TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 25/00977 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2S4Z

Minute : 25/256

S.D.C L’IMMEUBLE . [Adresse 7] [Adresse 2] [Localité 6]

Représentant : M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

Monsieur [S] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualuté de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 7]” [Adresse 2]-[Localité 6],

représenté par son syndic la SOCIETE GERANCE RICHELIEU

[Adresse 3] – [Localité 6]

ayant pour avocat M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [C],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [S] [C] est propriétaires des lots 93 et 48 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » copropriété, sise [Adresse 2] à [Localité 6], résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [S] [C] ne s’acquitte qu’irrégulièrement de ses charges de copropriété afférentes à ses lots.

Monsieur [S] [C] a déjà été condamné pour de semblables manquements, par jugement du Tribunal de proximité du RAINCY en date du 17 mars 2022.

Par exploit introductif d’instance en date du 22 janvier 2025, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU (SGR), dont le siège est sis [Adresse 3] à [Localité 6], a fait assigner Monsieur [S] [C] devant le Tribunal de proximité du RAINCY aux fins de se voir reçu en son acte introductif d’instance et de voir condamner le susnommé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

4 302,76 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte au 13 janvier 2025, 1 er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, jusqu’à parfait paiement,321,12 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Et, sa condamnation aux dépens de l’instance.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 février 2025, a été renvoyée à l’audience du 5 juin 2025 où elle a été plaidée.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à hauteur de la somme de 4 198,37 euros nette de frais, 2ème trimestre 2025 inclus, s’en remet à ses écritures pour le surplus et déclare ne pas être opposé à l’octroi de délais sollicités en défense, mais sur une période de 12 mois seulement.

Monsieur [S] [C] qui comparaît conteste le montant des charges réclamées. Il expose être en litige depuis 2004 avec les 3 syndics qui se sont succédés relativement au fait qu’il n’a jamais été tenu compte d’une erreur sur les charges d’eau, erreur qui s’est perpétuée. Il conteste dans ses écritures remises à la barre le jugement du 17 mars 2022 lequel n’a pas respecté le principe du contradictoire. Il précise mettre en vente son appartement pour apurer sa dette et sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les conclusions présentées en défense :

Le jugement du 17 mars 2022 étant définitif, il est empreint de l’autorité de la chose jugée. Il y a, dès lors, lieu d’écarter les prétentions exprimées par le défendeur sur les vices dont ledit jugement serait entaché et, ipso facto, de considérer que son dispositif s’impose à la présente juridiction ; étant par ailleurs entendu qu’aucune contestation, dans les formes requises, des assemblées générales postérieures au jugement n’est produite en défense.

En conséquence, le Tribunal retiendra les condamnations qui y figurent comme référence dans l’élaboration de sa décision.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » verse aux débats :

Le relevé de propriété,Le jugement du 17 mars 2022,Les décomptes du 1 er janvier 2021 au 20 mai 2025,Les appels de fonds à l’entête COPRO 2A et la régularisation des charges 2022 à l’entête FONCIA,Les appels de fonds à l’entête FONCIA COPRO 2 A et deux relevés de compte identifiés 5-1 et 5-2 toujours de FONCIA COPRO 2 A,La situation du compte FONCIA, Le compte de charges au 13 janvier 2025,Les appels de fonds du premier trimestre 2024 au premier trimestre 2025 inclus,Les procès-verbaux des assemblées générales du 21 juin 2021, 23 mai 2022, 5 décembre 2023 et du 10 septembre 2024,Les attestations de non-recours,Le contrat de syndic,La facture du syndic.

Au vu des pièces actualisées et produites, il est établi que Monsieur [S] [C] est redevable d’un solde à devoir de 4 198,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 ème trimestre 2025 inclus (solde des sommes dues au titre du jugement du 17 mars 2022, soit la somme de 5 720,98 euros, 4 ème trimestre 2021 inclus + 2 802,78 euros de charges impayées sous l’égide de COPRO 2A + 1 405,85 euros de charges impayées sous l’égide de COPRO 2 A – FONCIA – le total des paiements effectués par Monsieur [S] [C] 6 417,45 euros = 3 512,16 euros + 790,60 euros de charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 sous l’égide du syndic SGR + l’appel de charges 2 ème trimestre 2025, 478,77 euros et non 478,76 euros comme indiqué dans le résumé des comptes à l’assignation – les paiements enregistrés sur la période 583,12 euros, et non 583,15 euros comme indiqué dans le document précédemment cité = 4 198,41 euros). La somme de 4 198,37 euros réclamée à la barre sera néanmoins retenue.

En conséquence, Monsieur [S] [C] sera condamné au paiement de la somme de 4 198,37 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2025, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame à ce titre le paiement d’une somme de 321,12 euros, une facture d’un montant de 321,67 euros de la Société de Gérance Richelieu étant produite à la cause (pièce 15, la somme de 312,12 euros sera retenue), cette facture fait référence à des frais de recouvrement liés à la constitution du dossier avocat et à sa transmission. Ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, toutefois, il ne sera pas fait droit à cette demande dans la mesure où il est précisé, relativement à ces frais qu’ils ne peuvent être envisagés : « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », qui ne sont pas rapportées en l’espèce.

En conséquence, le syndicat de copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le syndic, notamment du dernier décompte, que la dette s’élève à 4 198,37 euros, incluant l’appel de charges du 2 ème trimestre 2025. Le débiteur a déclaré mettre en vente son appartement, ce qui permettra l’apurement de ses charges. Il déclare en outre percevoir 30 000 euros de revenus annuels.

Il convient, dès lors, d’accorder un délai au défendeur pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété sans motif légitime, Monsieur [S] [C] a commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [S] [C] sera condamné, au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; cette somme portant intérêts à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [S] [C] sera condamné, aux entiers dépens de l’instance, rendue nécessaire par l’absence de paiement régulier de ses charges de copropriété.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [S] [C] sera condamné au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

RECOIT le demandeur en son exploit introductif d’instance ;

CONDAMNE, Monsieur [S] [C] qui demeure [Adresse 2] à [Localité 6], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, dont le siège est sis [Adresse 3] à [Localité 6], la somme de 4 198,37 euros (quatre mille cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-sept centimes), au titre des charges impayées arrêtées au 2 ème trimestre 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2025, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

ACCORDE à Monsieur [S] [C] un délai pour le paiement de cette somme ;

AUTORISE Monsieur [S] [C] à s’acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 11 versements de 400 euros et un 12 ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme du 12 ème mois par Monsieur [S] [C] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les charges courantes de copropriété doivent être payées à leur échéance ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues à l’encontre de Monsieur [S] [C] ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et que les mesures d’exécution forcée suspendues pendant ce délai pourront être reprises à l’encontre de Monsieur [S] [C] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU de sa demande au titre des frais recouvrement ;

CONDAMNE, Monsieur [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 300 euros (trois cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

DIT que cette somme portera intérêts à compter du présent jugement ;

CONDAMNE, Monsieur [S] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 400 euros (quatre cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [S] [C], aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT