TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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9ème chambre 1ère section

N° RG 23/13230

N° Portalis 352J-W-B7H-C22RV

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

28 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 21 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [R] [G]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par Maître François VIGNALOU PERER de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0370

DÉFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 21]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par son inspecteur

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente,

Monsieur Patrick NAVARRI, Vice-président,

Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente,

assistés de Madame Sandrine BREARD, Greffière.

Décision du 21 Janvier 2026

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/13230 – N° Portalis 352J-W-B7H-C22RV

DÉBATS

A l’audience du 10 décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne-Cécile SOULARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [G] a déposé une déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune immobilière (IFI) pour l’année 2018.

Par proposition de rectification du 9 août 2019, l’administration fiscale a rectifié la valeur des biens immobiliers déclarés, situés à [Localité 23], [Localité 18] (03) et [Localité 26] (83).

M. [G] a contesté ces évaluations par observations du 10 octobre 2020.

L’administration a rejeté partiellement ces observations par réponse du 28 février 2020.

Par courrier du 5 août 2021, l’administration fiscale a partiellement fait droit aux observations de M. [G], dans le cadre d’un recours hiérarchique.

Sur la saisine de M. [G], les commissions départementales de conciliation (CDC) de [Localité 21], de l'[Localité 14] et du Var se sont réunies les 7 juin 2022, 5 septembre 2022 et 9 novembre 2022.

Par courrier du 22 novembre 2022, l’administration fiscale a notifié à M. [G] qu’elle suivait l’avis des CDC.

Par avis de mise en recouvrement du 11 mai 2023, l’administration fiscale a demandé le paiement de 12 393 euros, comprenant 12 055 euros de droits et 338 euros de pénalités.

M. [G] a formé une réclamation par courrier du 13 juillet 2023.

L’administration fiscale a accepté partiellement cette réclamation par décision du 2 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, M. [G] a fait assigner le Directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Paris.

Décision du 21 Janvier 2026

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/13230 – N° Portalis 352J-W-B7H-C22RV

Demandes de M. [G]

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 novembre 2024, M. [G] demande au tribunal de :

« – DÉCLARER non fondée la décision de rejet en date du 2 août 2023 de Monsieur le Directeur régional des Finances Publiques d’Île-de-France et de [Localité 21] ;

— ACCORDER la décharge de l’imposition et des intérêts de retard contestés ;

— CONDAMNER l’administration fiscale à rembourser à Monsieur [R] [G] les dépens mentionnés à l’article R*207-1 du Livre des procédures fiscales ;

— CONDAMNER l’administration fiscale à rembourser à Monsieur [R] [G], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile une somme de 5.500 euros représentant les frais non compris dans les dépens. »

Demandes de l’administration fiscale

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 octobre 2024, l’administration fiscale demande au tribunal de débouter M. [G] de ses demandes et de le condamner aux dépens.

L’administration fiscale observe que M. [G] a accepté en grande partie les valorisations retenues par le service de contrôle et demande essentiellement des abattements supplémentaires. Elle en conclut qu’il ne saurait demander le dégrèvement de la totalité des sommes mises en recouvrement.

* * *

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes et de leurs défenses.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire par ordonnance du 18 juin 2025 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience tenue en juge rapporteur du 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [G] conteste la valorisation de ses biens immobiliers telle qu’elle résulte de la décision d’acceptation partielle du 2 août 2023.

Aux termes de l’article 666 du code général des impôts, les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.

L’article L.17 du livre des procédures fiscales dispose que l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations et que l’administration est alors tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

La valeur vénale réelle d’un bien sur la base de laquelle l’administration des impôts est en droit, en application de ces dispositions, de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix paraît inférieur à cette valeur, correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l’état de fait et l’état de droit des biens.

1. Sur l’appartement situé au [Adresse 9]

1.1. Moyens et arguments des parties

M. [G] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage du [Adresse 8] à [Localité 24]. Cet appartement de 233m2 est à usage de résidence principale.

M. [G] a évalué ce bien à 1 000 000 d’euros pour l’IFI 2018, après application d’un abattement de 30% en tant que résidence principale.

Dans sa décision d’acceptation partielle du 2 août 2023, l’administration fiscale retient une valeur vénale de 1 901 583 euros après abattement de 30%.

M. [G] fait valoir que cet appartement est dans un état de vétusté important et nécessite des travaux de remise en état. Il sollicite une décote de vétusté de 1 500 euros par m2, soit 349 500 euros.

Il observe également que l’appartement est assombri par la présence d’un mur à 5 mètres des fenêtres sur cour et demande un abattement de 10% en raison de ce vis-à-vis.

Il considère qu’en application de la décote de vétusté et de la décote de vis-à-vis, l’appartement doit être valorisé à 1 623 351 euros en 2018.

L’administration fiscale s’oppose à ces nouvelles décotes. Elle relève qu’elle a suivi l’avis de la CDC de [Localité 21] qui a estimé le montant forfaitaire des travaux de remise en état à 900 euros par m2.

Elle ajoute que la présence d’un mur aveugle n’est pas un élément suffisamment dévalorisant pour impacter la valeur vénale de l’appartement.

1.2. Réponse du tribunal

Les photographies de l’appartement ainsi que le constat d’huissier du 13 mai 2020 versés aux débats par M. [G] attestent de l’état de vétusté de l’appartement du [Adresse 7] ainsi que de la présence d’un mur aveugle diminuant la luminosité dans certaines pièces de l’appartement.

M. [G] fournit en outre deux devis de rénovation de l’appartement, l’un du 10 juin 2020 pour un montant total TTC de 371 010,20 euros, le second du 9 juin 2020 pour un montant total TTC de 668 305,87 euros.

La commission de conciliation de [Localité 21] a porté à 900 euros par mètre carré les sommes à déduire au titre des travaux de réhabilitation soit un montant forfaitaire de 209 700 euros. Elle a estimé que « la présence d’un mur aveugle n’est pas un élément suffisamment dévalorisant pour être pris en compte ».

L’administration a suivi l’avis de la commission.

L’application d’une décote pour travaux n’a pas pour objectif de prendre en compte l’intégralité du coût des travaux mais d’estimer la baisse de valeur vénale de l’appartement induite par la nécessité de procéder à des travaux. En retenant un montant forfaitaire de 900 euros par mètre carré, soit une décote de 209 700 euros, l’administration a suffisamment tenu compte de la baisse de valeur entraînée par la vétusté de l’appartement.

M. [G] fait valoir que la présence d’un mur aveugle justifie l’application d’une décote. L’existence de ce mur aveugle qui entrave la vue et la luminosité n’est pas contestée.

M. [G] cite deux décisions ayant fait application d’une décote en raison d’un vis-à-vis.

La cour d’appel de [Localité 19], dans un arrêt du 13 juin 2013, était saisie d’une demande de dommages et intérêts en raison de la réticence dolosive du vendeur lors de l’acquisition d’un bien immobilier, celui-ci ayant dissimulé l’implantation d’une nouvelle résidence face au bien acquis. Pour tenir compte de la nuisance occasionnée par le vis-à-vis, la cour d’appel accorde à l’acquéreur du bien immobilier 10 000 euros en réparation de la perte de valeur de son bien immobilier. Cependant, l’acquéreur qui demandait réparation de ce préjudice a fourni une expertise ayant chiffré ce préjudice.

Ainsi, dans cette décision, le vis-à-vis avait été dissimulé à l’acheteur et la perte de valeur qu’il engendrait était attestée par une expertise.

M. [G] se prévaut également d’un arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 21] du 10 octobre 2018 (n°[Numéro identifiant 4]). Dans cette décision, la cour a validé l’application d’une décote de 15% en raison du « faible ensoleillement » d’un bien en relevant que cette décote était conforme à l’avis de la commission départementale des impôts directs et taxes sur le chiffre d’affaires.

Au cas présent, M. [G] ne fournit aucune pièce permettant de justifier que ce vis-à-vis entraîne une perte de valeur qui pourrait justifier l’application d’une décote de 10% alors que la commission de conciliation a relevé qu’il ne s’agissait pas d’un élément suffisamment dévalorisant.

S’agissant d’un bien immobilier de grande surface dans un quartier recherché et d’une grande densité de construction, il n’est pas établi que la présence d’un mur aveugle occultant la vue et la luminosité de certaines pièces justifie un abattement de 10% sur la valeur du bien.

2. Sur les appartements situés au [Adresse 5] et au [Adresse 3]

2.1. Moyens et arguments des parties

L’appartement du [Adresse 6] d’une superficie de 15 m2, donné en location, a été évalué par M. [G] à 55 000 euros dans sa déclaration d’IFI 2018.

Dans sa décision d’acceptation partielle du 2 août 2023, l’administration fiscale retient une valeur de 90 000 euros pour l’IFI 2018.

L’appartement du [Adresse 2] à [Localité 22] d’une superficie de 13m2, donné en location, a été évalué par M. [G] à 30 000 euros dans sa déclaration d’IFI 2018.

Dans sa décision d’acceptation partielle du 2 août 2023, l’administration fiscale retient une valeur de 90 000 euros pour l’IFI 2018.

L’appartement du [Adresse 10] à [Localité 24] d’une superficie de 20m2, donné en location, a été évalué par M. [G] à 55 000 euros dans sa déclaration d’IFI 2018.

Dans sa décision d’acceptation partielle du 2 août 2023, l’administration fiscale retient une valeur de 162 000 euros pour l’IFI 2018.

M. [G] conteste la décote pour occupation de 10% et entend voir appliquer une décote minimale de 20%.

L’administration rétorque qu’elle a suivi l’avis de la commission de conciliation de [Localité 21] qui a estimé une décote de 10% suffisante dans la mesure où ces appartements sont de purs investissements locatifs.

2.2. Réponse du tribunal

M. [G] se prévaut de plusieurs décisions de justice pour réclamer l’application d’une décote minimale de 20% pour occupation.

Il fournit un arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 20] du 7 avril 2008 dont il ressort que l’administration a appliqué une décote de 25% résultant de l’occupation par un locataire sur un immeuble, le montant de la décote n’étant pas contesté par la contribuable. Ainsi, le montant de la décote ne fait pas l’objet du litige entre les parties de telle sorte que les motifs du montant de la décote ne sont pas explicités dans la décision.

M. [G] verse également aux débats un arrêt de la Cour d’appel d'[Localité 13] du 15 février 2013 (RG n°05/09169) dans lequel il est fait état d’une décote de 25% pour occupation commerciale. Ce litige porte toutefois sur l’évaluation d’un immeuble dans le cadre d’une demande de rescision pour lésion et il est fait référence à une « occupation commerciale » ce qui ne correspond pas aux biens immobiliers dont la valeur est discutée dans le cadre du présent litige.

M. [G] produit en outre un jugement du juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 20 janvier 2017 (n°17/00012). Ce jugement fait application d’un abattement de 20% pour occupation « usuellement pratiqué par les juridictions de l’expropriation ». Il refuse par ailleurs l’application d’une décote de 20% en raison du mauvais état du bien immobilier. Il en résulte que le taux d’abattement de 20% pour occupation est fixé par référence à un usage des juridictions de l’expropriation. Cette hypothèse ne correspond pas au présent litige qui ne porte pas sur une expropriation. En outre, les principes rappelés précédemment imposent au juge de rechercher le prix correspondant au jeu normal de l’offre et de la demande. Dans cette perspective, la décote pour occupation ne peut se référer à un usage admis en matière d’expropriation, qui est décorrélé de la situation des biens immobiliers qui font l’objet du présent litige.

M. [G] fournit enfin un arrêt de la Cour d’appel d'[Localité 13] du 23 octobre 2018 (n°16/12313). Dans cette décision, il est indiqué que « le bien est donné à bail et qu’étant occupé, il lui a été appliqué une décote de 20%, non discutée de part et d’autre de la barre ». En outre, la cour d’appel rejette l’application d’un abattement pour vétusté. Il en résulte que la décote de 20% pour occupation résulte d’un accord des parties et que les éléments ayant conduit à fixer la décote à ce taux ne sont pas explicités. Par conséquent, cette décote ne saurait s’appliquer au présent litige.

Par conséquent, les décisions citées par M. [G] ne peuvent appuyer utilement ses demandes de fixation de la décote pour occupation à 20%.

Il lui revient au contraire de justifier, en considération des caractéristiques du marché sur lequel s’inscrit chacun des biens, qu’une décote de 20% permet de se rapprocher de la valeur de marché, ce qu’il s’abstient de faire.

Ainsi que l’a relevé la commission de conciliation, les trois appartements litigieux constituent de « purs investissements locatifs ». Il s’agit d’appartements destinés à la location et vendus dans cet objectif. Dans ces conditions, l’occupation du bien garantit le rendement attendu d’un tel investissement et ne constitue pas une caractéristique susceptible de faire diminuer le prix du bien au-delà de 10%.

3. Sur les biens situés à [Localité 18] (03)

3.1. Moyens et arguments des parties

Le domaine de Fontys à [Localité 18] ([Localité 14] – 03) est composé :

— d’une ferme louée en bail à long terme avec 55 hectares environ et des bâtiments agricoles,

— d’une autre ferme de 55 hectares environ de production d’herbe sur pied et dédiés à la chasse avec :

— une maison d’habitation de 100 m2 habitables avec un garage, une cave et bâtiments annexes,

— une maison d’habitation de 60 m2 habitables avec un garage et une cave,

— une maison de maître de 250 m2 habitables avec garage, cave et piscine et quelques bâtiments annexes.

M. [G] a déclaré la partie exploitation agricole pour 100 000 euros et le reste pour 100 000 euros dans sa déclaration d’IFI 2018.

Dans sa décision d’acceptation partielle du 2 août 2023, l’administration retient, au titre de l’IFI 2018, les valeurs suivantes après abattements successifs de 10% pour occupation et 20% en indivision :

— pour la maison de 60 m2 : 18 532 euros,

— pour la maison de 100 m2 : 30 888 euros,

— pour la maison de 250 m2 : 205 020 euros.

M. [G] conteste l’évaluation à 10% de la décote pour occupation et demande le rehaussement de cette décote à 20%.

Il critique le prix au m2 de 1 139 euros retenu par l’administration pour la maison de 250 m2.

Il propose trois termes de comparaison et considère que la valeur doit être établie à 429 euros par m2, comme pour les maisons de 60 m2 et 100 m2.

En réponse, l’administration fait valoir qu’elle a retenu la décote pour occupation de 10% appliquée par la CDC de l'[Localité 14] et a également appliqué une décote pour indivision de 20%.

S’agissant de l’évaluation de la maison de 250 m2, elle refuse la prise en compte des termes de comparaison proposés par M. [G] qui ne comprennent pas de descriptif des biens et souligne qu’il s’agit d’un bien atypique qualifié de « maison de maître ».

3.2. Réponse du tribunal

S’agissant de la décote pour occupation, M. [G] demande l’application d’une décote de 20% en se référant aux décisions de justice citées précédemment. Or, ainsi qu’il a été développé, ces décisions ne sont pas transposables au présent litige.

M. [G] n’apporte pas d’autres éléments pour justifier que l’occupation des biens justifie une décote de 20% au regard de la baisse de valeur qu’elle induit. Au demeurant, ces biens bénéficient d’une décote de 20% pour indivision, ainsi que d’une décote de 10% pour occupation.

M. [G] conteste la valorisation de la maison de 250m2. Cette maison, de catégorie cadastrale 4, est composée de 2 salons, salle à manger, une cuisine, six chambres, deux salles de bains, deux WC, une cave de 20m2, un grenier de 80m2, un garage de 20m2, une buanderie de 20m2 ainsi que d’une piscine de 40m2.

L’administration propose pour l’IFI 2018 trois termes de comparaison :

— une vente du 27 octobre 2017 portant sur une maison de 162 m2 située à [Localité 15] pour un prix de 190 000 euros, soit un prix au m2 de 1 173 euros,

— une vente du 10 février 2017 portant sur une maison de 150 m2 située à [Localité 17] pour un prix de 165 000 euros, soit un prix au m2 de 1 100 euros,

— une vente du 30 mai 2017 portant sur une maison de 175 m2 située à [Localité 16] au prix de 200 000 euros, soit un prix au m2 de 1 143 euros,

— soit un prix moyen au m2 de 1 139 euros.

M. [G] fournit trois termes de comparaison  :

— une vente du 27 juillet 2016 portant sur une maison de 120m2 située à [Localité 18] pour un prix de 42 000 euros, soit 350 euros/m2,

— une vente du 22 septembre 2016 portant sur une maison de 70 m2 située à [Localité 18] pour un prix de 30 000 euros, soit 428,7 euros/m2,

— une vente du 31 mai 2017 portant sur une maison de 210m2 pour un prix de 63 000 euros, soit 300 euros/m2.

S’agissant des deux premiers termes, ils portent sur des maisons d’une surface très inférieure au bien litigieux et ne peuvent être considérés comme des biens comparables. En revanche, ces termes de comparaison ont été retenus par l’administration pour l’évaluation des maisons du domaine de Fontys de 60 m2 et 100m2 possédées par M. [G].

S’agissant du troisième terme (vente du 31 mai 2017), le prix s’avère bien en-deçà des prix du marché par rapport aux termes de comparaison proposés par l’administration et ce seul terme de comparaison ne peut refléter la réalité du marché immobilier. En outre, il ne saurait être comparé à la maison de M. [G] qualifiée par la commission de conciliation de bien atypique et dont il est relevé qu’il a fait l’objet de travaux importants.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir les termes de comparaison proposés par l’administration ainsi que l’a fait la commission de conciliation, étant précisé que les biens qui ont fait l’objet de ces transactions sont tous d’une surface inférieure à celle de la maison de M. [G] et aucun ne possède une piscine, de telle sorte que la comparaison apparaît en faveur de M. [G].

4. Sur le bien situé à [Localité 26]

4.1. Moyens et arguments des parties

M. [G] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 25] à [Localité 26] (Var – 83). Il a déclaré ce bien pour une valeur 120 000 euros pour l’IFI 2018.

Dans sa décision d’acceptation partielle du 2 août 2023, l’administration accepte de retenir une superficie de 58,34m2 au lieu de 58,82 m2 et d’ajuster la valeur du bien en conséquence.

Elle retient une valeur de 278 962 euros, après application d’un abattement de 10% pour location et d’un abattement de 20% pour indivision.

M. [G] demande le rehaussement de la décote pour location à 20% et affirme que ce bien ne constitue pas sa résidence secondaire.

L’administration se réfère à l’avis de la CDC du Var qui a considéré qu’au 1er janvier 2017 le bien n’était plus loué mais utilisé en tant que résidence secondaire et en a conclu qu’un abattement de 10% pour occupation était justifié.

4.2. Réponse du tribunal

M. [G] ne rapporte pas la preuve de l’occupation du bien au 1er janvier 2018. L’administration qui a relevé ce point accepte cependant de faire application d’une décote pour occupation de 10%, en plus de la décote pour indivision de 20%.

M. [G] demande le rehaussement de la décote pour occupation à 20%. Cependant, il n’apporte pas d’autres éléments que les décisions de justice déjà citées et déjà écartées pour les motifs développés précédemment.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

5. Sur les frais du procès

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens. Il est de principe que les dépens sont à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Partie perdante au procès, M. [G] sera condamné au paiement des entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour la même raison, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [G] ;

CONDAMNE M. [G] aux entiers dépens.

Fait et jugé à [Localité 21] le 21 janvier 2026.

La Greffière La Présidente