TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Y] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Philippe BENSUSSAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04773 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGB

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 16 avril 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] Représenté par son syndic la société AMC – [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04773 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGB

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [J] est propriétaires des lots n°31 et 85 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété, administré par le cabinet AMC en qualité de syndic.

Il a été constaté que M. [Y] [J] ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (ci-après le SDC) a mis en demeure M. [Y] [J], par LRAR du 20 septembre 2021 au titre des charges de copropriété pour la somme de 1384,51 € , puis par plusieurs relances au cours des années 2021, 2022, 2023 et 2024 puis sommation de payer du 5 juin 2024, portant sur la somme de 6931, 13 € portant sur les appels de charges et de cotisations du fond travaux ALUR du 1er trimestre 2021 au

3 e trimestre 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné M. [Y] [J] devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande au visa des articles 10 et 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [Y] [J] à lui payer la somme de 6408, 09 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 9 juillet 2024 , 3e trimestre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021, et la somme de 523, 04 € au titre des frais,

— condamner M. [Y] [J] à lui payer la somme de 1500 € au titre de sa résistance abusive,

— condamner M. [Y] [J] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 4 février 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures.

Assigné à étude, M. [Y] [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit les pièces justifiant que M. [Y] [J] est propriétaire des lots n° 31 et 85 correspondant à 13/1000 e et 1/1000 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

De fait, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Le SDC verse aux débats les délibérations votées en AG annuelle de 2021 à 2024.

Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2021 à 2024 sont produites (où M. [Y] [J] était systématiquement absent et non représenté), approuvant les comptes de la copropriété de l’exercice n-1 et arrêtant son budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fond de travaux de l’année n+ 1, outre les travaux spécifiques.

Les délibérations sont devenues définitives selon attestation du 17/07/2024.

Sur cette base, ont été émis à l’attention de l’intéressé des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux au titre de ces années.

Au titre de l’année 2024 a été émis à l’attention de M. [J] en date du 19 juin 2024 un appel de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux du 3T 2024 d’un montant de 3678, 66 € intégrant les soldes des trimestres antérieurs.

La somme de 6275,20 € arrêtée au 29/05/2024, (appel de fonds du 2T 2024 compris), réclamée par le SDC dans sa sommation de payer en date du 5 juin 2024, ainsi que par les mises en demeure précédentes par LRAR en dates des 20/09/2021, du 30/11/2021, du 09/06/2022, du 02/03/2023 et du 20/03/2024 (pli avisé et non réclamé), fait suite aux appels de fonds restés infructueux également produits aux débats.

Il ressort du décompte de sommes au nom du défendeur édité par AMC le 17 juillet 2024, appel de fonds du 3T 2024 inclus, une somme à payer de 6408, 09 € constituée des appels de fonds provisionnels des années 2021 à 2024 de 422, 55 € (compte tenu de leur régularisation par apurement de charges effectués en janvier de chaque année 2019- 2020, 2020-2021 et 2022-2023), outre des frais précontentieux (frais de relance, sommation de payer, en tout 523, 04 €).

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [J] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur au 1er juillet 2024, dont M. [J], par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme de 6408, 09 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues par M. [Y] [J] au SDC au 1er juillet 2024 pour la période du 01/01/2021 au 01/07/2024.

Il convient d’ajouter à cette somme les frais de relance et de sommation pour un montant total de

523, 04 € que l’article 10-1 précité met à la charge du seul copropriétaire défaillant.

M. [Y] [J] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 6408, 09 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 1er juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal comme suit :

— sur la somme de 1384, 51 € à compter du 20/09/2021,

— pour le surplus à concurrence de la somme de 1807,06 €, à compter de la LRAR du 30/11/2021,

— pour le surplus à concurrence de la somme de 2433,63 €, à compter de la LRAR du 09/06/2022,

— pour le surplus à concurrence de la somme de 3717,29 €, à compter de la LRAR du 02/03/2023

— pour le surplus à concurrence de la somme de 5782,31 €, à compter de la LRAR du 20/03/2024,

— pour le surplus à concurrence de la somme de 6275, 20 €, à compter de la sommation du 05/06/24,

— et à compter de l’assignation du 07/08/2024 pour le surplus.

M. [Y] [J] sera également condamné à payer au SDC la somme de 523,04 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement depuis janvier 2021 est démontré par la constance des impayés, nécessairement suivis d’une désorganisation de la trésorerie de la copropriété, entraînant la nécessité pour le reste des copropriétaires d’avancer les sommes dues, le mécontentement de M. [J] à l’égard de la gestion de la copropriété par FONCIA ne pouvant se traduire par cette résistance au paiement dont pâtit toute la copropriété.

Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [J], partie succombante, sera condamné aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [J] soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 1000 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement par défaut et en dernier ressort :

Condamne M. [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 6408, 09 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal comme suit :

— sur la somme de 1384, 51 € à compter du 20/09/2021,

— pour le surplus à concurrence de la somme de 1807,06 €, à compter du 30/11/2021,

— pour le surplus à concurrence de la somme de 2433,63 €, à compter du 09/06/2022,

— pour le surplus à concurrence de la somme de 3717,29 €, à compter du 02/03/2023

— pour le surplus à concurrence de la somme de 5782,31 €, à compter du 20/03/2024,

— pour le surplus à concurrence de la somme de 6275, 20 €, à compter du 05/06/24,

— et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne M. [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 523,04 € de frais, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Condamne M. [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M. [Y] [J] aux entiers dépens ;

Condamne M. [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le Président