COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00301 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JU6S

Minute N° : 24/00076

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 04 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e PUECH

Dossier + Copie délivrés à :M^e DE CHIVRE

le :05/02/2025

DEMANDEUR

S.A. ERILIA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [V] [I]

née le 16 Octobre 1980

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Hugues DE CHIVRE, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, [V] [I] a pris à bail un logement situé [Adresse 6] appartenant à la SA [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 464,76 euros, outre la somme de 32,90 euros de provision sur charges et 28,44 euros de loyer « annexe » (jardin).

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, la SA HLM ERILIA a fait délivrer à [V] [I] un commandement de payer la somme de 806,29 euros correspondant au montant des loyers et charges impayées à cette date, commandement visant la clause résolutoire.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA [Adresse 5] a fait assigner [V] [I] devant le juge des référés du présent tribunal, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,

— ordonner l’expulsion de la requise et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamner la requise à lui payer à titre provisionnel la somme de 1.673,54 euros représentant les loyers et charges dus à la date de l’assignation,

— condamner la requise à lui payer des indemnités d’occupation jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 580 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges

— condamner la requise à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, l’affaire est retenue à l’audience du 17 décembre 2024 lors de laquelle la SA HLM ERILIA comparait représentée et sollicite le bénéfice de ses dernières écritures soutenues oralement, sous réserve d’une hausse de la dette locative, à hauteur de 5.158,81 euros ; elle indique s’opposer aux délais de paiement sollicités le locataire n’ayant versé en novembre que 500 euros sur le loyer qui s’élève à la somme de 588,76 euros.

[V] [I] comparait représentée et sollicite aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement l’octroi de délais de paiement sur 36 mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire à l’issue, et le débouté de la société ERILIA de l’ensemble du surplus de ses demandes.

Elle expose avoir été victime d’un accident du travail en juillet 2023 et avoir subi une baisse conséquente de sa rémunération en conséquence, outre la perte des aides au logement et de sa prime à l’emploi. Elle ajoute vivre seule avec un enfant à charge et devoir reprendre son poste le 15 janvier 2025, date de la fin de son arrêt de travail.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été transmis au Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025 la défenderesse étant autorisée à produire une note en délibéré afin de justifier le paiement du dernier loyer courant. Ledit justificatif est communiqué contradictoirement à la demanderesse et au tribunal par courrier du 31 janvier 2025.

La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 9], ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 13 février 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre le bailleur justifie avoir avisé la CAF de la situation d’impayés locatifs le 25 septembre 2023.

.

La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par ERILIA, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 5.158,81 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 30 novembre 2024 et quittancement de novembre inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société ERILIA que [V] [I] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail et du commandement, en l’espèce plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 4 décembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de GRAND DELTA HABITAT depuis le 4 décembre 2024.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

En l’espèce, la défenderesse a produit par note en délibéré communiquée contradictoirement le justificatif de paiement du dernier loyer courant, par virement de 571 euros en date du 14 janvier 2025 ; par ailleurs, Madame [I] a expliqué les difficultés professionnelles ayant conduit à l’arriéré locatif, et a ajouté que son arrêt de travail se terminait le 15 janvier 2025, ce qui devrait lui laisser la possibilité de régler les prochains loyers, outre une somme mensuelle lui permettant d’apurer progressivement sa dette.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à [V] [I] un délai de paiement de 36 mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 120 euros et le solde restant dû à la trente- sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si celle-ci ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas la totalité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à ERILIA, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SA [Adresse 5] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] loué par [V] [I] par contrat de bail du 1er mars 2021 ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à la date du 4 décembre 2024 ;

CONDAMNONS [V] [I] à payer à la SA HLM ERILIA la somme 5.158,81 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 30 novembre 2024 et quittancement de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISONS [V] [I] à se libérer de la dette locative avec un délai de paiement de 36 mois par versements mensuels de 120 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais de paiement

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée ;

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse :

— la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet

— dans ce cas à défaut de départ volontaire de [V] [I] des lieux loués et deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais de l’expulsé dans un garde meuble désigné par le locataire ou à défaut par le propriétaire

— [V] [I] sera tenue de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à libération des lieux

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 9]

DEBOUTONS la SA [Adresse 5] de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité,

CONDAMNONS [V] [I] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

REJETONS les autres demandes pour le surplus

RAPPELLONS que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 4 février 2025.

Le Greffier Le Juge