TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sarah MELKI CAROUBI

M^e Mehdi BENSEGHIR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah MELKI CAROUBI

M^e Mehdi BENSEGHIR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/00611 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY3WR

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 22 avril 2024

DEMANDEUR

Monsieur [P] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1131

DÉFENDERESSE

Madame [V] [U] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mehdi BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0565

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 septembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 avril 2024 prorogé du 04 décembre 2023 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 22 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/00611 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY3WR

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 26/09/2019, Monsieur [P] [F] avait donné en location à Madame [V] [U] [L] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] (1er étage porte B au fond).

Un jugement du 09/06/2022, après avoir rejeté la demande en nullité du bail en ce qu’il n’aurait pas été signé, pour le bailleur, par la personne ayant qualité pour le faire, avait ordonné à Monsieur [P] [F], devenu propriétaire en totalité du bien, de faire réaliser par une entreprise de son choix les travaux prévus à l’article 8 du bail dans leur intégralité, peinture des pièces visées incluse et ce, dans le délai maximum d’un mois suivant la signification du jugement et sous astreinte.

Le jugement du 09/06/2022 avait également débouté Monsieur [F] de sa demande aux fins de voir prononcer de la résiliation judiciaire du bail et de ses demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles et indemnité d’occupation.

Monsieur [F] avait été condamné à restituer à Madame [U] [L] ses meubles, selon la liste inventaire figurant au constat de commissaire de justice du 07/10/2020, sous astreinte de 15 € par mois de retard sur une période de 4 mois.

Enfin, Madame [U] [L] avait été condamnée à payer à Monsieur [F] une somme de 11 900 €, au titre d’un solde de loyer (dont le montant contractuel avait été réduit) et une somme de 4200 € au titre des provisions sur charges.

Toutefois, s’agissant de ces sommes, il avait été ordonné une suspension de leur paiement avec consignation en compte CARPA, d’une part à hauteur d’un montant partiel de 12 000 €, somme susceptible d’être débloquée au profit du bailleur dès le constat de la réalisation effective de tous les travaux, d’autre part à hauteur de 4100 €, payable dans les 8 jours de la réalisation des travaux de la cuisine et mise en marche du chauffe-eau (sur production de la facture).

Le jugement du 09/06/2022, en tout dernier lieu, avait déclaré que la durée du bail serait suspendue jusqu’à exécution intégrale des travaux et mise en marche du chauffe-eau.

Par acte du 10/01/2023, Monsieur [P] [F] a assigné Madame [V] [U] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris (juge des contentieux de la protection) aux fins :

qu’il soit constaté que la défenderesse avait commis de graves manquements aux stipulations du bail et qu’elle était de mauvaise foi ;de voir prononcer de ce fait la résolution judiciaire du bail à la date de la décision à intervenir, Madame [U] [L] devenant occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter de cette décision ;de voir ordonner l’expulsion de Madame [U] [L] et de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;qu’il soit ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant le logement loué dans un garde-meuble au choix du bailleur et en garantie de toutes sommes pouvant être dues ;de confirmer la condamnation de Madame [U] [L] à verser à Monsieur [F] la somme de 16 100 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif allant du mois d’octobre 2020 au mois de novembre 2021 inclus ;que Madame [U] [L] soit condamnée à verser à Monsieur [F] la somme de 26 000 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif à compter du mois de décembre 2021 jusqu’au mois de décembre 2022 inclus ;de voir fixer une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la décision à intervenir ; de voir la défenderesse condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la décision à intervenir jusqu’à libération des lieux ;subsidiairement, à défaut d’ordonner la résiliation judiciaire du bail, qu’il soit ordonné l’arrêt de la suspension de la durée du bail et la reprise du bail à compter de la décision à intervenir.

Monsieur [P] [F] a réclamé une indemnité de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et le maintien de l’exécution provisoire de plein droit.

Monsieur [F] a exposé que dès jugement, il avait tout mis en œuvre pour permettre la réalisation des travaux ordonnés mais que Madame [U] [L] n’y avait pas répondu, même après injonction par commissaire de justice. Il a précisé qu’elle lui avait opposé des exigences concernant les professionnels choisis qui ne correspondaient pas aux prescriptions du jugement.

Monsieur [F] a également exposé que dès le 17/10/2022, les meubles destinés à être installés chez la locataire étaient à disposition, que les quittances de loyer de février à septembre 2020 pour un montant de 16 000 € étaient également à disposition, qu’il s’était en définitive plié aux exigences de Madame [U] [L], qu’enfin il avait tout mis en œuvre à la fois pour payer à celle-ci la somme mise à sa charge, à la fois pour réaliser les travaux, les meubles de l’intéressée lui ayant été livrés ainsi que les meubles destinés à la cuisine.

Monsieur [F] a considéré que Madame [U] [L] avait commis une faute grave en refusant l’accès à l’appartement loué pour réaliser les travaux prescrits par le jugement du 09/06/2022. Il a rappelé qu’en tout état de cause, l’essentiel des travaux nécessaires avait été réalisé dès 2020.

Monsieur [F] a souligné en outre que d’une part, la somme devant être consignée selon jugement ne l’avait pas été, d’autre part qu’aucun règlement n’était intervenu quant aux loyers postérieurs. Il en déduisait une faute grave qui justifiait également la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [F] a fait état de la mauvaise foi de Madame [U] [L], cette dernière n’occupant pas le logement et ayant même proposé le rachat de celui-ci à vil prix.

Madame [U] [L], dans ses conclusions a demandé :

que soient constatés le défaut de réalisation des travaux ordonnés par le jugement du 09/06/2022 et l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ;qu’il soit constaté que le sort tant des loyers d’octobre 2020 à novembre 2021 que de ceux échus depuis cette date avait déjà été réglé par le jugement du 09/06/2022 ;qu’il soit jugé que les loyers précédant le jugement susvisé n’avaient eu aucune contrepartie et que la locataire ne pouvait en supporter la charge ;qu’il soit jugé que les loyers postérieurs au 09/06/2022 avaient été suspendus et qu’ils le demeuraient à ce jour en l’absence d’un constat d’huissier contradictoire de réalisation des travaux ;qu’il soit constaté que la locataire avait parfaitement mis le logement à disposition aux fins de réalisation des travaux et qu’elle avait réglé totalement la consignation de 16 000 € ;que soit constatée la non restitution par le bailleur de l’ensemble des meubles appartenant à la locataire ;qu’il soit constaté la réalisation en juillet 2023, par la locataire et sur ses propres deniers, des travaux prescrits pour un montant de 10 684 €, le logement étant devenu habitable à compter de septembre 2023.

Madame [U] [L] a conclu en conséquence au rejet de l’ensemble des prétentions du demandeur et notamment celle tendant à la résiliation judiciaire du bail et à l’expulsion.

Elle a demandé le paiement des astreintes fixées par le jugement du 09/06/2022, soit 15 € par jour de retard sur une période de 4 mois.

À titre reconventionnel, Madame [U] [L] a demandé que le début de la période triennale de bail soit fixé au mois de septembre 2023, date à laquelle le logement était devenu habitable.

Elle a demandé également qu’en l’absence de jouissance effective du logement, aucun loyer ne lui soit réclamé pour la période précédant le mois de juin 2022. Le bail ayant été suspendu depuis, elle a aussi demandé qu’aucun loyer ne lui soit réclamé pour la période précédant le mois de septembre 2023.

Par ailleurs, Madame [U] [L] a réclamé la libération de la somme de 16 000 € consignée en CARPA au profit du bailleur, consignation devenue sans objet. Elle a également réclamé paiement par le bailleur de la somme de 10 684 € en remboursement de la réalisation des travaux.

Madame [U] [L] a demandé la restitution immédiate de l’ensemble des meubles qui lui auraient été subtilisés et à défaut de cette restitution, que le bailleur soit condamné au paiement d’une somme de 4000 € en compensation des meubles manquants.

En dernier lieu, Madame [U] [L] a demandé paiement des sommes suivantes :

la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel et perte de chance de bénéficier d’un logement décent ;la somme de 20 000 € au titre de son préjudice moral ;la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [U] [L] a tout d’abord rappelé que le jugement du 09/06/2022, qui avait autorité de la chose jugée, avait relevé clairement l’absence de délivrance d’un logement décent tant du fait de l’absence d’un dispositif d’ouverture et d’aération satisfaisant qu’à raison d’un défaut d’équipement sanitaire de base. Il n’avait jamais été remédié à ces carences et s’agissant de la réalisation de travaux en janvier 2020, elle n’avait pas été évoquée lors de la première instance.

Pour Madame [U] [L], rien ne pouvait délier Monsieur [F] des obligations que lui imposait le jugement du 09/06/2022 et L’intéressé ne pouvait avancer des arguments en contradiction avec le contenu de ce jugement.

Madame [U] [L] a fait valoir que pour sa part, elle s’était pliée à toutes les exigences du jugement susvisé et qu’elle avait dû faire elle-même exécuter les travaux prescrits, qui répondaient au standard minimum de décence et de sécurité, du seul fait de la défaillance volontaire du bailleur pendant plus d’un an.

Pour cette raison, Madame [U] [L] a considéré que la consignation de la somme de 16 000 € dans l’attente de travaux n’avait plus d’objet et que le bailleur, du fait de sa mauvaise foi, ne devait bénéficier d’aucun loyer depuis la remise des clés en octobre 2020.

Pour Madame [U] [L], les éléments factuels opposés par Monsieur [F] étaient indifférents et le défaut de paiement des loyers était la pure conséquence du jugement du 09/06/2022 qui en avait ordonné la suspension. Aucune démarche sérieuse n’ayant été engagée par le bailleur pour permettre la réalisation des travaux prescrits, il ne pouvait y avoir un quelconque fondement à la résiliation du bail.

S’agissant de la demande d’expulsion, Madame [U] [L] a opposé que le jugement du 09/06/2022 avait déjà statué sur des prétentions similaires et qu’au surplus, il avait été ordonné expressément la suspension du bail et donc des loyers jusqu’à la réalisation de travaux. En définitive il y avait irrecevabilité des prétentions relatives à l’expulsion de la locataire.

Accessoirement, Madame [U] [L] a exposé les éléments suivants :

Le mobilier subtilisé par Monsieur [F] n’avait jamais été restitué, l’estimation de ce mobilier étant équivalente à deux mois de loyer (soit 4000 €).Le bailleur avait engagé une procédure manifestement abusive alors qu’il n’avait pas fait appel du jugement du 09/06/2024.Un préjudice matériel subsistait pour la locataire et l’impossibilité pour celle-ci de jouir normalement des locaux loués l’avait contrainte à des dépenses pour se loger correctement. Il y avait eu en tout cas perte d’une chance de bénéficier d’un logement décent où elle aurait pu habiter dans des conditions de confort minimal.Un préjudice moral était caractérisé en raison tant du trouble de jouissance que du harcèlement judiciaire subis par la défenderesse. La mauvaise volonté du bailleur avait en fait pour finalité d’inciter Madame [U] [L] à renoncer à son bail et l’état de santé de cette dernière en avait été affecté.

Monsieur [F] a considéré que les éléments qu’il apportait s’agissant de l’autre logement occupé par Madame confirmait la mauvaise foi de celle-ci. Il a ajouté, s’agissant de la réalisation de travaux dans l’appartement litigieux entre mai et juillet 2023 que ceux-ci n’avaient jamais fait l’objet d’une concertation préalable avec lui.

Monsieur [F] a fait valoir qu’aucun loyer n’ayant été payé depuis octobre 2020, sa créance totale s’élevait à la somme de 60 100 €, étant précisé qu’aucune justification avait été apportée quant à la consignation prescrite par le jugement. En outre, bien que depuis fin juillet 2023, Madame [U] [L] n’ait pas contesté jouir d’un appartement en état, elle n’avait pas pour autant repris le paiement des loyers.

Monsieur [F] a souligné qu’en définitive, c’était seulement à partir du moment où une assignation lui avait été délivrée que Madame [U] [L] avait procédé à la consignation, celle-ci, intervenue apparemment le 25/01/2023 (n’ayant été porté à la connaissance du bailleur que dans les dernières conclusions de la défenderesse, en septembre 2023).

Monsieur [F] a ajouté que Madame [U] [L] n’avait eu le souci de la réalisation des travaux qu’à compter du moment où elle avait été contrainte de résider à nouveau dans l’appartement litigieux, du fait de son obligation de libérer le second appartement qu’elle louait. En définitive, Madame [U] [L] avait fait obstruction à la réalisation des dits travaux dans le seul but de s’abstenir de payer le loyer, signant sa mauvaise foi.

Monsieur [F] a fait valoir en outre les éléments suivants :

S’agissant de la restitution des meubles, leur liste résultait du constat du 07/10/2020 et l’ensemble avait été restitué ainsi qu’il résultait d’un rapport de commissaire de justice du 03/11/2022.S’agissant du préjudice matériel, l’absence de réalisation des travaux prescrits était la seule conséquence de l’opposition systématique de la locataire à l’intervention du bailleur.S’agissant du préjudice moral, Monsieur [F] avait tout fait pour mettre en œuvre les travaux nécessaires. De plus, il n’y avait aucun lien de causalité entre les éléments invoqués au titre du préjudice et la présente procédure.

Monsieur [F] a maintenu sa demande en résiliation de bail et expulsion. Il a demandé par ailleurs la confirmation de la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 16 100 €, avec intérêts légaux à compter de l’assignation. Il a demandé également paiement d’une somme de 26 000 €, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif entre décembre 2021 et décembre 2022. Il a demandé enfin la somme de 2000 € par mois à compter de décembre 2022 jusqu’au jugement à intervenir, outre une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Subsidiairement, Monsieur [F] a demandé l’arrêt de la suspension de la durée du bail et sa reprise à compter du 31/07/2023, date de réalisation des travaux par la locataire. Il a réclamé dans cette hypothèse la libération des sommes séquestrées, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Enfin, il a demandé la somme de 2000 € par mois à compter de la décembre 2022 jusqu’à la décision à intervenir et ce, au titre de l’arriéré locatif.

En dernier lieu, Monsieur [F] a sollicité le rejet de toutes les demandes de la défenderesse, le paiement d’une indemnité de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIVATIONS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Quelles que soient les décisions antérieures, le bailleur est en droit de demander que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail dans l’hypothèse d’une faute grave ou renouvelée de la part du locataire, dès lors que cette faute a été caractérisée postérieurement aux événements qui avaient fait l’objet de débats dans les précédentes instances.

En l’espèce, le jugement du 09/06/2022 avait débouté Monsieur [F] de sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ce, dans la mesure où le bailleur n’avait lui-même pas respecté son obligation de délivrer un logement décent ni son obligation contractuelle de réaliser des travaux.

Le jugement susvisé avait toutefois condamné Madame [U] [L] à payer une somme de 16 100 €, à titre de provision, somme qui correspondait aux loyers entre octobre 2020 et novembre 2021, minorés de 50% compte tenu des éléments affectant la décence du logement. Cette somme était exigible mais devait être consignée dans l’attente de l’issue des travaux.

S’agissant des loyers postérieurs à novembre 2021, le jugement du 09/06/2022 n’y avait pas fait référence, ceux-ci d’ailleurs étant alors hors champ des demandes des parties. Il apparaissait à cet égard que la suspension de paiement concernait seulement la somme de 16 100 €, sous réserve de la consignation.

Il sera remarqué que contrairement aux affirmations de la locataire, le jugement du 09/06/2022 n’avait nullement suspendu le bail et l’exécution des obligations qui en découlaient. Il a seulement expressément suspendu « la durée du bail », ce qui permettait d’exclure tout congé à l’issue initiale prévue par le contrat.

Aussi, la résiliation du bail pouvait être prononcée si la part de loyer exigible ne se trouvait pas consignée dans les conditions fixées par le jugement susvisé mais aussi, sauf considérations concernant la décence du logement et sous réserve de l’appréciation du tribunal, si les loyers postérieurs n’étaient pas acquittés.

La résiliation de bail pouvait être également prononcée si Madame [U] [L] s’opposait à la réalisation des travaux prescrits par le jugement du 09/06/2022, de telle façon que le paiement des sommes consignées ne soient pas affectées au bailleur et que pour les loyers ultérieurs, leur paiement demeure artificiellement suspendu à la décence du logement.

En tout état de cause, selon l’article 7 e) de la loi du 06/07/1989, le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ses locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6, soit la remise au locataire d’un logement décent.

L’obstruction d’un locataire à de tels travaux est constitutif d’une faute susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail.

Au vu des motifs invoqués par Monsieur [F] dans son assignation à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire de bail et expulsion, la recevabilité de cette demande n’était pas affectée par l’existence du jugement du 09/06/2022.

Sur l’absence de réalisation par le bailleur des travaux prescrits par le jugement du 09/06/2022

Le jugement du 09/06/2022 a évoqué des conditions précises s’agissant des travaux qu’il préconisait, soit :

l’exécution de ceux-ci dans le délai maximum d’un mois suivant la signification de la décision ;leur réalisation par une entreprise au choix de Monsieur [F].

La seule signification de la décision est celle faite par Monsieur [F] à Madame [U] [L] le 16/09/2022, d’où l’obligation pour le bailleur d’exécuter les travaux avant le 17/10/2022.

Au delà de la signification, Monsieur [F], le 16/09/2022, avait fait sommation à Madame [U] [L] d’être présente sur place le 03/10/2022 afin de permettre au bailleur d’accéder à l’intérieur du logement en compagnie de son entrepreneur et ce, en vue de la réalisation des travaux ordonnés dans le jugement du 09/06/2022.

Ce rendez-vous avait été reporté du seul fait de Madame [U] [L], indisponible. En définitive, il était convenu d’un nouveau rendez-vous le 17/10/2022 qui était annulé à nouveau unilatéralement par la locataire au motif que le bailleur n’aurait pas répondu préalablement à ses exigences concernant les modalités de l’intervention.

Le 17/10/2022, le commissaire de justice mandaté par Monsieur [F] s’était présenté à l’appartement litigieux et avait constaté l’absence manifeste de toute personne dans les lieux. En définitive, le conseil de Madame [U] [L] avait proposé une nouvelle date au 03/11/2022, posant toutefois des exigences quant aux personnes qui seraient présentes.

Il résulte du constat établi par Maitre WALD, commissaire de justice mandaté par le bailleur, que le rendez-vous du 03/11/2022 tournait court. Madame [U] [L] étant absente, la personne présente en son nom, assistée elle-même d’un commissaire de justice, ne permettait pas le montage de la cuisine dont les équipements avaient pourtant été livrés.

Il sera relevé que le constat établi le 03/11/2022 par Maître [Y], choisi par la défenderesse, a fait ressortir que Madame [U] [L] s’était opposée à l’intervention de l’entrepreneur choisi par le bailleur, qui avait décliné sa qualité, au motif que cette intervention n’aurait pas été prévue le jour concerné. Elle avait considéré que l’objet du rendez-vous était seulement un chiffrage des travaux à réaliser en présence d’un entrepreneur.

Or, il sera relevé les éléments suivants :

L’obligation de l’article 7 e) susvisée ne donne au locataire aucun pouvoir de contrôle préalable quant aux travaux envisagés par le bailleur. Seuls doivent être respectés les délais de convenance, ce qui a été le cas en l’espèce.Le jugement du 09/06/2022 évoquait l’obligation de travaux effectués par une entreprise au choix du bailleur, écartant toute sélection préalable de la locataire.La nécessité d’effectuer rapidement les travaux prescrits permettait au bailleur, sauf obstacle majeur pour la locataire, de réaliser les travaux selon les modalités considérées comme les plus adaptées par l’entrepreneur. A cet égard, il était légitime pour ce dernier d’envisager sa mission sur plusieurs jours et dès le 03/11/2022.Le bailleur a pu justifier dans un courrier préalable entre avocats avoir dûment averti la locataire des conditions d’intervention au 03/11/2022 qui pouvaient amener des travaux sur plusieurs jours.Il est manifeste qu’à la date susvisée, Madame [U] [L] ne résidait pas dans le logement litigieux et avait pleinement les moyens de laisser le logement à disposition pour la réalisation des travaux.Le courrier de l’avocat de Madame [U] [L] du 28/10/2022 témoignait d’une lecture très particulière des dispositions du jugement du 09/06/2022, selon lesquelles l’obligation du bailleur à des travaux aurait été soumise au total arbitraire de la locataire.

En définitive, il n’apparaît pas que l’absence de mise en œuvre des travaux prescrits par le jugement du 09/06/2022 soit le résultait d’une défaillance fautive de Monsieur [F]. En revanche, l’attitude de Madame [U] [L] s’est traduite par une obstruction délibérée aux travaux, notamment par la fixation de conditions qui ne figuraient pas dans le jugement et qui n’était pas empreinte de bonne foi.

Sur les conséquences juridiques des éléments développés précédemment

Tout d’abord, le refus de Monsieur [F] de réaliser dans l’appartement litigieux les travaux prescrits par le jugement du 09/06/2022 n’étant en rien caractérisé, toute tentative paraissant avoir été bloqué de façon abusive par Madame [U] [L], cette dernière ne pouvait en rien revendiquer les conséquences prévues par le jugement susvisé dans l’hypothèse où lesdits travaux ne seraient pas accomplis, soient :

l’exigibilité d’une astreinte sur une période de 4 mois, passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;le maintien de la consignation en compte CARPA de la somme totale de 16 100 € dans l’attente de la réalisation effective des travaux, étant précisé que l’attribution de cette somme directement à Madame [U] [L] pouvait encore moins être ordonnée ;la suspension de la durée du bail à compter du jugement jusqu’aux travaux et à la mise en marche du chauffe-eau.

Madame [U] [L] ne pouvait plus non plus revendiquer les conséquences suivantes susceptibles d’être tirées d’une absence de mise en œuvre de travaux dans l’appartement :

la prise en compte d’un facteur d’indécence ou d’insalubrité dans l’exigibilité des sommes dues par la locataire au titre des loyers et charges à compter du 03/11/2022, cette prise en compte pour la période d’octobre 2020 à novembre 2021 ayant abouti dans le cadre du jugement du 09/06/2022 à une réduction de 50 % ;toute prétention quant à la suspension des obligations du bail pour la locataire, notamment s’agissant du paiement des loyers et des charges ;l’absence de fondement à une demande de résiliation judiciaire du bail du bailleur qui serait formée sur la base de l’article 7 e) de la loi du 06/07/1989 ou en raison des impayés de loyer, plus particulièrement à compter de l’échéance de décembre 2021.

Au vu des éléments qui précèdent, il conviendra de débouter Madame [U] [L] de ses demandes aux fins :

de paiement des astreintes fixées par le jugement du 09/06/2022 ;de fixation de la date du début de la période triennale du bail au mois de septembre 2023, la reprise de la durée du bail devant être actée au 03/11/2022 ;de rejet de toutes réclamations du bailleur au titre des loyers et charges précédemment à septembre 2023 ;de voir ordonner la libération de la somme de 16 100 € consignée en CARPA au profit de la défenderesse, cette somme devant être attribuée au bailleur (sans nécessité cependant que cette attribution soit assortie d’une astreinte).

Sur la demande de Monsieur [F] en résiliation judiciaire du bail et en expulsion

Le défaut de paiement des loyers et charges (dès lors que l’absence de réalisation de travaux est devenue inopposable) de même qu’une certaine obstruction à ces travaux sont susceptibles certes de constituer une faute suffisante de la locataire pour justifier la résiliation judiciaire du bail, d’autant plus si les impayés s’avèrent persistants et conséquents. Toutefois, le non-respect par la locataire de ses obligations doit se mesurer à l’aune du respect par le bailleur de ses propres obligations depuis le début du bail et de la bonne foi qu’il a manifesté tout au long de celui-ci.

En l’espèce, force est de constater le respect très relatif par Monsieur [F] de ses obligations et plus spécialement, il convient de relever les éléments suivants :

Madame [U] [L] a dû faire reconnaître en justice l’opposabilité de son bail, se voyant pendant un temps interdire l’accès à son logement et ce, alors que le seul argument opposé par Monsieur [F] correspondait à sa propre faute lors de la signature du bail.L’indécence manifeste du logement avait été relevée par le jugement du 09/06/2022 au point que ce dernier en avait déduit une réduction de moitié du montant des loyers réclamés, ainsi que leur consignation.C’était la seule contrainte judiciaire qui avait incité Monsieur [F] à prendre une initiative en vue de l’exécution de travaux qui non seulement correspondaient à une clause particulière du bail mais dont dépendait la décence du logement, ce que n’avait pas manqué de relever le jugement du 09/06/2024.En définitive, Monsieur [F] avait été manifestement indifférent à l’indécence du logement qu’il louait et ce, jusqu’à une date bien postérieure à celle du jugement rendu.

Force est de constater que Monsieur [F] a exécuté ses obligations de façon largement insuffisante et avec une absence manifeste de bonne foi, se soumettant uniquement à la contrainte judiciaire. Il y a lieu en conséquence de le débouter de sa demande de résiliation judiciaire du bail, de sa demande d’expulsion et de ses demandes accessoires, notamment en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de loyers et charges

S’agissant des loyers imputables d’octobre 2020 à novembre 2021, Il y a lieu d’autoriser purement et simplement la libération de la somme de 16 100 €, bloquée en compte CARPA, au bénéfice de Monsieur [F] (sans nécessité d’une astreinte qu’aucun élément d’urgence ne justifie).

S’agissant des loyers imputables de décembre 2021 à décembre 2022, il y a lieu de différencier la période allant de décembre 2021 à novembre 2022 inclus, et le mois de décembre 2022, étant précisé qu’il y a lieu de fixer au 30/11/2022 la date à laquelle le logement aurait été pleinement accessible dans des conditions de décence satisfaisantes si les travaux envisagés le 03/11/2022 avait pu être réalisés.

Pour la période allant de décembre 2021 à novembre 2022, la réduction du montant du loyer à hauteur de 50 %, telle qu’initiée par le jugement du 09/06/2022 sera retenue à bon escient, tirant les conséquences nécessaires du mauvais état dans lequel Monsieur [F] avait laissé délibérément le logement loué. À cet égard, l’appréciation faite par le juge des contentieux et de la protection dans son jugement du 09/06/2022 a été confirmée par le constat de commissaire de justice établi par Maître [Y] le 03/11/2022 et décrivant les lieux.

Madame [U] [L] se trouve redevable au titre des loyers imputables de décembre 2021 à novembre 2022 de la somme de 13 800 €. S’agissant du loyer de décembre 2022, il sera exigible en intégralité.

Madame [U] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 15 800 € au titre des loyers et charges entre décembre 2021 et décembre 2022.

Madame [U] [L] sera également condamnée au paiement des loyers et charges, soit 2000 € par mois, à compter de janvier 2023 jusqu’à septembre 2023, aucune condamnation ne pouvant intervenir néanmoins pour une période postérieure aux débats en l’absence de certitude d’un impayé.

Sur la réalisation de travaux de remise en état du logement par Madame [U] [L] en 2023

Il ressort du constat de commissaire de justice du 03/11/2022 établi par Maître [Y] que l’appartement litigieux se trouvait dans un état de vétusté manifeste, ne correspondant pas aux normes d’un logement décent. Les réfections nécessaires pour une remise en état à minima dépassaient à l’évidence les travaux énumérés par l’article 8 du bail.

Madame [U] [L] a produit à l’instance une facture en date du 02/09/2023 faisait état du paiement par l’intéressée d’une somme de 10 684,80 €. Si cette facture manque de détails au niveau des coûts, elle paraît néanmoins adaptée tant au vu des tâches décrites qu’à la lecture du rapport fait par l’entreprise et du constat de commissaire de justice établi par Maître [Y] le 01/09/2023.

Au demeurant, malgré les obligations du bail et du jugement du 09/06/2022, Monsieur [F] n’a jamais fait établir ni fait précéder ses interventions d’un devis global portant sur les réfections nécessaires pour rendre décent le logement loué.

Au vu des éléments qui précèdent, il ressort que l’absence de remboursement par Monsieur [F] des travaux assumés par Madame [U] [L] correspondrait à un enrichissement sans cause dont l’existence serait principalement la conséquence d’une faute contractuelle de l’intéressé dans ses obligations initiales, tant légales que contractuelles.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] à payer à Madame [U] [L] la somme de 10 684,80 €, étant précisé qu’aucune compensation n’a été sollicitée.

Sur le mobilier

Le procès-verbal de constat du 03/11/2022 a acté la restitution de mobilier par Monsieur [F] à Madame [U] [L], mention étant faite par le commissaire de justice de la livraison du dit mobilier sur le palier puis dans l’appartement, des photos étant prises des meubles concernés. Il apparaît que Maître [Y], commissaire de justice mandaté par Madame [U] [L], n’a repris aucune observation de cette dernière ou de qui que ce soit concernant certains meubles ou objets dont la restitution aurait été omise.

À défaut de preuves suffisantes, Madame [U] [L] sera déboutée de sa demande au titre de la mission de meubles subtilisés.

Sur les demandes accessoires

La réponse au présent litige ne saurait concerner des éléments en rapport avec la précédente procédure et correspondant à des préjudices sur lesquels le jugement du 09/06/2023 était susceptible de statuer.

La persistance d’un défaut de paiement de la part de la locataire, en quelques circonstances que ce soit, ne permet pas de déterminer que la procédure engagée par Monsieur [F] en vue du présent jugement avait un caractère abusif et dilatoire.

S’agissant du préjudice qui résulterait de la perte d’une chance de bénéficier d’un logement décent, ce préjudice doit être évalué uniquement au regard d’éléments postérieurs à ceux ayant fait de débat dans le cadre de la première procédure. Force est de constater que le préjudice invoqué, si tant est que sa nature puisse être définie, n’est en rien établi. En tout état de cause, il a été pris en compte dans la première comme dans la seconde instance un trouble de jouissance ayant abouti, sur une certaine période, à une réduction de moitié du montant du loyer.

Pour ce qui est du préjudice moral, qui a déjà fait l’objet d’une indemnisation par le jugement du 09/06/2022, son aggravation au vu des éléments précédemment développés n’est pas établie ou résulte des propres défaillances de la demanderesse, dont au demeurant l’intention initiale de résider dans le logement litigieux s’avère incertaine.

Il convient en conséquence de débouter Madame [U] [L] de ses demandes pour procédure abusive et au titre de son préjudice matériel comme de son préjudice moral.

Il n’est pas inéquitable de la charge de chacune des parties les frais irrépétibles de l’instance.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit attachée au présent jugement.

Il sera précisé que le dispositif du présent jugement n’a vocation qu’à répondre aux demandes et non aux prétentions et argumentations synthétiques des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [P] [F] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [V] [U] [L] portant sur le logement situé [Adresse 1] (1er étage porte B au fond) et aux fins d’expulsion.

DÉBOUTE Monsieur [F] de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [V] [U] [L] sur le logement susvisé et de sa demande d’expulsion, ainsi que de toutes demandes accessoires, notamment en paiement d’une indemnité d’occupation.

ORDONNE la libération (sans astreinte) des sommes séquestrées en compte CARPA par Madame [V] [U] [L] (soit au total 16 100 €) correspondant au paiement de l’arriéré locatif exigible entre octobre 2020 et novembre 2021 inclus ainsi que l’attribution de ces sommes à Monsieur [P] [F], en conformité avec la condamnation prononcée par le jugement du 06/09/2022.

CONDAMNE Madame [V] [U] [L] à payer à Monsieur [P] [F]

la somme de 15 800 € au titre des loyers et charges exigibles entre décembre 2021 et décembre 2022, avec intérêts légaux à compter du 10/01/2023.

CONDAMNE Madame [V] [U] [L] à payer à Monsieur [P] [F] une somme de 2000 € par mois, à compter de janvier 2023 jusqu’à septembre 2023, au titre des loyers et charges échus impayés au jour de l’audience

DÉBOUTE Madame [V] [U] [L] de sa demande de suspension des loyers, de sa demande en fixation de la période triennale du bail au mois de septembre 2023, de sa demande de libération des sommes consignées à son profit.

DIT que la suspension de la durée du bail a pris fin le 03/11/2022.

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à Madame [V] [U] [L] la somme de 10 684 € en remboursement de travaux.

DÉBOUTE Madame [V] [U] [L] de sa demande en paiement des astreintes fixées par le jugement du 09/06/2022.

DÉBOUTE Madame [V] [U] [L] de sa demande en restitution de meubles et à défaut en paiement d’une indemnité de 4000 €.

DÉBOUTE Madame [V] [U] [L] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice matériel et de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demandes.

CONDAMNE Madame [V] [U] [L] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Le greffier Le juge