TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [U] [C]

Madame [G] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04069 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASLU

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 28 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SAS Cabinet PG [Localité 6] & CIE – [Adresse 1]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 28 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04069 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASLU

— -

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] et Mme [D] sont propriétaires du lot n°9, au sein de l’immeuble situé : [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], a fait assigner M. [E] [C] et Mme [G] [W], veuve [D], devant le tribunal judiciaire de Paris et demande de les condamner à lui payer 2458,88 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus) , avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024, outre anatocisme, 2361,60 € de frais, 1000 € de dommages et intérêts et 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

MOTIFS

Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], produit notamment aux débats :

— la matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété,

— la mise en demeure et accusé de réception,

— le décompte,

— les appels de fonds et justificatifs de frais,

— les PV d’AG concernées,

— le contrat de syndic.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à M. [C] et Mme [D] fait apparaître un solde débiteur. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 2458,88 € au titre des charges de copropriété, hors frais, arrêtées au 7 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus). M. [C] et Mme [D] sont condamnés au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 : « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte la mise en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce, 64,80 € de frais justifiés retenu.

M. [C] et Mme [D] sont condamnés au paiement de 2458,88 €, au titre des charges de copropriété selon décompte au 7 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation.

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner M. [C] et Mme [D] à lui payer 400 € à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier resort,

Condamne M. [C] et Mme [D] à payer 2458,88 € au syndicat des copropriétaires, au titre des charges de copropriété impayés, selon décompte au 7 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 ;

Dit que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ;

Condamne M. [C] et Mme [D] à payer 64,80 € au syndicat des copropriétaires, de frais strictement nécessaires ;

Condamne M. [C] et Mme [D] à payer 400 € de dommages et intérêts, au syndicat des copropriétaires ;

Condamne M. [C] et Mme [D] à payer 1000 € au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] et Mme [D] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président