N° RG 25/02182 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNEO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/02182

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNEO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Baptiste LEBROU

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Baptiste LEBROU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

03 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hicham DIDOU, substituant M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [N]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Baptiste LEBROU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 265

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/02182 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNEO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 20 décembre 2017, M. [I] [O] a donné en location à Mme [C] [N] un logement (lot C33) et, accessoirement, un garage (n°317), dans un immeuble en copropriété [Adresse 7], pour un loyer initial de 620 euros et une provision sur charges de 55 euros, payables le premier jour de chaque mois.

Mme [C] [M], veuve [N], est décédée le 8 juillet 2024.

Faisant valoir que M. [P] [N] occupait le logement sans avoir justifié – malgré mise en demeure et sommation interpellative – qu’il occupait les lieux depuis plus d’un an à la date du décès et sans régler le moindre loyer, M. [I] [O] l’a assigné par acte délivré le 21 février 2025 – notifié le 24 février 2025 à la Préfecture du Bas-Rhin -, devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail en application du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [N],

— en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— le condamner à lui payer les sommes suivantes :

* 9 964,60 euros, au titre des arriérés de loyers et charges du logement, outre intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle,

* « 494,74 » (sic) euros par mois, « en quittances et deniers », au titre des loyers et avances sur charges échus du « 1er avril 2024 » (sic) jusqu’au jugement à intervenir,

* « 494,74 » (sic) euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir,

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens « y compris ceux du commandement de payer du 21 novembre 2023 » (sic).

A l’audience du 20 octobre 2025, le conseil de M. [O] s’est référé à son assignation, sauf à observer que le défendeur ne justifiait pas remplir les conditions de la loi pour le transfert du bail et à actualiser la demande en paiement de l’arriéré à 12 479,02 euros au 16 octobre 2025, en s’opposant à tout délai de paiement.

M. [N], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions du 12 septembre 2025 par lesquelles il demande de :

— juger que le bail lui a été transféré,

— lui accorder les plus larges délais de paiement en jugeant que « la clause résolutoire » est suspendue pendant le cours des délais,

— lui accorder les plus larges délais pour libérer les locaux,

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions plus amples ou contraires.

Il confirme s’être maintenu dans les lieux après le décès de sa mère, à défaut d’autre solution, bien que conscient que les conditions du bail n’étaient pas adaptées à sa situation financière, étant sans emploi et bénéficiaire du RSA.

Il fait valoir qu’il a bénéficié de l’accueil de sa mère depuis début 2023, soit depuis plus d’un an à la date du décès, alors qu’il s’était retrouvé sans emploi ni ressources après la fin de son contrat de travail d’insertion senior à durée déterminée à la SNCF.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le transfert de bail

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le descendant du locataire décédé bénéficie d’un transfert de contrat s’il a habité dans les lieux de façon effective et continue depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce, M. [I] [O] verse aux débats :

— le contrat de location précité,

— l’acte de décès de Mme [C] [M], veuve de M. [F] [N], en date du 8 juillet 2024,

— la copie d’une lettre recommandée en date du 27 août 2024, adressée le 28 août 2024 à M. [P] [N] et revenue non réclamée, lui demandant depuis quelle date il occupait les lieux pour vérifier s’il pouvait prétendre à un transfert de bail,

— une sommation interpellative délivrée le 28 novembre 2024 à sa demande à M. [P] [N] (à étude), lui faisant sommation d’une part, d’avoir à déclaré s’il entendait quitter les lieux prochainement et s’il se reconnaissait redevable d’une indemnité d’occupation de 3 146,32 euros depuis le décès de sa mère, et d’autre part, de lui transmettre un justificatif de domicile à son nom datant d’un an au moins avant le décès.

Il conteste que la condition d’habitation effective et continue depuis au moins un an à la date du décès soit remplie par le défendeur.

M. [P] [N] se contente de produire des documents qui lui ont été adressés [Adresse 2] [Adresse 8] le 22 septembre 2021 (Eurométropole [Localité 9]), le 27 décembre 2021 (Pole emploi), entre février et avril 2022 (bulletins de paie de la Sncf), le 18 juillet 2024 (France Travail), le 30 septembre 2024 (direction générale des finances publiques suite à sa déclaration de revenus faite en 2024) et le 11 juin 2025 (Caf).

Selon tous ces documents, dont ceux antérieurs à janvier 2023, il est domicilié à l’adresse des lieux loués, alors qu’il indique avoir été hébergé par sa mère seulement à compter de janvier 2023 ; de plus, aucun document n’est produit pour 2023 ni attestation de témoin ou autre preuve d’habitation effective dans les lieux.

Dans ces conditions, M. [P] [N] ne démontre pas avoir résidé de façon effective et continue dans les lieux loués par sa mère entre le 8 juillet 2023 et le 8 juillet 2024.

Dès lors, M. [P] [N] ne peut bénéficier du transfert de bail ; celui-ci a donc été résilié de plein droit suite au décès, de sorte que M. [P] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 8 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [P] [N], sans qu’il y ait lieu à astreinte, mais au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement

L’occupation des lieux sans droit ni titre est constitutive d’une faute quasi-délictuelle obligeant l’occupant à réparer le préjudice subi par le propriétaire.

Il convient donc de requalifier la demande en paiement de l’arriéré locatif et des loyers et avances sur charges échus jusqu’au jugement en demande d’indemnités d’occupation équivalentes à ces montants, à compter du 9 juillet 2024 et jusqu’à libération complète des lieux.

La demande en paiement de l’arriéré d’indemnités d’occupation a été actualisée à l’audience pour la somme de 12 479,02 euros sur la base d’une situation de compte de Mme [C] [M] veuve [N] arrêtée au 16 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

Il ressort de cette situation de compte, débutant au 1er juillet 2022, qu’il existait une dette au décès de 757,73 euros ; or, il ne peut être réclamé à M. [N], assigné non pas en qualité d’héritier de sa mère, mais d’occupant des lieux, que l’indemnité d’occupation équivalente au loyer de juillet 2024 prorata temporis, soit à compter du 9 juillet 2024, soit la somme de 720,29 euros. Doit donc être déduite la somme de 37,44 euros (757,73 – 720,29) ainsi que l’entretien de la chaudière pour une période antérieure au décès, facturé le 1er août 2024 pour 179,30 euros, soit au total la somme de 212,74 euros.

Doivent être également déduits les frais d’assignation pour 130,79 euros.

Le défendeur sera donc condamné à payer à M. [I] [O] la somme de 12 135,49 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement s’agissant d’indemnités conformément à l’article 1231-7, alinéa 1, du code civil.

Pour la période postérieure, il n’est demandé que la somme de 494,74 euros par mois, soit une somme inférieure à la somme imputée sur le compte du défendeur chaque mois depuis janvier 2025, correspondant au loyer actualisé depuis cette date (708,49 €) et à la provision sur charges (45 €). Le défendeur sera donc condamné à payer à M. [I] [O] la somme de 494,74 euros, le premier de chaque mois, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

M. [P] [N] n’est pas en situation de régler son importante dette alors qu’il ne perçoit que la somme de 559,42 euros au titre du RSA selon justificatif produit pour le mois de mai 2025.

Dès lors, sa demande de délais de paiement fondée sur l’article 1343-5 du code civil ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de délais d’évacuation

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Aux termes de l’article L412-3, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [N] s’est maintenu dans les lieux depuis plus d’un an depuis le décès de sa mère, sans répondre à la sommation interpellative adressée le 28 novembre 2024 et sans payer aucune indemnité d’occupation ; il ne justifie pas non plus de démarche de relogement. Il ne sera pas expulsable avant la fin de la période hivernale.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais d’évacuation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le défendeur, succombant, sera condamné aux dépens, sans qu’il y ait lieu d’y inclure les frais d’un commandement de payer du 21 novembre 2023 qui manifestement ne concerne pas la présente instance, et sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au regard de sa situation économique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [P] [N] de sa demande de transfert de bail ;

CONSTATE la résiliation au 8 juillet 2024 du bail conclu entre M. [I] [O] et Mme [C] [M] veuve [N] portant sur un logement (lot C33), situé au 3ème étage de l’immeuble [Adresse 7], et accessoirement un garage ( n°317) ;

CONSTATE que M. [P] [N] est ainsi occupant sans droit ni titre de ce logement et de ce garage;

DEBOUTE M. [P] [N] de sa demande de délais d’évacuation ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [P] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux ci-dessus, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REQUALIFIE la demande en paiement de l’arriéré locatif ainsi que des loyers et avances sur charges échus jusqu’au jugement en demande d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à M. [I] [O] les sommes suivantes à titre d’indemnités d’occupation :

—  12 135,49 euros pour la période du 9 juillet 2024 au 31 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

—  494,74 euros par mois, payable le premier jour du mois, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à libération complète des lieux ;

REJETTE le surplus de la demande de M. [I] [O] ;

DEBOUTE M. [P] [N] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI