TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 8]

11ème civ. S2

N° RG 25/00225 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLFX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

06 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 14]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28, substituée par M^e REYNOUARD, avocat au barreau de STRASBOURG,

PARTIE REQUISE :

Madame [V] [U]

[Adresse 2]

[Localité 11]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection,

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé et prenant effet le 15 avril 2011, la SCI LOGEMENTS [Localité 18] VALERIANES 2, aux droits de laquelle vient la [Adresse 16], représentée par la SAS GEST’HOME, a donné à bail d’habitation à Madame [V] [U], Monsieur [I] [U], et Madame [H] [U] un logement sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel d’un montant de 600,00 euros et pour des provisions sur charges d’un montant de 130,00 euros, payables à terme échu.

Madame [H] [U] et Monsieur [I] [U] ont donné leurs congés respectifs et ont été détachés du bail.

Suite aux loyers et charges locatives demeurées impayées, la [Adresse 17] a fait signifier le 8 août 2024 à Madame [V] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire et relatif à un arriéré de loyers d’une somme de 1.254,01 euros.

Par acte du 23 janvier la SAEML HABITATION MODERNE SAEML a assigné Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé, aux fins de constater la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnité mensuelle d’occupation.

A l’audience du 28 mars 2025, la [Adresse 17], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties,Condamner Madame [V] [U], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement occupé dans l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 19], au besoin avec le concours de la force publique, Fixer une indemnité d’occupation mensuelle du logement au montant de 800.00 euros, charges en sus, à compter du 1er novembre 2024, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers, Condamner Madame [V] [U] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés, Condamner Madame [V] [U] au paiement par provision à la SA HABITATION MODERNE SAEML à la somme de 1736,05 euros, correspondant aux loyers échus et impayés, arrêtés à la date du 8 octobre 2024, date de résiliation du bail, et ce au taux d’intérêt légal à compter de l’assignation,Condamner Madame [V] [U] au paiement à la SA [Adresse 15] la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [V] [U] aux frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. La SAEML HABITATION MODERNE s’est opposée à toute demande de délai de paiement et précise que Madame [V] [U] n’a pas apurer les causes du commandement de payer dans le délai légal de deux mois.

Régulièrement citée à domicile, Madame [V] [U] ne s’est pas présentée ni fait représenter. Susceptible de recours, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Madame [V] [U] n’a pas donné suite aux rendez-vous proposé par l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

***

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), a été informée de la situation d’impayés le 5 août 2024, le soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 24 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 28 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [V] [U] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 8 août 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1254.01 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 octobre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la [Adresse 16] produit un décompte actualisé aux termes duquel Madame [V] [U] reste redevable de la somme de 2647.76 euros, échéance de février 2025 incluse. Cependant dans la mesure où il n’est pas justifié de sa communication à la défenderesse, non comparante, il sera écarté des débats conformément aux dispositions de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort par contre du décompte précité qu’à la date de l’acte introductif d’instance, Madame [V] [U] restait redevable de la somme de 1736.05 euros, échéance de septembre 2024 incluse.

Madame [V] [U] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 1736.05 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre 2024 incluse.

Sur la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est relevé que Madame [V] [U] n’a pas repris le règlement des loyers courants et, non comparante, ne produit aucun élément financier justifiant de le montant de ses revenus et charges et n’a pas donné suite à l’enquête sociale si bien que le tribunal n’est pas en mesure d’accorder, le cas échéant d’office, des délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [V] [U] sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [T] [U] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [V] [U] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 8 octobre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation et le contrat de location s’étaient poursuivis soit la somme de 800.00 euros, charges en sus. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [V] [U] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1736.05 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 8 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [V] [U], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [V] [U], supportant la condamnation aux dépens, sera condamnée à payer à la SAEML [Adresse 13] la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par la SAEML HABITATION MODERNE à l’encontre de Madame [V] [U] ;

DISONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 15 avril 2011 entre la SAEML [Adresse 13], et Madame [V] [U] concernant le logement sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 8 octobre 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [V] [U] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 1736.05 euros (mille sept cent trente-six euros et cinq centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [V] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement et du garage situés [Adresse 4] à [Localité 11] à [Localité 10],

ORDONNONS à Madame [V] [U] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [U] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la [Adresse 16] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [V] [U] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 8 octobre 2024 soit la somme mensuelle de 800.00 euros ( huit cent euros), charges en sus, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1736.05 euros outre intérêts à laquelle Madame [V] [U] est déjà condamnée à titre provisionnel par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 8 octobre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [V] [U] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Madame [V] [U] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [V] [U] à payer à la SAEML [Adresse 13] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé,

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER