MINUTE N° : 25/00986

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 24/05839

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[P] [X]

[F] [E]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. [E]

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [R] munie d’un pouvoir en date du 26 août 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [P] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 12 mars 2024 à effet du 19 mars 2024, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [P] [X] et M. [F] [E], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation avec jardin privatif et garage, situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 589,91 euros outre la somme de 24,53 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :

— saisi la CAF le 28 juin 2024 de la situation,

— fait signifier le 11 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail à Mme [P] [X] et M. [F] [E].

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 16 décembre 2025 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [X] et de M. [F] [E] devenus occupants sans droit ni titre ;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 903,77 euros au titre des loyers et charges impayés et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel des loyers et charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 4 septembre 2025, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par une salariée munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 4.337,97 euros. Il précise que les locataires sont en situation d’impayé depuis leur entrée dans les lieux. Il n’y a pas d’échanges réguliers. Le dernier réglement, fait le 3 juillet 2025, est de 450 euros. L’APL est supendue depuis janvier 2025, mais un rappel de 882 euros est possible.

M. [F] [E] comparait. Il souhaite, ainsi que sa compagne, rester dans le logement. Il indique avoir fait un versement de 750 euros la semaine dernière et de 600 euros cette semaine. Il a mis fin à son activité d’auto-entrepreneur qui n’était pas rentable ce qui explique la défaillance dans le paiement des loyers. Il cherche un emploi. Sa compagne a un emploi fixe qui génère 1.700 euros par mois. Le couple a deux enfants .

Il propose de régler sa dette au moyen d’un crédit qu’il envisage de soucrire en fin d’année dès qu’un autre crédit se terminera. D’ici là, il propose de verser 200 euros par mois en plus du loyer résiduel.

Le bailleur indique être d’accord avec cette proposition et demande à pouvoir communiquer contradictoirement un décompte de créance actualisé tenant compte des derniers versements invoqués par M. [E]. Cette demande est acceptée. Le décompte a été communiqué le 17 septembre 2025.

Mme [X] citée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :

— le bail conclu le 12 mars 2024 contenant, en son article 10, une clause résolutoire jouant 2 mois après un commandement de payer infructueux soit un délai plus favorable que le délai légal,

— le commandement de payer visant cette clause et le délai de deux mois, signifié le 24 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.226,74 euros,

— une décompte de créance arrêté au 17 septembre 2025.

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux que ce soit pendant 6 semaines ou deux mois. En effet, seuls deux versements des locataires de 486,54 euros et 567,54 euros ont été enregistrés au crédit du compte. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sont réunies à la date du 25 novembre 2024.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [P] [X] et M. [F] [E] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges.

Mme [P] [X] et M. [F] [E] sont donc redevables des loyers dus avant la déchéance du terme et d’ indemnités d’occupations postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance arrêté au 17 septembre 2025, d’un montant de 3.887,01 euros, au titre des loyers et indemnité d’occupation échus au 31 août 2025, échéance d’août 2025 comprise.

M. [F] [E] , ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Mme [P] [X] non comparante ne le conteste pas d’avantage.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le bailleur s’il avait exclu les dépens de la créance présentée le 4 septembre, ne les a pas exclus du décompte actualisé qu’il présente. Il convient donc d’en déduire le coût du commandement (92,49 euros) et de l’assignation (99,49 euros).

M. [F] [E] et Mme [P] [X] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 3.695,03 hors dépens, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 17 septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre qu’au jour de l’audience, Mme [P] [X] et M. [F] [E] ont réglé, par un versement de 700 euros fait le 1er septembre 2025, une somme supérieure aux loyer et charges courants de 639,24 euros.

Si les revenus sont encore précaires, les versements faits et la potentielle reprise de l’APL avec versement d’un rappel conséquent permettent de considérer, à l’instar du bailleur, que le couple est en état de solder sa dette dans le cadre des délais qui lui seront accordés.

Compte tenu de ces éléments, Mme [P] [X] et M. [F] [E] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [X] et M. [F] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2024 entre l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT et Mme [P] [X] et M. [F] [E] concernant le bien immobilier sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [X] et M. [F] [E] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de trois mille huit cent quatre vingt sept euros et un centime (3.887,01 euros), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus arrêtée au 17 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse) ;

AUTORISE Mme [P] [X] et M. [F] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 200 euros chacune et une vingtième mensualités qui soldera la créance en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [P] [X] et M. [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [P] [X] et M. [F] [E] soit condamnés solidairement à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [X] et M. [F] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,