TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/06162 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MW75

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 12 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [E] [H] [G]

né le 03 Janvier 2000, demeurant 6 Place Edmond Arnaud – Lgt 79 3ème étage – 38000 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 27 juillet 2022 consenti par l’établissement public ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, Monsieur [E] [H] [G] a pris en location un logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE, moyennant un loyer mensuel de 350,38 € outre 86,18 € par mois de provisions sur charges.

Suite à un sinistre dans le cadre d’un arrêté de péril pour l’immeuble sis 4 rue du vieux Temple – 38000 GRENOBLE, l’établissement public ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE a mis à disposition à compter du 11 juillet 2024, Monsieur [E] [H] [G] dans le cadre d’une convention d’occupation précaire à durée déterminée un logement sis 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 263,33 € outre 147,85 € par mois de provisions sur charges.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 octobre 2025 délivré à personne, l’établissement public ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE a fait assigner Monsieur [E] [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 19 janvier 2026 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et reproduite dans le commandement de payer du 5 juin 2025 pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE ;Prononcer de fait la résiliation judiciaire du bail du 22 juillet 2022 pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE ;Prononcer de fait la résiliation judiciaire de la convention d’occupation précaire ayant pris effet au 11 juillet 2024 pour le logement du 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des requis ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour les deux logements ;Dire que compte tenu de l’arrêté de péril, la signification de la décision à intervenir vaudra remise en possession du bailleur du logement du 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE ;Le condamner en outre :

A payer à titre de provision la somme de 6 962,94 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 17 septembre 2025 augmenté des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 115 du Code civil pour les deux logements ;A verser en outre, à compter de la résiliation de la convention d’occupation précaire, et jusqu’au jour de son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges au visa de l’article 1760 du code civil et augmenté des intérêts de droit à compter de chaque terme de loyer (article 1153-1 du Code civil) pour le logement du 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE ;Au paiement des frais et dépens de la présente instance (article 696 du Code de procédure civile) ;Le condamner en outre à payer au demandeur la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A cette audience, l’établissement public ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2025 de 2 961,73 euros pour le logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE et à la somme de 6 573,78 euros pour le logement situé 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE au 31 décembre 2025. Il s’oppose aux délais de paiement qui sont sollicités par le locataire et souligne que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers.

Monsieur [E] [H] [G] comparaît en personne. Il ne reconnait pas la dette locative que lui réclame le bailleur pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE d’un montant de 2 961,73 euros. Il reconnait la dette locative pour le logement situé 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE d’un montant de 6 573,78 euros. Il demande à pourvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler l’arriéré locatif en réglant la somme de 150 euros par mois. Il déclare travailler dans un snack « le tacos campus » depuis une semaine pour un salaire mensuel de 1 200 euros par mois.

Monsieur [E] [H] [G] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [E] [H] [G] comparaît en personne

Il sera statué par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignations en date du 20 octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 21 octobre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail du logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE :

Le bail conclu le 27 juillet 2022 par les parties pour le logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 5 juin 2025 pour la somme de 2 612,02 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 24 avril 2025 pour le logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pour le logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE.

En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 5 août 2025. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion du logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE.

Sur le prononcé de la résiliation du bail du logement sis 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE :

Aux termes des dispositions combinées des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 1228 du code civil que le juge peut, en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles, prononcer la résolution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Une sommation de payer a été délivré par le bailleur le 5 juin 2025 à Monsieur [E] [H] [G] pour le logement situé 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE le5 juin 2025 pour un montant de 1 733,52 euros hors frais selon décompte arrêté au 24 avril 2025.

Il ressort ainsi du décompte arrêté au 31 décembre 2025, que Monsieur [E] [H] [G] ne s’est pas entièrement acquitté des loyers et charges du logement.

Monsieur [E] [H] [G], ne conteste pas l’absence de paiement du loyer et des charges du logement pendant plusieurs mois. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur à compter du prononcé de la présente décision.

Il y a lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Les décomptes des sommes qui sont réclamées font apparaître :

à la date du 31 juillet 2024 pour le logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE, hors frais de procédure et déduction faite des divers frais qui ne sont pas justifiés une dette locative, d’un montant de 2 221,50 euros (mois de juillet 2024 compris), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

à la date du 31 décembre 2025 pour le logement situé 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE, hors frais de procédure et déduction faite des divers frais qui ne sont pas justifiés une dette locative, d’un montant de 6 443,79 euros (mois de décembre 2025 compris), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de ses logements et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé des logements dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant des loyers augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail et correspondant au logement sis 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE.

Monsieur [E] [H] [G] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail du logement sis 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE, soit le 12 mars 2026 date du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

L’article 1228 du code civil, applicable au contrat en l’espèce, pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts »; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [E] [H] [G] qui n’a pas repris le paiement des loyers, sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 150 € par mois en plus du loyer et des charges courants.

Le bailleur s’oppose aux délais de paiement sollicités par le défendeur et indique que le dernier règlement du locataire est intervenu en août 2024.

Eu égard au montant de la dette, à la non-exécution de ses obligations contractuelles, du montant des sommes dues, de l’ancienneté des sommes dues et de l’absence de reprise de paiement des loyers, l’octroi de délais de paiement à Monsieur [E] [H] [G] est illusoire.

Il n’y a donc pas lieu à faire droit à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [E] [H] [G].

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [E] [H] [G] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE à la date du 5 août 2025 ;

PRONONCE la résiliation du contrat du bail liant les parties pour le logements situé 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE au 12 mars 2026 ;

DIT que Monsieur [E] [H] [G] devra libérer les lieux des deux logements ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [H] [G] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE et du logement situé 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 12 mars 2026 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail du logement situé 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] [G] à payer à ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] [G] à payer à ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, la somme de 2 221,50 euros (mois de juillet 2024 compris), pour le logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 juillet 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] [G] à payer à ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, la somme de de 6 443,79 euros (mois de décembre 2025 compris), pour le logement situé 6 Place Edmond Arnaud – 38000 GRENOBLE correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DEBOUTE Monsieur [E] [H] [G] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 12 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente

des Contentieux de la Protection,