TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/10/2024

à : Monsieur [U] [F]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/10/2024

à : M^e Eloise PILI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06824 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NF6

N° MINUTE :

18/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 octobre 2024

DEMANDEURS

Madame [E] [D], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par M^e Eloise PILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0188

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représenté par M^e Eloise PILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0188

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 24 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/06824 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NF6

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2021, [U] [F] a donné à bail à [E] [D] et [K] [M] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.345 euros et une provision mensuelle pour charges de 45 euros.

Un dépôt de garantie de 1.345 euros a été versé.

Par courrier du 9 février 2023, les locataires ont sollicité la mise en conformité du montant de leur loyer avec le dispositif d’encadrement des loyers applicable à [Localité 6]. Les parties se sont entendues sur la restitution aux locataires de la somme de 1.840 euros, au titre du trop-percu par le bailleur de loyers, excédant le montant du loyer encadré.

[E] [D] et [K] [M] ont donné congé par courrier recommandé du 28 février 2023, reçu le 3 mars 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 13 avril 2023.

Le 23 mai 2023, [U] [F] a transmis à [E] [D] et [K] [M] un décompte de régularisation mentionnant la conservation de la somme de 800 euros au titre de la moitié du coût des travaux de reprise correspondant à des peintures et au robinet.

Les locataires sortants ont saisi la commission départementale de conciliation de [Localité 6] au sujet du désaccord persistant avec le bailleur relatif aux sommes conservées par celui-ci.

La commission départementale de conciliation a rendu son avis le 25 octobre 2023, mettant à la seule charge des locataires sortants la moitié du coût du robinet.

Par exploit en date du 15 mars 2024, [E] [D] et [K] [M] ont fait assigner [U] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Paris.

A l’audience du 13 septembre 2024, [E] [D] et [K] [M] ont sollicité la condamnation de [U] [F], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à leur restituer la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie, la condamnation au paiement de 15 fois 10% du montant du loyer au titre des dommages intérêts de droit dus à raison du retard dans la restitution du dépôt de garantie, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Ils ont sollicité le rejet des demandes reconventionnelles du défendeur.

Au soutien de leurs prétentions, [E] [D] et [K] [M] indiquent d’une part que l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée ne justifie pas la mise à leur charge de travaux de peinture dans la chambre et dans la salle de bain. Ils indiquent d’autre part, que l’état du robinet de la salle de bain s’explique par la vétusté du matériel dès l’origine et ne constitue pas une dégradation locative pouvant être mise à leur charge. Ils mentionnent qu’en l’absence de justification des sommes conservées par le bailleur, celui-ci est redevable de la pénalité légale pour défaut de restitution dans les délais légaux.

[U] [F] a comparu et a sollicité du juge qu’il déboute [E] [D] et [K] [M] de leurs demandes et les condamne à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne son investissement dans la gestion directe de son bien immobilier, et indique que l’état des lieux de sortie mentionne des désordres imputables aux locataires dont la reprise leur incombe.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 13 septembre 2024, a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les réparations locatives

L’article 3-2 de la loi dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.

En l’espèce un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 25 août 2021.

L’état des lieux de sortie en date du 13 avril 2023 a été signé par [K] [M] et [U] [F].

Il convient en premier lieu de procéder à une comparaison de l’état du logement à l’entrée du locataire de celui à sa sortie, pour chaque poste de demande d’indemnisation.

Etat des lieux d’entrée

Etat des lieux de sortie

Robinet de la salle de bain

Bon état

A changer

Peinture chambre

Peinture salle de bain

papier peint en très bon état couleur blanc sauf un pan de mur bleu nuit

traces au plafond au-dessus de la douche (peinture écaillée) dans l’angle

aucune observation

plafond salle de bain

Au vu des éléments ci-dessus, des pièces versées aux débats, de la durée d’occupation de 18 mois, il y a lieu de considérer que les désordres invoqués par le bailleur relativement aux peintures de la salle de bain et de la chambre ne sont pas imputables aux locataires sortants. En effet, les désordres invoqués pour la peinture de la chambre ne sont pas mentionnés sur l’état des lieux de sortie et les désordres invoqués pour la peinture de la salle de bain préexistaient à l’occupation des lieux par les demandeurs.

Pour ce qui concerne le robinet du lavabo de la salle de bain, il y a lieu de retenir que les lieux ont été loués aux consorts [D] -[M] en bon état mais pas strictement refaits à neuf. Dès lors, le robinet était certes en bon état à l’entrée dans les lieux mais l’utilisation régulière et nécessairement intensive de cet équipement est à l’origine d’une vétusté usuelle qui est à la charge du bailleur. En effet, la nécessité de changer le robinet est liée à l’utilisation normale des lieux et non pas à un mauvais usage dudit équipement par les locataires sortants.

Considérant que la retenue de 800 euros opérée sur le montant du dépôt de garantie par [U] [F] est mal fondée, il y a lieu de le condamner à restituer cette somme à [E] [D] et [K] [M].

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

[U] [F] n’a pas valablement retenu la somme de 800 euros, déposée à titre de garantie par [E] [D] et [K] [M], ceux-ci ayant restitué les lieux dans un état conforme à leur utilisation pendant 18 mois.

[U] [F] sera donc condamné à verser à [E] [D] et [K] [M] la somme de 2.017,50 euros à titre de pénalités de retard, pour la période du 13 juin 2023 au 13 septembre 2024,correspondant à la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, représentant 10% du loyer hors charges.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[U] [F], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme totale de 1.500 euros à [E] [D] et [K] [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il sera débouté de sa propre demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

— Condamne [U] [F] à payer à [E] [D] et [K] [M] la somme de 800 euros, correspondant au solde du dépôt de garantie non restitué ;

— Condamne [U] [F] à payer à [E] [D] et [K] [M] la somme de 2.017,50 euros à titre de pénalités de retard, pour la période du 13 juin 2023 au 13 septembre 2024 ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— Condamne [U] [F] aux dépens de l’instance ;

— Condamne [U] [F] à payer à [E] [D] et [K] [M] la somme totale de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Déboute [U] [F] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE