23 juillet 2015 qui l’a elle-même cédé par acte du 18 mars 2022 à la société CHEZ MEMET.

— N° RG 25/00578 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEAIM

Par arrêté de mise en sécurité en date du 14 avril 2025 notifié le 22 avril 2025, le maire de la commune de [Localité 7] a mis en demeure Mme [B] d’effectuer des travaux dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêté.

Exposant que le locataire refuse l’accès aux locaux pour que les travaux de mise en sécurité soit exécutés, ne répondant à aucun des rendez-vous des entreprises et au courrier de mise en demeure qui lui a été notifié le 23 mai 2025, par acte de commissaire de justice délivré le 11 juin 2025, Mme [L] [B], dûment autorisée par ordonnance du président de ce tribunal en date du 6 juin 2025, a assigné la société CHEZ MEMET devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir notamment :

— Enjoindre à la société CHEZ MEMET de permettre l’accès aux locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] et ce à compter du jour du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à l’achèvement de la totalité des travaux de rénovation sollicités par la Mairie de [Localité 7] dans son arrêté n°25-1305 de mise en sécurité du 14 avril 2025, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jour de la signification de la décision à intervenir,

— Enjoindre à la société CHEZ MEMET de débarrasser les encombrants accumulés dans les pièces diverses de l’immeuble dès la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jour de la signification de la décision à intervenir,

— Autoriser Mme [B] ou son représentant à solliciter l’intervention de la force publique, dès la signification de la décision à intervenir, afin de faire ouvrir et de permettre l’accès aux locaux en cas de résistance et/ou de non respect de la présente décision à intervenir par la société CHEZ MEMET ;

— Autoriser Mme [B] ou son représentant à solliciter l’intervention d’un commissaire de justice et d’un serrurier, dès la signification de la décision à intervenir, afin de faire ouvrir l’immeuble, de permettre l’accès aux locaux et de procéder à la mise en sécurité de la porte, en cas de résistance et/ou de non respect de la présente décision à intervenir par la société CHEZ MEMET ;

— Condamner la société CHEZ MEMET à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en plus des dépens.

Mme [B] représentée par son conseil à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2025 a maintenu ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

Par note en délibéré du 23 juin 2025, la société CHEZ MEMET, représentée par son conseil, a régularisé des conclusions par voie électronique aux termes desquelles elle demande de voir déclarer irrecevable Mme [L] [B] en ses demandes et subsidiairement de voir ordonner une expertise. Elle sollicite également la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens..

Au soutien de sa fin de non-recevoir, elle fait valoir que l’immeuble objet de ladite location appartient à deux personnes : Madame [L] [B] et Monsieur [Z] [E] [B], et que Madame [L] [B], qui agit seule, est alors irrecevable en son action, s’agissant d’un bien indivis, et ce conformément à la jurisprudence bien établie sauf à justifier d’une autorisation expresse de Monsieur [Z] [B] co-indivisaire.

Au soutien de sa demande de mesure d’instruction, elle affirme qu’il est indispensable d’obtenir une expertise judiciaire, avant réalisation des travaux dans ledit immeuble, afin de préserver les preuves de l’étendue des dégâts des eaux et les responsabilités des parties concernées.

Par conclusions en réponse régularisées le 27 juin 2025, Mme [B] maintient ses demandes et sollicite notamment qu’il soit enjoint à la société CHEZ MEMET de remettre un double des clés (clés du volet métallique et de l’ensemble des portes verrouillées) des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] à Madame [L] [B] et de permettre l’accès aux locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] à Madame [L] [B] ou son représentant et à toute personne dont le concours pourra permettre à Madame [L] [B] de respecter les obligations mises à sa charge par l’arrêté n° 25-1305 de mise en sécurité du 14 avril 2025 pris par le Maire de [Localité 7], et notamment à tout architectes, artisans, entrepreneurs, ouvriers, commissaires de justice, serruriers et ce à compter du jour du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à l’achèvement de la totalité des travaux de rénovation sollicité par la Mairie de [Localité 7] dans son arrêté n° 25-1305 de mise en sécurité du 14 avril 2025.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée en défense, elle soutient détenir le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] en pleine propriété. Elle s’oppose à la demande d’expertise, précisant qu’elle n’a qu’un but dilatoire et a été formulée pour les besoins de la cause.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que le juge des référés n’est pas tenu de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

— Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société CHEZ MEMET

L’article 122 du code de procédure civile dispose que: “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En l’espèce, Mme [B] justifie par les pièces qu’elle produit, à savoir l’acte notarié du 3 juillet 2024 qui est une attestation de propriété régularisée après le décès de Monsieur [B], et le courriel du notaire instrumentaire établi le 18 juin 2025, qu’elle est désormais seule propriétaire de l’immeuble situé à [Adresse 9], par application de l’article 1515 du code civil.

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée et de déclarer Madame [L] [B] recevable en ses demandes.

— Sur la demande de remise du double des clés des locaux loués et d’accès aux locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8]

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est établi que suivant arrêté de mise en sécurité établi le 14 avril 2025, le maire de la commune de [Localité 7] a notamment mis en demeure Madame [B] d’effectuer les travaux suivants, dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l’arrêté, soit avant le 22 juin 2025 :

— assurer la préservation des structures de l’immeuble en stoppant les venues d’eau au sein des maçonneries,

— assurer la reprise des ouvrages accessoires et notamment les solins, souches de cheminées et de remplacer les tuiles cassées,

— proposer un programme de rénovation globale de l’immeuble tant en gros œuvre qu’en second œuvre et finition afin de conserver les caractéristiques originelles de l’immeuble”,

au regard du fait que “l’immeuble présente un état de délabrement avancé, notamment en partie arrière, des infiltrations et une détérioration des bois de charpente”, “que “cette situation compromet la sécurité des occupants et des tiers en raison du risque de chute d’éléments extérieurs tels que cheminée ou tuiles”.

Il résulte des pièces produites par la demanderesse que la société CHEZ MEMET, locataire de l’immeuble, fait obstruction à l’exécution de ces travaux en refusant l’accès à l’immeuble à Mme [B] et aux entreprises mandatées par ses soins.

L’absence de réalisation de travaux constitue un dommage imminent.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale de Mme [B] de remettre un double des clés (clés du volet métallique et de l’ensemble des portes verrouillées) des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] et de permettre l’accès aux locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] dans les termes du dispositif qui suit.

En application de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution, cette injonction de remettre le double des clés et de assortie d’une astreinte dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

— Sur la demande d’expertise sollicitée en défense

L’article 145 du code de procédure civile dispose que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Celui qui demande une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile doit justifier d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Les juges disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier cette condition (Cass. 2e civ., 10 déc. 2020, n° 19-22.619).

Le demandeur doit établir l’existence d’un litige potentiel non manifestement voué à l’échec (Cass. com., 18 janv. 2023, n° 22-19.539), en produisant des éléments démontrant la probabilité des faits dont il se plaint. En revanche, il n’est pas exigé que le demandeur apporte la preuve du bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

En l’espèce, outre le fait que le défendeur ne motive pas sa demande d’expertise judiciaire ne procédant que par l’affirmation de sa nécessité afin de préserver les preuves de l’étendue des dégâts des eaux et les responsabilités des parties concernées, il est constant que des travaux doivent être entrepris, dont l’ampleur sera déterminée par la visité des locaux à laquelle la société CHEZ MEMET à jusqu’à présent fait obstruction en refusant l’accès aux locaux.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’expertise.

— Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Il convient en conséquence de condamner la société CHEZ MEMET aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande que la société CHEZ MEMET soit condamnée à payer à Mme [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance de référé contradictoire après débats tenus en audience publique,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la société CHEZ MEMET ;

DECLARONS Mme [L] [B] recevable en son action et ses demandes ;

ENJOIGNONS à la société CHEZ MEMET de remettre un double des clés (clés du volet métallique et de l’ensemble des portes verrouillées) des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] à Madame [L] [B] et de permettre l’accès aux locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] à Madame [L] [B] ou son représentant et à toute personne dont le concours pourra permettre à Madame [L] [B] de respecter les obligations mises à sa charge par l’arrêté n° 25-1305 de mise en sécurité du 14 avril 2025 pris par le Maire de [Localité 7], et notamment à tout architectes, artisans, entrepreneurs, ouvriers, commissaires de justice, serruriers et ce à compter du jour du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à l’achèvement de la totalité des travaux de rénovation sollicité par la Mairie de [Localité 7] dans son arrêté n° 25-1305 de mise en sécurité du 14 avril 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jour de la signification de la décision à intervenir ;

AUTORISONS Madame [B] ou son représentant à solliciter l’intervention de la force publique, dès la signification de la décision à intervenir, afin de faire ouvrir et de permettre l’accès aux locaux en cas de résistance et/ou de non-respect de la présente décision à intervenir par la société CHEZ MEMET ;

AUTORISONS Madame [B] ou son représentant à solliciter l’intervention d’un commissaire de justice et d’un serrurier, dès la signification de la décision à intervenir, afin de faire ouvrir l’immeuble, de permettre l’accès aux locaux et de procéder à la mise en sécurité de la porte, en cas de résistance et/ou de non-respect de la présente décision à intervenir par la société CHEZ MEMET ;

REJETONS la demande d’expertise ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la société CHEZ MEMET à payer à Mme [L] [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société CHEZ MEMET aux dépens.

Le Greffier Le Président