5AE Minute N°

N° RG 23/00176 – N° Portalis DB3J-W-B7H-F7A2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 MARS 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

HABITAT DE LA VIENNE – O.P.H. DE LA VIENNE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Philippe GAND, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [T] [Y]

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 JANVIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 août 2005, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Vienne “OPAC 86" a donné à bail à Monsieur [L] et Madame [Y] une maison de type 3 située à [Adresse 3], pour un loyer mensuel alors fixé à 300,41 € augmenté de 22,50 € pour le garage et de 8,20 € pour le jardin, ainsi qu’une provision à valoir sur les charges locatives. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail.

Madame [T] [Y] a quitté les lieux le 17 mars 2020, mais n’en a averti son bailleur que le 16 novembre suivant.

Par lettre du 19 avril 2021, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne, venant aux droits de l’OPAC 86, a réclamé à Madame [T] [Y] la somme de 9.899,42 € au titre du solde des loyers et de réparations locatives.

Une sommation de payer interpellative a été signifiée à Madame [T] [Y] le 26 août 2022 pour avoir paiement de la somme de 9.814,23 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner Madame [T] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 10.161,66 € au titre des impayés de loyers et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; il a en outre sollicité une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Assignée par dépôt à étude après vérification de l’exactitude de son domicile, Madame [T] [Y] n’a pas comparu à l’audience du 24 novembre 2023 et n’y était pas représentée.

Par jugement mixte de ce siège du 1er février 2024, Madame [T] [Y] a été condamnée à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne la somme de 385,60 € au titre des loyers impayés ; avant dire droit sur le montant des réparations locatives, les débats ont été rouverts à l’audience du 28 juin 2024, avec injonction à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne de produire l’état des lieux de sortie auquel il était fait référence dans le corps de la sommation interpellative du 26 août 2022.

A cette audience, les débats ont été renvoyés à celle du 24 janvier 2025 aux fins de production de la preuve de la communication du constat à Madame [T] [Y].

A l’audience du 24 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a déposé son dossier de pladoirie, de même que le courrier d’envoi du constat, adressé à Madame [T] [Y] et retourné après ne pas avoir été réclamé.

Madame [T] [Y] n’a pas comparu aux différentes audiences, et n’était pas représentée, en dépit des avis de renvoi adressés par lettres simples du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 précise toutefois que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir quatorze années, d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

Madame [T] [Y] a indiqué au pied de la sommation interpellative qu’elle reconnaissait avoir laissé la maison “en mauvais état et ne pas avoir fait le ménage”.

Il ressort par ailleurs des indications portées au procès-verbal de constat dressé par Maître [J] [R], huissier de justice à [Localité 4], le 24 novembre 2020, que la maison louée a été restituée dans un très mauvais état, le sol étant encombré de déchets de toutes sortes, le garage étant obstrué par de vieux objets sans valeur marchande, mais qui empêchaient qu’on y pénètre, l’état de la maison étant particulièrement sale et dégradé.

Si le décompte de réparations locatives communiqué à l’appui de la demande comporte à juste titre une réfection totale du logement loué, qui à l’évidence ne pouvait être remis en location dans l’état déplorable dans lequel il se trouvait, il convient toutefois de prendre en considération la durée du bail de quatorze ans, à l’issue de laquelle les peintures auraient dû en tout état de cause être refaites à neuf, un usage désormais bien établi imposant qu’un coefficient de vétusté de 100% soit appliqué aux peintures au delà de dix années d’occupation.

S’agissant des revêtements de sols, dont il apparaît que l’état de saleté était tel qu’il était nécessaire de procéder à un remplacement, il sera néanmoins également tenu compte d’un coefficient de vétusté compte tenu de la durée de l’occupation des lieux, de sorte que le coût de la reprise ne sera imputé à la locataire qu’à hauteur de 65 %, soit un total de 340,34€.

En revanche, les postes suivants, nécessaires au vu de l’état des lieux de sortie, n’ont pas à donner lieu à l’application d’un coefficient de vétusté :

— le coût du débarras du logement : 2 733,60 €

— le remplacement du vitrage : 240,74 €

— la remise en état du jardin, dont l’état résulte d’un défaut chronique d’entretien : 2 822,40 €

— le débouchage d’une canalisation : 231,00 €,

soit au total : 6 368,08 €.

De cette somme, il conviendra de déduire celle de 300,41 € versé à la signature du bail à titre de dépôt de garantie, que le bailleur sera autorisé à conserver.

En conséquence, Madame [T] [Y] sera condamnée à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne la somme de 6 067,67 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Tenue aux dépens, Madame [T] [Y] devra en outre, par équité, verser à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [T] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne la somme de 6 067,67 € (six mille soixante-sept euros, soixante-sept centimes) majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 ;

AUTORISE l’Office Public de l’Habitat de la Vienne à conserver le dépôt de garantie versé à la signature du bail ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Vienne la somme de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE