DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

10 Février 2025

N° RG 23/01505 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NAM4

Code NAC : 50G

[RM], [G], [N] [X]

[D], [R], [H] [Z] épouse [X]

C/

[F] [B], [J] [M]

[ZE] [W]

[Y] [I]

S.C.P. [I]-SUEUR, SUEUR, DHONT et [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE [V] PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire [V] Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée [V] Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 10 février 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 02 Décembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité [V] Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres [V] la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [RM], [G], [N] [X], né le 27 août 1951 à [Localité 14] (29), demeurant [Adresse 1]

Madame [D], [R], [H] [Z] épouse [X], née le 3 septembre 1953 à [Localité 12] (44) demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Marion DESPLANCHE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés [V] M^e Pierre-Olivier LEVI, avocat plaidant au barreau [V] Paris.

DÉFENDEURS

Madame [F], [B], [J] [M], née le 14 Janvier 1964 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Melaaz ALOUACHE, avocat au barreau du Val d’Oise

Madame [ZE] [W], domiciliée [Adresse 5], notaire au sein [V] la S.C.P. [I]-SUEUR, SUEUR, DHONT et [I]

Maître [Y] [I], né le 10 janvier 1971 à [Localité 16] (78), domicilié [Adresse 5], notaire associé au sein [V] la S.C.P. [I]-SUEUR, SUEUR, DHONT et [I]

S.C.P. [S] [V] KERPOISSON-SUEUR, [Localité 9]-JEROME SUEUR JEROME DHONT et [Y][I], immatriculée au RCS [V] [Localité 15] sous le numéro 308 341 452 dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Suivant testament authentique reçu, le 22 avril 2021, par Maître [ZE] [W], notaire à Montmorency au sein [V] la SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérôme Sueur, Jérôme Dhont et [Y] [V] Kerpoisson, Mme [K] [O], demeurant [Adresse 2] à Enghien les Bains (Val d’Oise) a institué :

— Mme [F] [M], sa nièce, légataire à titre particulier [V] son appartement et [V] les meubles le garnissant ;

— Mme [E] [FS] [L], légataire à titre particulier du solde [V] ses comptes bancaires.

Elle est décédée le 4 janvier 2022 à [Localité 6] (95).

Le 30 juin 2022, Maître [Y] [I], notaire à [Localité 11], dressait l’acte [V] notoriété indiquant que la défunte laissait :

— pour héritières, ses deux nièces : Mme [HI] [M] et Mme [F] [M], cette dernière étant légataire à titre particulier suivant testament authentique du 22 avril 2021 ;

— pour légataire à titre particulier : Mme [PM] [T] suivant le testament du 22 avril 2021.

Suivant acte reçu le 30 juin 2022 par Maître [A] [IZ], notaire à [Localité 10], Mme [F] [M] assistée par Maître [ZE] [W], a promis [V] vendre à M. [RM] [X] et Mme [D] [Z], l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] (Val d’Oise), moyennant le prix [V] 532.000 €, l’acte stipulant que la promesse était consentie pour une durée expirant le 16 septembre 2022 à 16 heures.

Suivant exploit du 18 août 2022, Mme [HI] [M] épouse [U] faisait assigner Mme [F] [M] devant le tribunal judiciaire [V] Pontoise pour voir prononcer la nullité du testament du 22 avril 2021.

Le 25 août 2022, Mme [F] [M] recevait le mail [V] Maître [W] portant information [V] l’action judiciaire intentée par Mme [HI] [M].

Le 13 septembre 2022, M. [RM] [X] et Mme [D] [Z] faisaient sommation à Mme [F] [M] d’avoir à comparaître, le 20 septembre 2022, en l’office notarial [V] Maître [A] [IZ] à l’effet [V] signer l’acte authentique [V] vente.

Le 24 octobre 2022, Maître [A] [IZ] dressait un procès-verbal [V] difficultés dans lequel elle relevait :

— que les requérants, M. [RM] [X] et Mme [D] [Z], avaient versé les fonds permettant l’acquisition du bien objet [V] la promesse en sa comptabilité ; qu’ils avaient ainsi levé l’option ;

— que Mme [F] [M] avait reçu une assignation en nullité du testament, le 18 août 2022, remettant potentiellement en cause sa qualité [V] vendeur dudit bien ;

— que M. [RM] [X] et Mme [D] [Z] demandaient la restitution du prix [V] vente et en ce compris l’indemnité d’immobilisation ; réclamaient les 10 % prévus par la clause pénale pour la non réalisation [V] la vente et un dédommagement pour le préjudice subi et les frais engagés ;

— que Mme [F] [M], exposait par la voie [V] son avocat, être particulièrement affectée par la situation l’empêchant [V] procéder à la signature [V] la vente ; qu’étant dans l’impasse totale, elle n’avait d’autre alternative que d’accepter que l’indemnité d’occupation et le prix détenus dans la comptabilité du notaire soient libérés et restitués à M. et Mme [X].

Par courriers recommandés du 23 janvier 2023 et du 9 février 2023, le Conseil des époux [X] mettait Mme [F] [M] en demeure [V] payer à ces derniers la somme [V] 76.901,45 € constituée par la clause pénale d’un montant [V] 53.000 € et l’indemnisation [V] leurs frais et préjudices d’un montant [V] 23.701,45 €.

Par courrier recommandé en réponse du 14 février 2023, le Conseil [V] Mme [F] [M] informait les époux [X] que sa cliente l’avait chargé [V] mettre en cause la responsabilité du notaire défaillant et ne pouvait, compte tenu du contentieux subsistant, leur adresser la somme réclamée.

Par exploit du 10 mars 2023, M. [RM] [X] et Mme [D] [Z] épouse [X] ont fait assigner Mme [F] [M] devant ce tribunal.

Par exploit 12 avril 2023, Mme [F] [M] a fait assigner en intervention forcée Maître [ZE] [W], Maître [Y] [I] la SCP [I], Sueur, Sueur Dhont et [I].

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 14 septembre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 17 juin 2024, M. [RM] [X] et Mme [D] [Z] épouse [X] demandent au tribunal [V] :

— prononcer la résolution [V] la promesse unilatérale [V] vente, signée le 30 juin 2022 entre eux et Mme [F] [M] ;

— condamner Mme [F] [M] à leur payer la somme [V] 53.000 € en application [V] la clause pénale contenue dans la promesse et celle [V] 25.380,25 € en réparation [V] leurs préjudices matériels, financiers et moraux ;

— débouter Mme [F] [M] et la SCP [I] [V] toutes leurs demandes ;

— condamner Mme [F] [M] à leur payer la somme [V] 6.600 € en application [V] l’article 700 du code [V] procédure civil.

Ils font valoir que c’est avec une légèreté blâmable que Mme [F] [M] a fait le choix délibéré [V] prendre l’engagement ferme [V] vendre un bien sur lequel ses droits [V] propriété étaient contestés par les autres héritiers ; qu’ il était pour le moins téméraire [V] mettre en vente le bien quelques semaines seulement après le décès [V] sa tante, sans s’assurer d’une absence [V] contestation [V] la part [V] l’autre héritière écartée [V] la succession ; que les conditions [V] la force majeure invoquée par Mme [F] [M] ne sont pas réunies.

Ils soutiennent que Mme [F] [M] s’ est engagée dès la signature [V] la promesse à vendre le bien, et ce sans retour en arrière possible pour elle ; que l’absence [V] régularisation [V] la vente, [V] son seul fait, suffit à actionner l’application [V] la clause pénale et justifie qu’elle soit tenue au paiement [V] dommages et intérêts pour inexécution [V] son obligation.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 juillet 2024, Mme [F] [M] demande au tribunal [V] :

— principalement,

. débouter Maître [ZE] [W], Maître [Y] [I], la SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérôme Sueur, Jérôme Dhont et [Y] [V] Kerpoisson [V] l’intégralité [V] leurs demandes ;

. débouter M. [RM] [X] et Mme [D] [Z] épouse [X] [V] l’ensemble [V] leurs demandes, faute pour eux [V] rapporter la preuve d’une faute qu’elle aurait été commise et [V] justifier [V] leurs préjudices ;

. débouter M. [RM] [X] et Mme [D] [Z] épouse [X] [V] l’ensemble [V] leurs demandes du fait qu’elle s’est trouvée confrontée à un cas [V] force majeure ;

— reconventionnellement, condamner solidairement M. [RM] [X] et Mme [D] [Z] épouse [X] à lui payer la somme [V] 30.000 € à titre [V] dommages et intérêts pour le préjudice moral et [V] santé qu’elle subit ; celle [V] 10.000 € pour procédure abusive ; 4.000 € sur le fondement [V] l’article 700 du code [V] procédure civile ;

— à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où les époux [X] seraient accueillis en leurs demandes, condamner Maître [ZE] [W], Maître [Y] [I], la SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérome Sueur, Jérome Dhont et [Y] [I] à la garantir [V] toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du fait des graves fautes commises par les notaires ;

— en tout état [V] cause, condamner solidairement Maître [ZE] [W], Maître [Y] [I], la SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérôme Sueur, Jérôme Dhont et [Y] [I] à lui payer la somme [V] 4.000 € sur le fondement [V] l’article 700 du code [V] procédure civile,

Elle expose principalement qu’elle n’a commis aucune faute ; que les notaires ont, par leurs conseils et assistance le jour [V] la signature [V] la promesse, validé l’opération ; subsidiairement, qu’elle n’est pas responsable [V] préjudices allégués par les époux [X], s’agissant d’un cas [V] force majeure, elle-même n’ayant aucun contrôle sur l’évènement ayant empêché la signature [V] la promesse [V] vente du 30 juin 2022, l’évènement ayant empêché sa réalisation présentant un caractère imprévisible en précisant qu’elle n’avait plus aucun contact avec sa sœur.

Elle soutient que la clause pénale n’est pas applicable en l’absence [V] manquement fautif [V] sa part ; qu’elle n’est nullement responsable des fautes commises par les notaires qui ont oublié [V] faire signer le testament litigieux par la testatrice ; qu’elle en est la première victime ; qu’en vendant hâtivement le bien qui constituait leur domicile, les époux [X] ont fait preuve d’une précipitation dont elle ne peut être tenue pour responsable.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 13 mai 2024, la SCP Karine [I]-Sueur François-Jérôme Sueur Jérôme Dhont et [Y] [I], Maître [Y] [I], Maître [ZE] [W] demandent au tribunal [V] :

— débouter les époux [X] [V] leurs demandes à défaut [V] rapporter la preuve d’un comportement fautif [V] leurs parts à l’origine [V] la non réitération [V] la vente;

— juger que les conditions d’application [V] la clause pénale ne sont pas réunies ;

Subsidiairement, sur cette clause pénale, faire preuve [V] son pouvoir modérateur ;

— juger les époux [X] mal fondés en leur demande [V] dommages et intérêts ;

— juger que leur éventuel préjudice n’aurait pu s’analyser qu’en une perte [V] chance [V] ne pas contracter et qu’ils ne rapportent pas a preuve qu’une telle perte [V] chance soit imputable à Mme [F] [M] ;

— les débouter [V] leurs demandes indemnitaires ;

En conséquence,

— déclarer sans objet la demande [V] garantie dirigée par Mme [F] [M] à leur encontre ;

En tout état [V] cause,

— la débouter [V] cette demande en leur encontre ;

— condamner tout succombant à leur payer la somme [V] 3.000 € sur le fondement [V] l’article 700 du code [V] procédure civile.

Ils exposent que les demandes des époux [X] à l’encontre [V] Mme [F] [M] n’étant pas fondées, la demande [V] garantie formulée par cette dernière est sans objet ; que les demandes des époux [X] font double emploi en ce qu’ils demandent à la fois le paiement [V] la clause pénale et [V] dommages et intérêts ; que la carence fautive [V] Mme [F] [M] dans l’exécution [V] ses obligations n’est pas rapportée ; qu’en tout état [V] cause, cette dernière a pris seule la décision [V] vendre, compte tenu des droits [V] succession élevés ; que la situation aurait été la même si l’attestation [V] propriété avait été reçue avant la signature [V] la promesse [V] vente.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance [V] clôture a été rendue le 3 octobre 2024.

MOTIFS [V] LA DECISION

Sur la résolution [V] la promesse unilatérale [V] vente du 30 juin 2022

La promesse unilatérale [V] vente n’a pas été exécutée en raison [V] la défaillance du promettant, Mme [F] [M], qui a reconnu ne pas être en mesure [V] signer l’acte authentique [V] vente, suivant procès [V] verbal [V] difficultés dressé le 24 octobre 2022 par Maître [IZ]. Il convient [V] prononcer la résolution la promesse unilatérale [V] vente, demandée par les époux [X] et non contestée par Mme [F] [M].

Sur la non-réalisation [V] la vente

Il ressort des débats et des pièces produites (notamment échanges des mails et des courriers mentionnés en exposé du litige) et il n’est au demeurant pas contesté que la vente n’a pas pu se réaliser car Mme [F] [M] n’a pas été mesure [V] signer l’acte authentique [V] vente, sa qualité [V] propriétaire du bien, objet [V] la promesse [V] vente, étant susceptible d’être remise en cause par l’action en nullité du testament la désignant comme légataire du bien, intentée par sa sœur.

Or, par la signature [V] la promesse, Mme [F] [M] a pleinement consenti à la vente et par conséquent aux obligations que celle-ci générait et notamment celle [V] délivrer le bien aux bénéficiaires [V] la promesse.

Il sera relevé à cet égard que l’acte du 30 juin 2022 stipule clairement au paragraphe " [Localité 8] EXECUTOIRE [V] LA PROMESSE « que » le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à a vente et est d’ores et déjà débiteur [V] l’obligation [V] transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes » ; que contrairement aux affirmations erronées [V] Mme [F] [M], il ne contient pas [V] clause indiquant que la promesse a été conclue sous la condition suspensive qu’elle soit devenue propriétaire [V] l’appartement légué.

Le consentement à la promesse [V] vente impliquait nécessairement que Mme [F] [M] soit la propriétaire du bien et pouvait en disposer ; qu’il lui revenait [V] s’en assurer avant [V] s’engager à vendre. Le non-respect [V] son engagement constitue en lui-même une faute sauf à démontrer que l’inexécution [V] son obligation est imputable à un cas [V] force majeure.

Or, les conditions [V] la force majeure invoquée par Mme [F] [M] ne sont aucunement réunies en l’espèce, l’action en nullité du testament intentée [V] la sœur [V] Mme [F] [M], également héritière légale [V] Mme [K] [O], ne constituant pas un évènement imprévisible et irrésistible. Au contraire, cette situation aurait dû être envisagée, et ce d’autant que les débats font ressortir que les deux sœurs n’entretenaient plus [V] relations familiales. Dès lors, le fait qu’elle ait reçu l’assignation en nullité [V] testament postérieurement à la signature [V] la promesse [V] vente est inopérant.

Il apparaît à cet égard peu sérieux [V] soutenir que les époux [X], en prenant acte [V] l’impossibilité [V] signer tout acte authentique [V] vente dans le procès-verbal [V] difficultés, ont reconnu l’existence du cas [V] force majeure exonérant Mme [F] [M] [V] toute responsabilité alors même que, dans le dit procès-verbal, les époux [X] réclament le paiement [V] la clause pénale et un dédommagement pour le préjudice subi.

Il sera enfin relevé que la mention portée sur la promesse du 30 juin 2022, relative à l’attestation [V] propriété à recevoir par Maître [I] préalablement à l’acte authentique [V] vente, n’est pas révélateur d’une difficulté quant à la qualité [V] propriétaire [V] la promettante et qu’elle est sans incidence sur cette qualité.

Mme [F] [M] s’étant engagée dès la signature [V] la promesse à vendre le bien, la seule inexécution [V] son obligation contractuelle [V] vendre présente un caractère fautif justifiant le paiement [V] dommages et intérêts en application [V] l’article 1231-1 du code civil.

C’est à tort que consorts [I] invoquent les conditions mentionnées au paragraphe précité relatif à l’application [V] clause pénale et se prévalent du paragraphe « CARENCE » stipulant que " la carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait [V] sa volonté ou [V] sa négligence à une ou plusieurs [V] ses obligations " pour soutenir que Mme [F] [M], s’étant trouvée dans l’impossibilité [V] justifier [V] sa qualité [V] propriétaire, les conditions relatives à l’origine [V] la propriété et à sa carence fautive ne sont pas remplies.

En effet, le terme « conditions » ne peut s’entendre que [V] la réalisation [V] conditions suspensives et autres conditions générales habituelles et non [V] la qualité [V] propriétaire du promettant dont la détermination est un préalable à la signature [V] l’acte, la carence fautive étant constituée par le non-respect [V] son engagement [V] vendre le bien promis.

La non-réalisation [V] la vente est donc imputable à Mme [F] [M] qui a promis [V] vendre aux époux [X] un bien immobilier alors que sa qualité [V] propriétaire était susceptible d’être contestée.

Elle sera condamnée à indemniser les époux [X] [V] leurs préjudices subis en raison [V] la non-réalisation [V] la vente.

Sur la clause pénale

La promesse [V] vente contient une clause intitulée STIPULATION [V] PENALITE COMPENSATOIRE ainsi rédigée ;

«  Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait l’acte authentique, en satisfaisant pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre parties la somme [V] 21.000 € à titre [V] dommages-intérêts, conformément aux dispositions [V] l’article 1235-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité encourue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie ".

La promesse unilatérale [V] vente prévoit une pénalité compensatoire forfaitaire [V] 53.200 €. Cette indemnité qui correspond à une clause pénale, a pour objet [V] permettre aux parties [V] prévoir à l’avance le montant [V] l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution [V] l’obligation contractée. Elle peut, toutefois, être augmentée ou diminuée par le juge lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. La disproportion [V] la peine s’apprécie en comparant le montant [V] la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, la vente a été conclue moyennant le prix [V] 532.000 €. La non-réalisation [V] la vente a causé un préjudice certain et important aux époux [X], âgés [V] 72 et 70 ans, qui n’ont pu acquérir le bien objet [V] la promesse et ont dû rechercher un logement, ayant entretemps vendu leur propre bien dont ils ont dû déménager. Ils ont dû supporter les frais liés à cette situation et ont subi le préjudice moral indéniable [V] se retrouver sans domicile. Là encore, il apparaît peu sérieux [V] reprocher aux époux [X], comme le fait Mme [F] [M], d’avoir hâtivement mis en vente leur propre bien alors cette vente était nécessaire au financement du bien objet [V] la promesse. Le préjudice des époux [X] n’est pas constitué par la seule perte [V] chance [V] ne pas contracter.

Toutefois, le montant [V] l’indemnité forfaitaire à la promesse apparaît excessif. En effet, il convient [V] constater que moins [V] quatre mois après la signature [V] la promesse les époux [X] ont été informés [V] l’impossibilité [V] Mme [F] [M] [V] régulariser la vente, que les sommes qu’ils avaient versés dans le cadre [V] la promesse leur ont alors été restitués immédiatement et sans difficultés.

Au vu [V] l’ensemble [V] ces éléments et au regard du préjudice réel des époux [X], le montant [V] la clause pénale sera réduit à la somme [V] 35.000 € que Mme [F] [M] sera condamnée à leur verser.

L’indemnité prévue au titre [V] la clause pénale présente un caractère forfaitaire [V] nature à dédommager l’ensemble des préjudices subis. Il n’y a pas lieu d’y ajouter [V] sommes au titre des différents préjudices invoqués par les demandeurs. Les époux [X] seront déboutés [V] leur demande en paiement [V] la somme [V] 25.380,25 € au titre [V] leurs préjudices matériels, financiers et moraux.

Sur l’appel en garantie à l’encontre des notaires

Le notaire a l’obligation d’informer et [V] conseiller les parties sur la portée des engagements qu’elles prennent et sur les risques [V] l’opération envisagée. Son devoir [V] conseil impose au notaire d’informer non seulement ses clients sur la portée générale d’une opération mais également sur les risques particuliers propres à une situation précise.

Il résulte des débats et des pièces produites (notamment du testament authentique du 22 avril 2021, du mail du 20 avril 2022 [V] Maître [Y] [I]) :

— que Maître [ZE] [W], notaire au sein [V] la SCP [I]-Sueur-Dhont a reçu le testament authentique [V] [K] [O] instituant Mme [F] [M] légataire à titre particulier [V] l’appartement et des meubles [V] cette dernière,

— qu’après le décès [V] sa tante, Mme [F] [M] s’est adressée à Maître [Y] [I], pour être informée sur le déroulement des opérations [V] succession [V] sa tante et conseillée sur l’opération [V] vente du bien immobilier qui lui avait été légué par sa tante.

Par mail du 22 avril 2022, Maître [Y] [I] donnait à Mme [F] [M] les informations suivantes :

«  […] l’intervention [V] tous les héritiers légaux (et donc [V] votre sœur est indispensable pour l’inventaire du mobilier, la clôture [V] l’inventaire et l’acte [V] délivrance [V] legs au profit [V] Mme [L] (uniquement pour elle) ; pour les autres actes, l’intervention [V] votre sœur n’est pas requise.

Cela signifie que vous pouvez vendre le bien immobilier sans son intervention avec une réserve toutefois que les meubles ne pourront être déménagés qu’une fois l’inventaire effectué (inventaire qui nécessite son intervention ou à tout le moins qu’elle soit avisée [V] la procédure).

Concernant cette intervention justement, je serai amené à l’avertir qu’elle ne sera possible que si elle accepte la succession. Or, au regard des termes du testament, elle ne serait héritière [V] rien si ce n’est [V] dettes (fiscales essentiellement). Dans cette hypothèse, je serai amené à lui proposer [V] renoncer à la succession. Dans pareille hypothèse son intervention ne serait plus requise.

Cette conclusion est certes insatisfaisante mais elle vous autorise clairement à vendre le bien immobilier. Cela vous permettra [V] vous acquitter des droits [V] succession […] "

Par la suite, Maître [ZE] [W] assistait Mme [F] [M] lors [V] la signature [V] la promesse unilatérale [V] vente signée avec les époux [X].

Il ressort [V] ces éléments que Maître [Y] [I] et Maître [ZE] [W], tous deux notaires au sein [V] la SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérôme Sueur, Jérôme Dhont et [Y] [I] ont, par leurs conseils donnés dans le cadre des opérations [V] succession et ceux relatifs à la possibilité [V] vendre le bien légué puis par l’assistance apportée tout au long du processus [V] vente [V] l’appartement, validé l’opération [V] vente.

Or, les notaires qui étaient parfaitement informés [V] la situation successorale [V] [K] [O], n’ont pas informé Mme [F] [M] des risques particuliers susceptibles d’être générés par l’opération.

Si la question relative à la responsabilité des notaires concernant les irrégularités qui entacheraient le testament relève d’un autre contentieux, nécessitant qu’il soit préalablement statué sur lesdites irrégularités, il apparaît que les notaires défendeurs ont manqué à leur obligation [V] renseignements et [V] conseils vis-à-vis [V] Mme [F] [M] dans le cadre [V] la vente litigieuse.

Ainsi, Maître [Y] [I] a indiqué à Mme [F] [M] qu’elle était autorisée à vendre le bien légué sans émettre [V] réserve et sans aucunement attirer son attention sur les risques d’une contestation [V] testament [V] la part [V] sa sœur, cohéritière légale qui se trouvait privée [V] tout héritage. Il ne lui a pas non plus conseillé [V] s’assurer des intentions [V] sa sœur avant la mise en vente [V] l’appartement.

Leurs fautes sont à l’origine du préjudice subi par Mme [F] [M] constitué par les condamnations au paiement [V] la clause pénale et des frais irrépétibles aux époux [X].

La SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérôme Sueur, Jérôme Dhont et [Y] [V] Kerpoisson, Maître [Y] [I], Maître [ZE] [W] seront solidairement condamnés à garantir Mme [F] [M] [V] sa condamnation au paiement [V] la somme [V] 35.000 € aux époux [X] et [V] celle versée à ces derniers au titre des frais irrépétibles.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [F] [M] à l’encontre des époux [X]

Mme [F] [M] demande la condamnation solidaire [V] M. [RM] [X] et Mme [D] [Z] épouse [X] à lui payer la somme [V] 30.000 € à titre [V] dommages et intérêts pour le préjudice moral et [V] santé qu’elle subit, celle [V] 10.000 € pour procédure abusive et celle 4.000 € sur le fondement [V] l’article 700 du code [V] procédure civile.

Mais l’action engagé par les époux [X] à l’encontre Mme [F] [M] qui n’a pas exécuté les engagements qu’elle avait pris à leur égard en leur promettant [V] leur vendre l’appartement litigieux, est légitime et ne présente pas [V] caractère abusif.

Ils n’ont commis aucune faute en lien avec les préjudices invoqués par Mme [F] [M] qui sera, dès lors, déboutée [V] l’ensemble [V] ses demandes présentées contre eux.

Sur l’application [V] l’article 700 du code [V] procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

La SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérome Sueur, Jérome Dhont et [Y] [I], Maître [Y] [I], Maître [ZE] [W] qui succombent intégralement dans la présente instance seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

Mme [F] [M] sera condamnée à verser aux époux [C] [P] la somme [V] 4.000 € sur le fondement [V] l’article 700 du code [V] procédure civile.

La SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérôme Sueur, Jérôme Dhont et [Y] [V] Kerpoisson, Maître [Y] [I], Maître [ZE] [W] seront solidairement condamnés à garantir Mme [F] [M] [V] ce montant [V] 4.000 €.

L’équité justifie que la SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérôme Sueur, Jérôme Dhont et [Y] [I], Maître [Y] [I], Maître [ZE] [W] ainsi que Mme [F] [M] gardent la charge [V] leurs propres frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est [V] droit. Il n’y a pas lieu [V] l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Prononce la résolution [V] la promesse unilatérale [V] vente du 30 juin 2022,

Condamne Mme [F] [M] à payer à M. [RM] [X] et Mme [D] [Z] épouse [X] les sommes suivantes :

—  35.000 € au titre [V] la clause pénale contenue dans la promesse [V] vente ;

—  4.000 € sur le fondement [V] l’article 700 du code [V] procédure civile,

Condamne solidairement la SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérôme Sueur, Jérôme Dhont et [Y] [I], Maître [Y] [I], Maître [ZE] [W] à garantir Mme [F] [M] [V] sa condamnation au paiement des sommes [V] 35.000 € et [V] 4.000 €,

Déboute les parties [V] leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne solidairement la SCP Karine [I]-Sueur, François-Jérôme Sueur, Jérôme Dhont et [Y] [V] Kerpoisson, Maître [Y] [I], Maître [ZE] [W] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire [V] la présente décision est [V] droit.

Ainsi jugé le 10 février 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY