TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LAFARGE (A0780)

M^e BAKI (B0110)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/08994

N° Portalis 352J-W-B7H-C2HLV

N° MINUTE : 4

Assignation du :

03 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] (RCS de [Localité 7] 348 828 419)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0780

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. R COIFFURE (RCS de [Localité 7] 802 087 023)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Arezki BAKI de la S.E.L.A.R.L. ARTHEMIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0110

Décision du 26 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08994 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HLV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 17 Mars 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 août 2011, la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. ID WORK des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique servant de cuisine et remise en rez-de-chaussée, ainsi que d’une cave en sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] cadastré section AN numéro [Cadastre 4] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2012 afin qu’y soit exercée une activité de coiffeur pour dames et messieurs, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 6.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 5 avril 2014 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°97 A du 21 mai 2014, la S.A.R.L. ID WORK a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. R COIFFURE.

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2020, la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] a fait signifier à la S.A.R.L. R COIFFURE un congé pour le 31 décembre 2020 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier en date du 18 mai 2021, la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] a fait assigner la S.A.R.L. R COIFFURE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à cette dernière ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par celle-ci.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 septembre 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [F] [E] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. R COIFFURE et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à compter du 1er janvier 2021.

Décision du 26 Mai 2025

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Monsieur [F] [E] a été remplacé par Monsieur [I] [P] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 5 octobre 2021.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 7 décembre 2021, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 8 mars 2022, a adressé un pré-rapport aux parties le 8 mars 2022, et a déposé son rapport définitif le 3 janvier 2023, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à la S.A.R.L. R COIFFURE à la somme de 55.000 euros, et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la somme de 5.405 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 31 mars 2022, et à la somme annuelle de 6.851 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juillet 2023, la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 2] a fait assigner la S.A.R.L. R COIFFURE au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en fixation de l’indemnité d’éviction due à cette dernière à la somme de 50.000 euros, en paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 15.504 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à la date de restitution des locaux, ainsi qu’en expulsion.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 avril 2024, la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-29 du code de commerce, et de l’article 1347 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– en conséquence, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. R COIFFURE à la somme de 50.000 euros ;

– condamner la S.A.R.L. R COIFFURE à lui payer une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 15.504 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

– ordonner la compensation à due concurrence entre le montant de l’indemnité d’éviction par elle due et le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. R COIFFURE depuis le 1er janvier 2021 ;

– ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date de versement de l’indemnité d’éviction déterminée après compensation avec le montant de l’indemnité d’occupation due, l’expulsion immédiate en la forme accoutumée de la S.A.R.L. R COIFFURE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique au besoin ;

– condamner la S.A.R.L. R COIFFURE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. R COIFFURE aux dépens, en ce compris le montant des honoraires de l’expert judiciaire.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] fait valoir que le montant de l’indemnité d’éviction principale à laquelle peut prétendre sa locataire doit correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce de cette dernière, soit à la somme de 35.000 euros, et non à la somme de 55.000 euros retenue à tort par l’expert judiciaire.

Elle déclare s’opposer à toute indemnisation au titre de la perte sur les aménagements non amortis, mais consentir à verser les indemnités accessoires suivantes : la somme de 3.500 euros au titre des frais de remploi ; la somme de 903 euros au titre du trouble commercial ; la somme de 2.500 euros au titre des frais de réinstallation ; la somme de 500 euros au titre des frais de déménagement ; la somme de 1.000 euros au titre des frais divers ; et la somme de 5.700 euros au titre des frais de licenciement.

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En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, la bailleresse souligne que celle-ci doit être équivalente à la valeur locative de marché tenant compte d’un abattement de précarité de 10%, sans qu’il y ait lieu de prendre en considération les répercussions négatives sur l’activité économique de la preneuse des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19 dès lors que le chiffre d’affaires réalisé par celle-ci est demeuré constant.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 juin 2024, la S.A.R.L. R COIFFURE sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– fixer l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la somme totale de 93.604 euros se décomposant comme suit :

• la somme de 55.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

• la somme de 6.500 euros au titre des frais de remploi ;

• la somme de 3.281 euros au titre de son trouble commercial ;

• la somme de 6.123 euros au titre de la perte sur ses aménagements non amortis ;

• la somme de 2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

• la somme de 5.700 euros au titre de ses frais de licenciement ;

• la somme de 2.000 euros au titre des frais administratifs ;

• la somme de 13.000 euros au titre des frais de réinstallation ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la somme annuelle de 5.405 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 31 mars 2022, puis à la somme annuelle de 6.851 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022 ;

– condamner la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. R COIFFURE admet que l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de remplacement dès lors qu’elle a vocation à perdre la clientèle attachée à son fonds de commerce, et précise que celle-ci doit correspondre à la valeur marchande dudit fonds, soit à la somme de 55.000 euros retenue par l’expert judiciaire.

Elle approuve les conclusions de l’expert judiciaire s’agissant des indemnités accessoires.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse, la preneuse avance que le rapport d’expertise judiciaire doit être entériné.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 3 janvier 2023, l’expert judiciaire relève qu’ « au regard : – de l’activité exercée, à savoir un fonds de coiffure ; – de la nature de l’emplacement, situé [Adresse 10], à proximité de la [Adresse 9] ; – de la nature de la clientèle, celle d’un coiffeur de quartier ; – de l’absence de locaux de réinstallation proposés par la bailleresse ; la possibilité de transfert du fonds sans perte notable de clientèle me semble impossible en raison du type de commerce dont la clientèle est indissolublement liée à l’emplacement, l’éviction entraînant dans ce cas la perte du fonds de commerce » (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 37), cette conclusion n’étant pas contestée par les parties.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de la S.A.R.L. R COIFFURE entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de remplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.

En application des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en vertu des dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 dudit code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble ancien édifié sur deux étages avec façade en maçonnerie peinte (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 14).

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l’expert judiciaire relève qu’ils sont constitués, au rez-de-chaussée : d’un comptoir de caisse, d’un coin d’attente, d’un fauteuil dédié à la coiffure et de deux bacs dédiés au shampooing ; d’un premier dégagement équipé d’un vestiaire ainsi que d’un second dégagement aménagé en salon de coiffure ; de sanitaires destinés à la clientèle ; et d’une pièce à usage de réserve, de buanderie et de kitchenette (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, pages 14 et 16).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 52,99 m², et retient qu’ils sont divisés en cinq zones, à savoir : une première zone de vente d’une surface utile et d’une surface pondérée de 25,70 m² ; une deuxième zone de vente d’une surface utile de 5,11 m² et d’une surface pondérée de 3,58 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,70 ; une arrière-boutique d’une surface utile de 10,12 m² et d’une surface pondérée de 4,05 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; une réserve d’une surface utile de 12,06 m² et d’une surface pondérée de 4,82 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; et la cave en sous-sol, non localisée et non visitée, d’une surface pondérée forfaitaire de 1 m² ; soit une surface pondérée totale de 39,15 m² (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 22), ce qui n’est pas contesté.

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Conformément aux dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des treize références issues de son observation du marché constituées de six locations nouvelles, de trois renouvellements amiables et de quatre fixations judiciaires, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 275 euros par mètre carré pondéré (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, pages 31 à 36), ce qui n’est pas contesté.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme de : 39,15 x 275 = 10.766,25 euros.

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

De fait, les parties s’accordent pour considérer que le loyer de renouvellement théorique aurait été plafonné à la somme annuelle de 6.647 euros hors taxes et hors charges (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 36).

Dans ces conditions, compte tenu du coefficient de commercialité de 6 retenu par l’expert judiciaire, et non discuté, prenant en considération l’emplacement des locaux en périphérie de l’une des principales places de la capitale (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 39), la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (10.766,25 – 6.647) x 6 = 24.715,50 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.R.L. R COIFFURE est de 24.715,50 euros.

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Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040).

En l’espèce, au regard des bilans comptables qui lui ont été communiqués, l’expert judiciaire relève que la preneuse a réalisé un chiffre d’affaires d’un montant : de 66.674 euros T.T.C. au cours de l’exercice 2017 ; de 65.108 euros T.T.C. au cours de l’exercice 2018 ; de 57.430 euros T.T.C. au cours de l’exercice 2019 ; et de 48.716 euros T.T.C. au cours de l’exercice 2020 (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 24).

Faisant référence aux derniers ouvrages publiés dont il ressort que compte tenu des usages professionnels, l’activité de coiffure s’apprécie dans une fourchette comprise entre 50% et 117% (Francis Lefebvre 2018) ou entre 90% et 100% ([U] 2021) du chiffre d’affaires toutes taxes comprises, l’expert a finalement appliqué au chiffre d’affaires moyen un taux de 92% (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, pages 39 à 42).

Si la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] conteste le taux de 92%, lui préférant un taux moindre de 70 %, force est toutefois de constater que l’expert judiciaire a expressément répondu à ces objections, soulignant que « l’étude des cessions de fonds sur le marché met en exergue des phénomènes de « plancher de verre », les fonds réalisant un très faible chiffre d’affaires étant cédés à des ratios élevés. La modestie du chiffre d’affaires de l’exploitant justifie de retenir un taux d’environ 92% aboutissant à une valeur de fonds de 55.000 € qui nous semble le minimum pour ce type de fonds bénéficiant de surcroît d’aménagements de grande qualité » (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 52).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de : [(66.674 + 65.108 + 57.430 + 48.716) ÷ 4] x 92% = 54.725 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. R COIFFURE est de 54.725 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l’indemnité principale devant revenir au preneur à bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la S.A.R.L. R COIFFURE à la somme de 54.725 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, eu égard aux droits d’enregistrement prévisibles calculés selon les prescriptions du code général des impôts ainsi qu’aux commissions d’agence immobilière et frais juridiques usuellement pratiqués, l’expert judiciaire a évalué ces frais accessoires à 10% du montant de l’indemnité principale (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 43), ce pourcentage étant admis par les deux parties.

Ce pourcentage apparaît pertinent et sera retenu, si bien que les frais de remploi s’élèvent à la somme de : 54.725 x 10% = 5.472,50 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la S.A.R.L. R COIFFURE à la somme de 5.472,50 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l’occurrence, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à un montant correspondant à deux mois d’excédent brut d’exploitation moyen dégagé sur les quatre derniers exercices comptables connus et à un mois de masse salariale moyenne, expliquant que « l’éviction va entraîner une perte d’efficacité mais également une démobilisation des salariés avec hausse de l’absentéisme, démission anticipée… générant un trouble d’exploitation qu’il convient d’indemniser » (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, pages 43 et 53).

Cependant, force est de constater que ces allégations ne sont étayées par aucun élément, la locataire ne justifiant pas, à la date de remise au greffe et de notification de ses dernières conclusions, soit plus de dix-sept mois après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, d’une quelconque augmentation de l’absentéisme de ses salariés ni d’une quelconque démission de ces derniers.

Dès lors, il y a lieu d’évaluer le trouble commercial à un montant correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen retraité dégagé sur les quatre derniers exercices comptables connus (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 24), soit à la somme de : [[(7.777 + 4.553 + 2.650 + 6.687) ÷ 4] ÷ 12] x 3 = 1.354,20 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la S.A.R.L. R COIFFURE au titre du trouble commercial à la somme de 1.354,20 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que « ce type d’activité nécessite des aménagements spécifiques afin d’adapter les locaux, notamment s’agissant des bacs à shampooing. Il s’agit d’aménagements sur mesure difficilement transférables et qui sont devenus « immeuble par destination ». La preneuse nous a communiqué l’état des immobilisations de la société qui fait apparaître une valeur brute : – pour les travaux d’aménagement, de 8.571 € ; pour les aménagements meubles, de 8.217 €. Dans cette hypothèse et en l’absence de devis, il convient de retenir une quote-part du montant des travaux d’origine pour estimer le montant des frais de réinstallation. Au regard du caractère récent des travaux et de l’état des aménagements constatés lors de la visite, nous avons retenu un abattement de vétusté limité à 20%. […] Soit une quote-part de frais de réinstallation retenue à hauteur de 13.000 € », et souligne que « lors de la visite, nous avons constaté que la preneuse avait aménagé les locaux avec une décoration de qualité inhabituelle pour un salon de coiffure qui nous semble justifier les frais de réinstallation » (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, pages 44, 45 et 53).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la S.A.R.L. R COIFFURE au titre des frais de réinstallation à la somme de 13.000 euros.

Sur les aménagements non amortis

Il y a lieu de rappeler que lorsque le contrat de bail commercial contient une clause d’accession en fin de bail des constructions effectuées par le locataire au profit du bailleur, alors le congé est sans incidence sur l’amortissement desdites constructions, de sorte que le preneur ne peut se voir allouer une indemnité au titre de l’impossibilité, résultant de l’éviction, d’amortir ces dernières (Civ. 3, 1er juillet 2003 : pourvoi n°02-13083 ; Civ. 3, 21 mai 2014 : pourvoi n°13-10257), mais demeure fondé à être indemnisé de ses frais de réinstallation (Civ. 3, 13 septembre 2018 : pourvoi n°16-26049).

En l’espèce, l’expert judiciaire précise que « dans le silence du bail, il me semble que l’accession se produise lors du renouvellement […] et non en fin de jouissance ou lors du départ du locataire. Dans l’hypothèse où les aménagements feraient accession à [Localité 6] en fin de bail, aucune indemnisation ne pourrait être retenue à ce titre. Dans l’autre hypothèse, la preneuse a communiqué le tableau simplifié des amortissements comptables. S’agissant des agencements et installations, ce tableau fait apparaître un montant brut de 8.571 € et une valeur nette comptable de 6.123 € qui, dans l’hypothèse d’une accession différée, constituerait le montant à indemniser pour ce poste de préjudice. Il s’agit toutefois d’un point de droit qu’il n’appartient pas à l’expert de trancher » (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 44).

Or, il est établi que la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 30 octobre 1985, laquelle n’a pas été modifiée lors du dernier renouvellement intervenu par acte sous signature privée en date du 10 août 2011, prévoit que « le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le Preneur accepte expressément […] 8° […] De laisser en fin de bail, sans indemnité, tous changements ou améliorations que le Preneur aurait pu apporter aux biens loués » (pièce n°9 en demande, pages 3 et 4).

Il ressort de cette stipulation contractuelle claire, précise et dénuée d’ambiguïté, que la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] est devenue propriétaire par accession, par l’effet du congé à effet au 31 décembre 2020, de tous les travaux réalisés par la S.A.R.L. R COIFFURE, sans que celle-ci puisse prétendre à une quelconque indemnité au titre de l’absence d’amortissement desdits travaux, étant au surplus observé que le préjudice de cette dernière est déjà réparé par l’allocation d’une indemnité spécifique au titre des frais de réinstallation.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. R COIFFURE de sa demande d’indemnité formée à l’encontre de la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] au titre des aménagements non amortis.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

En l’espèce, l’expert judiciaire souligne qu’ « on pourrait retenir un montant de 2.000 € portant pour les frais de déménagement sur les seuls effets personnels de la Preneuse, les matériels et marchandises appartenant au fonds ayant déjà été indemnisés dans la valorisation du fonds de commerce » (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 44).

Ce montant apparaît pertinent et sera retenu.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la S.A.R.L. R COIFFURE au titre des frais de déménagement à la somme de 2.000 euros.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, l’expert judiciaire a évalué ces frais à la somme de 2.000 euros (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 44).

Ce montant apparaît pertinent et sera retenu.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la S.A.R.L. R COIFFURE au titre des frais divers et de greffe à la somme de 2.000 euros.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant de 5.700 euros retenu par l’expert judiciaire (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 44).

Décision du 26 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08994 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HLV

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la S.A.R.L. R COIFFURE au titre des frais de licenciement à la somme de 5.700 euros.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 54.725 + 5.472,50 + 1.354,20 + 13.000 + 2.000 + 2.000 + 5.700 = 84.251,70 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la S.A.R.L. R COIFFURE à la somme totale de 84.251,70 euros.

Sur l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon les dispositions de l’article R. 145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Décision du 26 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08994 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HLV

Enfin, d’après les dispositions de l’article R. 145-7 dudit code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux litigieux présentent une surface pondérée totale de 39,15 m2 (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 22), laquelle n’est pas contestée par les parties.

De plus, eu égard à l’étude des diverses données et des treize références issues de son observation du marché constituées de six locations nouvelles, de trois renouvellements amiables et de quatre fixations judiciaires, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 219 euros par mètre carré pondéré (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, pages 31 à 36).

L’expert applique ensuite un abattement de précarité de 20% (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 50), lequel apparaît pertinent au regard de la durée de l’expertise judiciaire et de la présente instance, le congé ayant été donné pour le 31 décembre 2020, soit il y a près de quatre ans et cinq mois à la date de la présente décision.

Si la bailleresse allègue que « la valeur locative doit être fixée sur la base du loyer de marché (17.226 Euros), sans abattement autre que celui de précarité de 10% (1.722 Euros), à 15.504 Euros HT et HC par an » (page 11 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu’il ne peut être fait droit à cette prétention dès lors qu’en effet, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017 rappelle que la valeur locative statutaire se distingue de la valeur locative de marché en ce sens qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, de notions de destination contractuelle, de charges annuelles inhabituelles, mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur, alors que la valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire désirant disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée en tenant compte notamment de la libre volonté du locataire et du propriétaire et d’une libre négociation préalablement à la conclusion du contrat, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

Les conclusions de l’expert judiciaire emportent donc la conviction de la présente juridiction.

En revanche, si l’expert propose une indemnité d’occupation moindre pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 31 mars 2022 afin de tenir compte de la diminution de fréquentation résultant de la crise sanitaire, exposant qu’ « au regard des événements survenus depuis le 18 mars 2020, il convient de réévaluer la valeur locative, trimestre par trimestre, pour estimer l’indemnité d’occupation. On rappellera en effet que la valeur locative résulte de l’application des éléments cités à l’article L. 145-33 du Code de commerce dont notamment les facteurs locaux de commercialité qui ont connu des évolutions importantes depuis le 18 mars 2020 » (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 46), il y a cependant lieu de relever que cet argument est dénué de pertinence dès lors que la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, d’envergure planétaire, a eu des répercussions, en termes de diminution de fréquentation en raison de la réduction des flux touristiques et de la généralisation du télétravail, qui se sont fait ressentir au niveau national, et non simplement local au sens des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce susvisées.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : (39,15 x 219) – 20% = 6.859 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. R COIFFURE à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la somme annuelle de 6.859 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde, sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée en cours d’instance.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1153-1 ancien devenu 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire, les intérêts de retard courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le différentiel existant entre le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision d’une part, et le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle effectivement acquittée depuis le 1er janvier 2021 d’autre part, dû par la S.A.R.L. R COIFFURE à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de compensation judiciaire

En vertu des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, selon les dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces dernières.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] d’une part, et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire dû par la S.A.R.L. R COIFFURE après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle d’ores et déjà versée par cette dernière en cours d’instance d’autre part.

Sur la demande d’expulsion

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

Il y a lieu de rappeler que le maintien dans les lieux du preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction constitue une occupation avec titre (Civ. 3, 27 novembre 2012 : pourvoi n°10-30071 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-22906).

En l’espèce, dès lors que la S.A.R.L. R COIFFURE n’a pas la qualité, à la date de la présente décision, d’occupante sans droit ni titre, il n’est pas opportun, à ce stade, d’ordonner son expulsion, mais simplement de rappeler les dispositions susvisées.

En conséquence, il convient de rappeler que la S.A.R.L. R COIFFURE devra restituer à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] les clefs des locaux donnés à bail à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction après compensation.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1], partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. R COIFFURE à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial qu’elle a fait signifier à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. R COIFFURE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond postérieure au dépôt du rapport d’expertise, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Décision du 26 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08994 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HLV

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme totale de 84.251,70 euros (QUATRE-VINGT-QUATRE MILLE DEUX CENT CINQUANTE ET UN euros et SOIXANTE-DIX centimes) le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la S.A.R.L. R COIFFURE en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 54.725 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 5.472,50 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 1.354,20 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 13.000 euros au titre des frais de réinstallation,

– la somme de 2.000 euros au titre des frais de déménagement,

– la somme de 2.000 euros au titre des frais divers et de greffe,

– la somme de 5.700 euros au titre des frais de licenciement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. R COIFFURE de sa demande d’indemnité formée à l’encontre de la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] au titre des aménagements non amortis,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. R COIFFURE à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à la somme annuelle de 6.859 (SIX MILLE HUIT CENT CINQUANTE-NEUF) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

CONDAMNE la S.A.R.L. R COIFFURE à payer à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1], sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, la somme annuelle de 6.859 (SIX MILLE HUIT CENT CINQUANTE-NEUF) euros hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er janvier 2021 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée jusqu’à la date de la présente décision à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle,

CONDAMNE la S.A.R.L. R COIFFURE à payer à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1], sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, le montant des intérêts au taux légal calculés sur le différentiel existant entre le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision d’une part, et le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle effectivement acquittée depuis le 1er janvier 2021 d’autre part, à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] d’une part, et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire dû par la S.A.R.L. R COIFFURE après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle d’ores et déjà versée par cette dernière depuis le 1er janvier 2021 d’autre part,

RAPPELLE que la S.A.R.L. R COIFFURE devra restituer à la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 2] les clefs des locaux donnés à bail à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction susvisée après la compensation ordonnée,

DÉBOUTE la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] à payer à la S.A.R.L. R COIFFURE la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. S.C.I. DU [Adresse 1] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 26 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM