Notifiée le 07/05/2026

La copie exécutoire à : M^e Gilles GUEDIKIAN (case)

La copie authentique à : M^e Thierry JACQUET (case)

ORDONNANCE DE REFERE N° : 26/00130

EN DATE DU : 04 mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00245 – N° Portalis DB36-W-B7J-DIU2

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE

[Localité 1]

— ------

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 04 mai 2026

DEMANDERESSE -

— Madame [E] [X] épouse [O], venant aux droits de Mme [H] [G] (décédée le 28 mars 2022 à [Localité 2])

élisant domicilie à l’Office Notarial [Z] [D], Notaire associé, [Adresse 1] ([Localité 3])

représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de PAPEETE

DÉFENDEURS -

— Monsieur [F] [W] [J] [R]

né le 24 Avril 1968 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 2] à [Localité 5]

[Adresse 3]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale numéro C-98735-2025-006677 du 12 décembre 2025 délivrée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]

représenté par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de PAPEETE

— Madame [V] [N] [B] épouse [R]

née le 23 Août 1967 à [Localité 6], de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION -

Présidente : Nathalie TISSOT

Greffière de la plaidoirie du 13 Avril 2026 : Christelle HENRY

Greffière de la mise à disposition : Christelle HENRY

PROCÉDURE -

Requête en Demande en paiement des fermages ou loyers et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et prononcer l’expulsion (52A) – Sans procédure particulière

Par assignation du 17 octobre 2025

Déposée et enregistrée au greffe le 24 octobre 2025

Numéro de Rôle N° RG 25/00245 – N° Portalis DB36-W-B7J-DIU2

DÉBATS -

En audience publique

ORDONNANCE -

Par mise à disposition au greffe le 04 mai 2026

Après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique du 8 et 23 juillet 1987, Mme [H] [G] épouse [X] a donné à bail à M. [A] [K] une parcelle de terre sise à [Localité 7], lotissement OHITEITEI, lot n°26, cadastrée section AT n°[Cadastre 1].

Par acte authentique du 17 février 1992, M [A] [K] a cédé son droit au bail à M. [F] [R] et Mme [V] [B] épouse [R].

Par acte de partage en date du 8 décembre 2003, ladite parcelle de terre fut attribuée à Mme [Q] [X] épouse [O].

Par courrier en date du 18 décembre 2014, il a été notifié à M. [R] une révision du loyer, lequel a été porté à la somme de 21.315 FCFP à compter du 1er janvier 2015.

Par requête déposée au greffe le 24 octobre 2025, Mme [Q] [X] épouse [O] a saisi la Présidente du tribunal civile de première instance de Papeete aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, d’ordonner en conséquence l’expulsion des époux [R], ainsi que de les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une somme provisionnelle de 412.069 FCFP au titre des arriérés de loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 16 février 2026, Mme [Q] [X] épouse [O] sollicite plus précisément du juge des référés de :

Débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail en dates des 8 et 23 juillet 1987,Dire qu’à compter du 15 septembre 2025, les époux [R] sont des occupants sans droit ni titre et ordonner leur expulsion des lieux sous astreinte de 5000 FCFP par jour de retard dès la signification de l’ordonnance à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique,Vu l’article 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française, condamner les époux [R] au paiement d’une somme provisionnelle de 739.705 FCFP provisoirement arrêtée à la date du 10 février 2026 au titre des arriérés de loyers,Dire n’y avoir lieu à l’octroi de délais de grâce,Dire qu’ils seront en outre débiteurs d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel, soit 21.315 FCFP et ce jusqu’à leur complet départ des lieux, Condamner les époux [R] solidairement au paiement d’une somme de 140.000 FCFP en application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que les époux [R] se sont révélés défaillants dans l’exécution de leur obligation essentielle de paiement des loyers mensuels, de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré par exploit en date du 14 août 2025, portant sur une dette locative de 761.815 FCFP.

Elle fait valoir que le contrat de bail stipule expressément que le défaut de paiement d’un seul terme de loyer entraîne la résiliation de plein droit du bail, un mois après la délivrance d’un simple commandement demeuré infructueux. Elle indique qu’aucune régularisation n’étant intervenue dans le délai imparti, la clause résolutoire a produit pleinement ses effets, de sorte que le bail se trouve résilié de plein droit.

Elle ajoute que, le contrat portant sur un terrain nu, la réglementation relative aux baux d’habitation et aux usages locatifs ne trouve pas à s’appliquer.

Elle en conclut que les époux [R] sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2025 et qu’il y a lieu, en conséquence, d’ordonner leur expulsion, sous astreinte de 5 000 FCFP par jour de retard.

Elle soutient en outre que les versements effectués entre les mains du notaire par les époux [R] ne sauraient avoir pour effet d’anéantir une clause résolutoire déjà acquise. Elle verse aux débats un décompte réactualisé des sommes dues, intégrant les versements spontanés des intéressés, tout en précisant que ceux-ci ont été réalisés sans son accord préalable.

Elle ajoute qu’aucune indemnité ne saurait être due à un locataire défaillant, dont la résiliation du bail vient sanctionner les manquements, le contrat prévoyant expressément que : « dans tous les cas de résiliation du bail, les loyers payés d’avance resteront acquis au bailleur à titre d’indemnités, sans préjudice de tous autres dommages-intérêts. Quant aux constructions terminées ou en cours d’édification, elles demeureront la propriété du bailleur à titre d’accession, sans aucune indemnité à sa charge ». Elle en déduit qu’aucun droit de rétention ne peut être invoqué sur une indemnité inexistante.

Elle soutient également qu’aucune disposition légale ne permet d’accorder des délais de paiement assortis de la suspension des effets d’une clause résolutoire dans le cadre d’un bail civil, et que le juge ne dispose d’aucun pouvoir pour suspendre les effets d’une clause résolutoire acquise, laquelle entraîne automatiquement la résiliation du contrat.

Enfin, elle fait valoir que les défendeurs ne justifient nullement de leur capacité à s’acquitter des sommes réclamées dans les délais sollicités, puisqu’il leur faudrait, selon ses calculs, plus de 85 mois pour apurer leur dette.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 23 mars 2026, M. [F] [R] et Mme [V] [B] épouse [R] sollicitent quant à eux de :

Débouter la demanderesse de sa demande au titre des loyers,Subsidiairement,

Accorder aux concluants des délais de paiement de deux ans,Suspendre en conséquence les effets du commandement de payer délivrer,Débouter en tout état de cause la demanderesse de sa demande d’expulsion.

Ils font valoir qu’il incombait à Mme [O] de leur notifier régulièrement le changement de bailleur, et par conséquent de créancier des loyers, ce qui n’a jamais été effectué. Ils en déduisent qu’il ne saurait, dans ces conditions, être fait droit aux prétentions de cette dernière.

Ils exposent que, s’agissant des arriérés locatifs, ils se sont rapprochés du notaire chargé de la succession de la bailleresse initiale et qu’ils versent, depuis lors, une somme mensuelle de 30.000 FCFP, lequel est à ce jour intégralement respecté. Ils ajoutent que la Cour de cassation admet l’existence d’un accord tacite lorsque des paiements réguliers sont effectués sans qu’aucune contestation ne soit élevée. Ils soulignent qu’ils ont réglé chaque mois une somme identique sur le compte communiqué par le notaire, sans opposition d’aucune partie, de sorte que les prétentions de la demanderesse se heurtent à une contestation sérieuse.

Ils produisent les justificatifs de paiement effectués entre les mains du notaire, de juin à décembre 2025, pour un montant total de 200.000 FCFP.

Ils soutiennent que ces règlements n’ont pas été pris en considération dans le montant réclamé et qu’il appartient à la demanderesse de justifier du quantum actualisé de sa créance. Ils affirment que le décompte réactualisé produit est erroné et ne tient nullement compte des sommes versées. Ils en concluent qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement, dès lors qu’ils ne sont pas en mesure de connaître le montant réellement dû.

Ils sollicitent, en tout état de cause, l’octroi d’un délai de deux années pour s’acquitter de leur dette, faisant valoir que M. [R] a été confronté à des problèmes de santé ayant entraîné des difficultés financières pour leur foyer. Ils précisent néanmoins qu’ils demeurent en capacité d’honorer leur dette avec l’aide de leur famille, et qu’il convient, en conséquence, de suspendre les effets du commandement pendant la durée du délai sollicité.

Ils ajoutent qu’il est constant qu’ils occupent le terrain loué, sur lequel ils ont édifié leur maison d’habitation, et qu’en application de l’article 555 du Code civil, ils disposent d’une créance d’indemnité au titre de leurs impenses, ainsi que d’un droit de rétention faisant obstacle à toute mesure d’expulsion. Ils rappellent que la Cour de cassation reconnaît au constructeur de bonne foi la faculté d’exercer un droit de rétention jusqu’au paiement intégral de sa créance.

Ils soulignent en outre qu’en vertu de l’article 8 du bail, il est stipulé qu’à l’expiration de celui-ci « à quelque époque et de quelque façon qu’elle arrive », le bailleur désirant conserver les constructions est tenu de verser une indemnité égale à leur valeur. Ils en déduisent que le bail contient des stipulations contradictoires, dont l’interprétation excède la compétence du juge des référés et doit, en toute hypothèse, profiter aux locataires.

Ils ajoutent enfin que la lecture combinée des articles 10 et 6 du bail conduit à considérer que l’absence d’indemnisation des constructions constitue une sanction attachée à la mise en œuvre de la clause résolutoire, s’analysant en une véritable clause pénale manifestement disproportionnée en l’espèce, et en tout état de cause susceptible de modération par le juge.

Lors de l’audience du 13 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 431 et 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent. Il peut en outre toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les défendeurs contestent l’acquisition de la clause résolutoire en invoquant l’absence de notification du changement de bailleur, l’existence d’un accord tacite relatif au règlement des loyers, l’octroi de délais de paiement sur le fondement des articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil ainsi qu’un droit de rétention fondé sur l’article 555 du même code.

Toutefois, il n’est justifié d’aucun texte applicable en Polynésie français subordonnant l’exigibilité des loyers à une notification préalable du changement de bailleur. Il ressort en outre des pièces produites que les défendeurs ont cessé tout règlement régulier depuis septembre 2022 sans justifier d’aucune impossibilité objective de paiement ni d’aucune démarche sérieuse entreprise afin d’identifier le créancier des loyers.

Par ailleurs, les règlements partiels effectués postérieurement au commandement de payer ne sauraient caractériser une renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire ni révéler l’existence d’un accord tacite de poursuite du bail.

Le bail litigieux portant sur un terrain nu, les dispositions protectrices applicables aux baux d’habitation permettant au juge de suspendre les effets d’une clause résolutoire ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce.

En outre, les articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil permettent seulement au juge de reporter ou d’échelonner le règlement d’une dette et demeurent sans incidence sur une clause résolutoire ayant produit ses effets de plein droit à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer.

Enfin, les stipulations contractuelles produites aux débats prévoyant expressément qu’en cas de résiliation imputable au preneur les constructions édifiées sur le terrain demeurent acquises au bailleur sans indemnité, les défendeurs ne justifient pas, en l’état, d’une créance certaine, liquide et exigible susceptible de fonder un droit de rétention sur le fondement de l’article 555 du Code civil. S’agissant de la clause présentée comme pénale stipulée au bail, il n’est pas justifié en tout état de cause du texte applicable localement permettant sa modération par le juge.

Les moyens ainsi invoqués ne suffisent donc pas à faire naître une contestation sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, Mme [O] produit notamment au dossier :

L’acte authentique du 8 et 23 juillet 1987, aux termes duquel Mme [H] [G] épouse [X] a donné à bail à M. [A] [K] la parcelle de terre litigieuse, moyennant un loyer mensuel de 15.270 FCFP, et comportant une clause résolutoire stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer. L’acte authentique du 17 février 1992 aux termes duquel M [A] [K] a cédé son droit au bail à M. [F] [R] et Mme [V] [B] épouse [R],L’acte de partage en date du 8 décembre 2003 aux termes duquel ladite parcelle de terre fut attribuée à Mme [Q] [X] épouse [O],Le courrier en date du 18 décembre 2014 par lequel M. [R] s’est vu notifier la révision du montant de son loyer, porté à la somme de 21.315 FCFP à compter du 1er janvier 2015,Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié aux locataires le 14 août 2025, pour une dette locative de 761.815 FCFP arrêtée au mois d’août 2025.

Il n’est pas sérieusement contesté que les époux [R] n’ont pas déféré au commandement leur ayant été délivré, de sorte que le bail s’est trouvé résilié par l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 15 septembre 2025. Dès lors, les époux [R] se trouvent, depuis cette date, en situation d’occupation sans droit ni titre.

Il convient, en conséquence, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

Selon l’article 433 du code de procédure civile de la Polynésie française, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, étant précisé qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond, qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 14 août 2025 fait état d’une dette locative de 761.815 FCFP, arrêtée au mois d’août 2025. Les époux [R] produisent des justificatifs attestant de versements effectués entre les mains du notaire entre juin et décembre 2025, pour un montant total de 200.000 FCFP. Toutefois, Mme [O] verse aux débats un décompte réactualisé au 10 février 2026, faisant apparaître des sommes effectivement perçues à hauteur de 150.000 FCFP seulement. Ce même décompte mentionne par ailleurs des loyers prétendument dus pour les mois d’octobre 2025 à février 2026, alors même que la clause résolutoire a été acquise de plein droit le 15 septembre 2025. À compter de cette date, les époux [R] ne sont ainsi plus redevables de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

Il y a donc lieu de condamner les époux [R] à verser à Mme [O] la somme de 561.815 FCFP au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois d’août 2025, correspondant au montant figurant dans le commandement de payer, déduction faite des versements effectivement opérés entre les mains du notaire.

Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel, soit 21.315 FCFP, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à leur complet départ des lieux.

Enfin les débiteurs ne justifient pas de leur capacité à apurer leur dette dans un délai raisonnable permettant l’octroi des délais de paiement sollicités.

Sur les frais irrépétibles et dépens d’instance

Il ne parait pas inéquitable de laisser à Mme [O] la charge de ses frais irrépétibles; Les époux [R], qui succombent seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS le non-paiement de la dette locative par M. [F] [R] et Mme [V] [B] épouse [R] dans le délai imparti par le commandement de payer du 14 août 2025,

En conséquence,

CONSTATONS, à compter du 15 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail de terrain nu conclu les 8 et 23 juillet 1987, et cédé au profit de M. [F] [R] et Mme [V] [B] épouse [R] le 17 février 1992,

DISONS que M. [F] [R] et Mme [V] [B] épouse [R] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2025,

ORDONNONS l’expulsion de M. [F] [R] et Mme [V] [B] épouse [R], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux objets du bail, à savoir une parcelle de terre sise à [Localité 7], lotissement OHITEITEI, lot n°26, cadastrée section AT n°[Cadastre 1], dans le délai de SIX MOIS suivant la signification de la présente ordonnance, et en tant que de besoin, avec le concours de la force publique,

ASSORTISSONS cette mesure d’expulsion d’une astreinte de 5.000 FCFP par jour de retard passé le délai de SIX MOIS suivant la signification de la présente ordonnance, au profit de Mme [E] [X] épouse [O], ladite astreinte courant pendant CINQ MOIS,

CONDAMNONS solidairement M. [F] [R] et Mme [V] [B] épouse [R] à payer à Mme [E] [X] épouse [O] une provision de 561.815 FCFP au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois d’août 2025,

CONDAMNONS solidairement M. [F] [R] et Mme [V] [B] épouse [R] à payer à Mme [E] [X] épouse [O] une indemnité provisionnelle d’occupation de 21.315 FCFP par mois à compter du 15 septembre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

DEBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS solidairement M. [F] [R] et Mme [V] [B] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Nathalie TISSOT Christelle HENRY