TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08786 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUGB

N° de Minute : L 25/00203

JUGEMENT

DU : 12 Mai 2025

S.C.P. DMG

C/

[Y] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.P. DMG, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Mars 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 8786/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2022 avec effet au 9 juin 2022, la société civile professionnelle (SCP) D.M. G a donné à bail à Mme [Y] [Z] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, outre une provision sur charge de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, la SCP D.M. G a fait délivrer à Mme [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 878 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 2 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la SCP D.M. G a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1224 et 1728 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation du contrat de bail à compter du 3 juillet 2023 ou subsidiairement du 1er août 2023 ;infiniment subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir ; ordonner que dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, Mme [Z] sera tenue de délaisser les lieux, et faute par elle de le faire, elle sera autorisée à l’en faire expulser ainsi que tous les occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique ;fixer au montant du loyer actuel, soit la somme de 647,77 euros à la date de l’assignation, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la date de résiliation ;condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 10 194,46 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 21 juin 2024, avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer ;condamner Mme [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 647,77 euros à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son expulsion ;dire qu’en toute hypothèse, le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel, au titre de l’indexation ;condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [Z] à payer les frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 22 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025 lors de laquelle la SCP D.M. G, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 16 439,37 euros suivant décompte arrêté au 7 mars 2025.

Assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation et l’expulsion

— sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord conformément aux exigences de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est intervenue conformément aux exigences de l’article 24 II de la même loi.

L’action de la SCP DMG est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

En application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

En l’espèce, et dans le même sens, le bail conclu le 31 mai 2022 stipule en page 4 une clause résolutoire suivant laquelle la location est résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de souscription d’une assurance des risques locatifs passé le délai d’un mois après une sommation demeurée sans effet.

La bailleresse justifie avoir délivré à Mme [Z] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative le 31 mai 2023.

Il ressort toutefois du décompte actualisé par la bailleresse qu’un coût d’assurance habitation à hauteur de 11 euros par mois a été facturé à Mme [Z] et ce depuis l’entrée dans les lieux de la locataire.

Il n’est donc pas possible de considérer que Mme [Z] n’aurait pas honoré cette obligation.

Les conditions de la clause résolutoire contenue au bail ne sont donc pas acquises à ce titre.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail contient également une clause résolutoire pour défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires passé le délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie avoir fait délivrer le 31 mai 2023 à Mme [Z] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement de la somme en principal de 1 878 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte actualisé produit par la bailleresse que Mme [Z] ne s’est pas acquittée du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies au 1er août 2023.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la situation de Mme [Z] est ignorée et elle ne comparaît pas à l’audience.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé produit par la bailleresse que son dernier et unique règlement remonte au 6 mai 2024.

Elle ne règle donc pas le loyer courant et ne démontre pas être en mesure de régler la dette locative.

Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Il convient donc d’ordonner son expulsion selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

En revanche, il n’y a pas lieu de priver Mme [Z] du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus ainsi que de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majorée, laquelle est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, afin de réparer le préjudice découlant pour la SCP D.M. G de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux sera fixée au montant du loyer majoré, de la provision sur charges, et de la mensualité d’assurance et des frais de courtage annexes soit la somme actuelle de 670,77 euros.

Cette indemnité d’occupation pourra être revalorisée comme l’aurait été le loyer en application de la clause de révision annuelle prévue au contrat de bail et en considération du montant des charges effectives réglées par la bailleresse.

D’après le décompte actualisé arrêté au 7 mars 2025 produit par la bailleresse, Mme [Z] est redevable d’une somme totale de 16 439,37 euros au titre des loyers, charges, assurances et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [Z] sera donc condamnée à payer à la SCP D.M. G la somme de 16 439,37 euros au titre des loyers, charges, assurances et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 1 878 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Elle sera également condamnée à payer à la SCP D.M. G une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, charges comprises, soit la somme actuelle de 670,77 euros, à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux loués.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 mai 2023.

Pour les mêmes motifs, en application de l’article 700 du même code, Mme [Z] sera condamnée à payer à la SCP D.M. G la somme de 800 euros.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2022 avec effet au 9 juin 2022 entre la société civile professionnelle D.M. G et Mme [Y] [Z] et concernant un logement à usage d’habitation situé au 1er étage, porte G, du [Adresse 6] à [Localité 11] étaient réunies à compter du 1er août 2023 ;

ORDONNE à défaut pour Mme [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec au besoin le concours de la force publique ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à un montant équivalent à celui du loyer, charges comprises, soit la somme actuelle de 670,77 euros et dit que cette indemnité d’occupation pourra être revalorisée comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré et en considération des charges effectivement réglées par la société civile professionnelle D.M. G ;

CONDAMNE Mme [Y] [Z] à payer à la société civile professionnelle D.M. G la somme de 16 439,37 euros au titre des loyers, charges, assurance et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 1 878 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Mme [Y] [Z] à payer à la société civile professionnelle D.M. G une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 670,77 euros à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à Mme [Y] [Z] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 8]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Mme [Y] [Z] à payer à la société civile professionnelle D.M. G la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 mai 2023 ;

REJETTE les autres demandes.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12], le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE