TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/80703 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VVB

N° MINUTE :

Notifications ;

CCC parties LRAR

CE avocats toque

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 18 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.A. NOVAXIA ONE

RCS de [Localité 6] 879 646 891

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérôme BARBET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0465

DÉFENDERESSE

S.C.I. STUDIOCREA & CO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabrice HERCOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0108

JUGE : M^me Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : M. Paulin MAGIS, lors des débats,

M^me Samiha GERMANY, lors de la mise à disposition,

DÉBATS : à l’audience du 18 Juin 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Après y avoir été autorisé par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 24 mars 2025, la société Studiocrea & Co a fait pratiquer deux saisies conservatoires de créances à l’encontre de la société Novaxia one, suivant procès-verbaux du 31 mars 2025 entre les mains de la société Banque Palatine et de la société Caceis bank, pour garantie de la somme de 7 457 625 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la société Novaxia one a assigné la société Studiocrea & Co devant le juge de l’exécution, en contestation de ces mesures conservatoires.

Les parties étaient représentées par leurs conseils à l’audience du 7 mai 2025, lors de laquelle l’affaire a été plaidée.

La société Novaxia one demande à la juridiction de céans de :

— rétracter l’ordonnance rendue sur requête de la société Studiocrea & Co le 24mars2025 ;

— ordonner la mainlevée totale de toutes les saisies conservatoires pratiquées sur le fondement de l’ordonnance sur requête rendue le 24 mars 2025 et en particulier ordonner la mainlevée totale de la saisie conservatoire pratiquée en exécution de ladite ordonnance entre les mains de la Banque Palatine le ler avril 2025;

— condamner la société Studiocrea & Co à payer à la société Novaxia one la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de la saisie conservatoire ainsi que de sa mainlevée à intervenir.

A l’appui de ses demandes, la société Novaxia one expose venir aux droits de la société Novaxia NLH 2018 qui a signé le 22 décembre 2021une promesse de vente avec la société Studiocrea & Co, promettante, portant sur un terrain sis à [Localité 5], prorogeable sous conditions jusqu’au 31 décembre 2026. Outre qu’elle conteste la validité de cette promesse signée sous la menace d’un recours de la société Studiocrea & Co contre deux permis de construire, la société Novaxia one soutient que les conditions suspensives ne sont pas accomplies à ce jour, le sous-locataire occupant toujours les lieux et la condition d’absence de servitudes d’urbanisme empêchant la réalisation du projet de l’acquéreur n’étant pas remplie ni susceptible de l’être. Elle soutient que, dans ces conditions, la société Studiocrea & Co ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe. Elle ajoute qu’il n’existe aucune menace pesant sur le recouvrement, relevant notamment disposer d’un patrimoine de 349 millions d’euros.

La société Studiocrea & Co conclut au rejet des demandes et sollicite la condamnation de la société Novaxia one à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle demande l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle soutient justifier d’un principe apparent de créance, la société Novaxia one, venant aux droits de Novaxia NLH 2018, s’étant irrévocablement engagée à acquérir l’immeuble au prix de 7 965 000 euros et à supporter 30% de l’indemnité d’éviction à verser à l’occupant (la société Audioprod). Elle conteste la nullité de la promesse invoquée artificiellement par la société Novaxia one, qui critique en réalité un protocole transactionnel auquel elle n’était pas partie et qui a été totalement exécuté, et alors qu’aucune surévaluation du bien n’est caractérisée. Elle soutient que Novaxia one a accepté de conclure la promesse en connaissance des dispositions du PLU, qui n’ont pas été modifiées. La société Studiocrea & Co fait valoir, en outre, que les menaces pesant sur le recouvrement sont caractérisées tant par le comportement de la débitrice, qui n’a invoqué la nullité des actes qu’après notification de la réalisation de la condition suspensive, afin d’échapper à son engagement, que par sa situation financière, son activité étant structurellement déficitaire et ses bénéfices annuels et ses disponibilités ne lui permettant pas de faire face au paiement de la créance en cause.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera référé aux écritures des parties visées à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de rétractation de l’ordonnance et de mainlevée des mesures conservatoires

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

En application de l’article L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies, étant précisé que ces conditions, d’une créance qui paraît fondée en son principe et de menace pesant sur son recouvrement, sont cumulatives.

— Sur les menaces susceptibles de peser sur le recouvrement

Il appartient à la société Studiocrea & Co d’établir l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance qu’elle invoque à l’encontre de la société Novaxia one.

Il est rappelé que la société Novaxia one est un fonds d’investissement, spécialisé dans l’investissement immobilier, et en particulier dans les opérations de transformation de bureaux en logement d’habitation (« recyclage urbain »).

Pour démontrer l’existence de circonstances menaçant le recouvrement de la créance dont elle se prévaut, évaluée à 7 457 625 euros, la société Studiocrea & Co fait valoir que la société Novaxia one aurait une activité structurellement déficitaire, un résultat net en chute et qu’elle ne disposerait pas des disponibilités permettant de s’acquitter de sa dette, ce que démontrerait d’ailleurs le résultat des saisies pratiquées sur ses comptes.

Toutefois, il résulte des documents comptables versés aux débats, que si l’EBITDA et le résultat d’exploitation de la société Novaxia one sont négatifs depuis plusieurs années, son résultat net est bénéficiaire (à hauteur de 1 577 757 euros en 2024) et qu’elle disposait, au 31 décembre 2024, d’actifs immobiliers évalués à 349 millions d’euros, son actif net réévalué (« valeur des actifs calculée par reprise du montant de l’actif net, soustrait du montant des dettes ») étant estimé à 224 millions d’euros.

La société Novaxia one est donc propriétaire d’un patrimoine d’une valeur très supérieure au montant de la créance dont se prévaut la société Studiocrea & Co.

Si ce patrimoine, essentiellement immobilier, n’est pas immédiatement liquide, il n’en demeure pas moins qu’il constitue le gage des créanciers et permet d’écarter l’existence d’une menace sur le recouvrement de la créance invoquée par la société Studiocrea & Co.

Au regard de l’importance de ses actifs, la présence, au jour de la saisie conservatoire, de sommes disponibles sur les comptes de la société Novaxia one pour un montant de 3,4 millions d’euros environ, ne couvrant pas la totalité de la créance revendiquée à hauteur de plus de 7,4 millions d’euros, n’est pas de nature à renseigner sur la capacité de l’intéressée à faire face au paiement de ladite créance. En effet, ainsi que le relève la société Novaxia one, la vocation d’un fonds d’investissement n’est pas de conserver des liquidités sur ses comptes, mais de les investir pour générer un profit.

La société Studiocrea & Co fait encore valoir qu’il résulte des rapports semestriels destinés à ses investisseurs et de la notice déposée auprès de l’AMF que l’activité de la société Novaxia one présenterait un risque élevé (6 sur une échelle de 7).

Toutefois, ces éléments sont inhérents à la nature de son activité de fonds d’investissement en capital, spécialisé dans l’investissement immobilier induisant notamment un risque d’illiquidité et d’évolution défavorable du marché.

Les avertissements généraux figurant dans les documents auxquels se réfère la société Studiocrea & Co sont destinés à alerter les investisseurs susceptibles de devenir actionnaires de la société Novaxia one des risques inhérents à ce type d’investissement, et non à évaluer la santé financière de la société Novaxia one et sa capacité à faire face à ses engagements à l’égard de ses créanciers.

Ils ne traduisent donc pas des difficultés particulières de la société Novaxia one, susceptibles de révéler une menace actuelle pesant sur le recouvrement des dettes de la société.

En outre, le fait que la société Novaxia one n’ait pas de salarié et fasse partie d’un groupe de sociétés, souligné par la société Studiocrea & Co, apparaît impropre à caractériser un risque sur sa solvabilité.

Enfin, si le comportement d’un débiteur peut caractériser une menace sur le recouvrement d’une créance apparente lorsqu’il en ressort qu’il pourrait être amené à organiser son insolvabilité pour échapper au paiement, son seul désaccord avec le principe ou le montant de la créance revendiquée ne suffit pas en lui-même à caractériser cette menace.

En l’espèce, quels que soient les mérites de son argumentation, la contestation de la créance par la société Novaxia one, qui n’est pas manifestement de pure façade, ne saurait suffire à caractériser l’existence d’une menace pesant sur le recouvrement dans l’hypothèse où la société Studiocrea & Co obtenait un titre exécutoire la condamnant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société Studiocrea & Co échoue à établir l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance invoquée.

Sur le principe de la créance

Dès lors que la menace pesant sur le recouvrement de la créance invoquée n’est pas établie, il n’y a pas lieu d’examiner le caractère apparemment fondé de la créance invoquée par la société Studiocrea & Co.

L’ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris le 24 mars 2025 doit être rétractée, ce qui emporte la levée des mesures conservatoires prises sur son fondement.

Sur les demandes accessoires

La société Studiocrea & Co, qui succombe, sera tenue aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 euros à la société Novaxia one sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire, sans que le juge de céans puisse en prononcer l’arrêt.

PAR CES MOTIFS,

le juge de l’exécution, statuant publiquement, par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rétracte l’ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris le 24 mars 2025 au bénéfice de la société Studiocrea & Co ;

Ordonne la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées sur son fondement au préjudice de la société Novaxia one 31 mars 2025 entre les mains des sociétés Banque Palatine et Caceis bank ;

Rejette la demande de la société Studiocrea & Co au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Studiocrea & Co à payer à la société Novaxia one la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Studiocrea & Co aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION