TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fimoline NAGARADJANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/07008 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2V3Y

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 29 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [H], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Fimoline NAGARADJANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/07008 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2V3Y

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 janvier 1998, avec effet le même jour, FRANCE HABITATION, aux droits de laquelle vient la société anonyme d'[Adresse 6], a donné à bail à [Y] [H] et [I] [H] un appartement à usage d’habitation, immeuble D, entrée 1, 7ème étage, logement n°017974, porte n°701, [Adresse 4].

La société bailleresse a constaté des troubles attribués au fils des époux [H], [E] [H] : agressions, détériorations de biens et incendie du local poubelle. Elle indique que l’identification du fils des locataires en titre est établie par la vidéosurveillance.

La société a fait chiffrer le coût de réparations des désordres.

Par exploit en date du 21 août 2023, la société anonyme d’HLM SEQENS a fait assigner [Y] [H], [I] [H] et [E] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 20 novembre 2024, la société anonyme d'[Adresse 6] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il:

— rejette les demandes reconventionnelles des époux [H],

— prononce la résiliation judiciaire du bail de [Y] [H] et [I] [H] pour manquements graves aux obligations du bail et notamment à l’obligation de jouissance paisible des lieux;

— ordonne l’expulsion de [Y] [H], [I] [H] et [E] [H], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique;

— autorise la société bailleresse à procéder à l’expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux et supprime le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux;

— condamne in solidum [Y] [H], [I] [H] et [E] [H] à lui payer :

le loyer contratctuel majoré des charges jusqu’au prononcé de la résiliation,

une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 50%, augmenté des charges légalement exigibles, à compter de la résiliation et jusqu’à la reprise des lieux,

la somme de 36.226,17 euros en réparation du préjudice matériel subi par la société SEQENS,

— condamne in solidum [Y] [H], [I] [H] et [E] [H] aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappelle l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 20 novembre 2024, la société anonyme d'[Adresse 6] a mentionné que le fils des titulaires du bail, qui vit avec eux, [E] [H], était à l’origine d’agressions contre les voisins et la gardienne, de dégradations de biens appartenant à ses salariés et de parties communes, son identification étant rendue indubitable par les images de vidéosurveillance. Elle indique que l’état du balcon établi par des photographies transmises par des voisins atteste du manquement à l’obligation d’entretien des lieux par les locataires et que cela est à l’origine de la présence de nuisibles dans l’immeuble. La société bailleresse sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à réparer les préjudices issus des troubles attribués à [E] [H].

[Y] [H], [I] [H] et [E] [H] étaient représentés, sollicitant, à titre principal, le rejet des demandes de la société anonyme D’HLM SEQENS, sa condamnation à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts, et la somme de 20.000 euros à titre d’indemnisation pour troubles de jouissance issus du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, outre la condamnation aux dépens et à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[Y] [H], [I] [H] et [E] [H] soulignent que la preuve des désordres attribués à [E] [H] n’est pas établie, ni leur persistance. Ils indiquent que les relations avec la gardienne sont mauvaises, que du matériel professionnel de [Y] [H] a été provisoirement entreposé sur le balcon. Ils soulignent que le logement présente des traces d’infiltrations, de moisissures et est infesté de souris et de cafards.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2024 et la décision, contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 7, a) et b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont d’ordre public et en cas de non respect de ces obligations, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la société anonyme [Adresse 5] produit aux débats deux plaintes déposées par [L] [V], ayant pouvoir de la société SEQENS, le 28 juin 2023, contre [E] [H], lui attribuant des dégradations contre la loge de la gardienne, le 8 mars 2023 et contre son véhicule, le 20 mars 2023, et une plainte déposée le 27 mars 2024 par [S] [O] dénonçant l’incendie du local poubelles de l’immeuble situé [Adresse 2]. Ces plaintes indiquent que les faits ont été filmés et que les dégradations de mars 2023 sont imputées, grâce à ces images, à [E] [H].

En l’espèce, aucune pièce produite aux débats ne relie pourtant indubitablement les désordres subis par la SA d’HLM SEQENS ou ses salariés à [E] [H], occupant du chef de [Y] et [I] [H].

En l’absence de démonstration de manquements des locataires en titre ou occupants de leur chef aux obligations du bail, il y a lieu de rejeter la demande de la SA d’HLM SEQENS de résiliation judiciaire du bail. Les demandes subséquentes d’expulsion, de condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation, de dommages intérêts pour réparer les préjudices subis seront également rejetées.

Sur la demande de dommages intérêts

[Y] [H], [I] [H] et [E] [H] sollicitent la condamnation du bailleur à leur payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages intérêts et 20.000 euros en réparation du trouble de jouissance.

[Y] [H], [I] [H] et [E] [H] produisent certes des photographies de lieux en mauvais état et de nuisibles, mais sans certitude que ces photographies ont été prises dans les lieux donnés à bail à la famille [H] et que les désordres persistent.

En l’absence de démonstration d’un préjudice issu de la présente procédure et de l’existence de troubles de jouissance imputables au bailleur, ces demandes seront rejetées. En effet, les photographies produites aux débats par les consorts [H], non circonstanciées, ne permettent pas de faire droit à leurs demandes.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

La SA d’HLM SEQENS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de [Y] [H], [I] [H] et [E] [H] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SA d’HLM SEQENS sera condamnée à leur payer la somme totale de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— Déboute la société anonyme [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes ;

— Déboute [Y] [H], [I] [H] et [E] [H] de l’ensemble de leurs demandes;

— Condamne la société anonyme D’HLM SEQENS aux dépens de l’instance;

— Condamne la société anonyme [Adresse 5] à payer à [Y] [H], [I] [H] et [E] [H] la somme totale de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/07008 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2V3Y

Fait et jugé à [Localité 7] le 29 janvier 2025

le greffier le Président