Minute n°

N° RG 24/00275 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IE2Q

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEURS :

Madame [B] [X], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [I] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Algida BEDJEGUELAL, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [W] – mandataire ORPI, travaillant [Adresse 7]

Madame [G] [C] – conseillère ORPI, travaillant [Adresse 7]

S.A.R.L. [Adresse 6] exerçant sous l’enseigne ORPI ESPACE IMMO 26-07, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentés par la SELARL OPEX AVOCATS, avocats au barreau de Grenoble

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mathilde BRUNEL, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00275 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IE2Q

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [S], représenté par la société [Adresse 6] (agence immobilière ORPI), son mandataire, a donné à bail à Mme [B] [X], mère d’un enfant handicapé, une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 9] par contrat en date du 20 et 21 septembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer de 880 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 30 euros. La locataire est entrée dans les lieux le 6 novembre 2023.

Par courrier en date du 14 novembre 2023 adressé au mandataire du bailleur, Mme [B] [X] a signalé plusieurs désordres affectant le logement. Plusieurs courriers ont été échangés, puis Mme [B] [X] a fait intervenir l’Agence Régionale de Santé ([Localité 5]) qui a procédé à une visite du logement le 28 décembre 2023.

Mme [B] [X] a fait connaître son intention de quitter les lieux sans délais par courrier en date du 10 janvier 2024. Un état des lieux de sortie a été dressé avec l’assistance d’un commissaire de justice le 26 janvier 2024.

Par requêtes distinctes enregistrées au greffe le 14 mai 2024, Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] ont saisi le juge des contentieux de la protection pour demander la condamnation de la société [Adresse 6], de M. [A] [W] et de Mme [G] [C] à indemniser leurs préjudices.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 12 septembre 2024, à laquelle les trois instances ont été jointes.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] ont fait citer M. [E] [S] en intervention forcée.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre l’échange des pièces et conclusions entre les parties.

A l’audience du 11 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] précisent abandonner toute prétention à l’encontre des salariés de l’agence immobilière et demandent :

de débouter M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07 de l’ensemble de leurs demandes,de condamner solidairement M. [E] [S] et la société [Adresse 6] à payer à Mme [B] [X] les sommes de :- 2993,53 euros correspondant aux sommes encaissées,

—  700 euros pour les frais de déménagement,

—  2000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

de condamner solidairement M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07 à payer à M. [O] [V] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,de condamner solidairement M. [E] [S] et la société [Adresse 6] à payer à Mme [T] [I] épouse [X] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,de condamner solidairement M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07 à payer à Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] font valoir en substance, sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1721 du code civil, que logement ne répondait pas aux critères de décence en r6aison de la présence d’humidité, du développement de moisissures, de l’insuffisance du dispositif de ventilation, de la dangerosité de l’installation électrique et d’une gouttière de descente des eaux pluviales ne permettant pas de garantir l’absence d’infiltration d’eau dans les murs. Ils indiquent que le logement avait été nettoyé et aéré avant d’être proposé à la location et qu’ils n’ont pu se rendre compte des désordres qu’après l’emménagement. Ils estiment que le mandataire, tenu de délivrer un logement décent et tenu d’une obligation de conseil, est solidairement responsable avec le bailleur. Ils réfutent que les désordres constatés au sein du logement puissent être liés à l’utilisation qui en a été faite dès lors que le logement était régulièrement aéré, que des déshumidificateurs d’air avaient été installés par leurs soins, et que Mme [B] [X] a signalé l’existence des désordres très peu de temps après l’entrée dans les lieux. Mme [T] [I] épouse [X] indique que, bien que n’étant pas sur le bail, elle a vécu dans le logement pendant presque toute la durée du bail pour soutenir et aider sa fille. S’agissant des demandes reconventionnelles présentées par M. [E] [S], ils font valoir qu’elles ne peuvent prospérer compte tenu du trouble de jouissance manifeste qu’ils ont subi et du caractère indécent du logement mis à disposition, et ajoutent que l’établissement de l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice a été imposé par le bailleur et son mandataire.

La société [Adresse 6] demande :

de débouter Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] de l’intégralité de leurs demandes,à titre subsidiaire, de condamner M. [E] [S] à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient mises à sa charge,de condamner in solidum Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SELARL OPEX AVOCATS.

La société [Adresse 6] fait valoir en substance que Mme [B] [X] a accepté de louer le bien litigieux en connaissance de cause dès lors que le bien était conforme à l’annonce mise en ligne, qu’elle a pu le visiter et interroger les locataires en place, que le contrat comprenait en annexes un diagnostic de performance énergétique classé E et un diagnostic électrique, et que l’état des lieux d’entrée fait référence à un bien en bon état. Elle ajoute qu’il ne peut pas lui être reproché d’avoir dissimulé l’état général de la maison. Elle ajoute qu’il est impossible d’exclure un défaut d’utilisation du logement par les locataires et s’appuie, à ce titre, sur le fait que le taux de CO² mesuré après le départ des locataires était correct sans que cette bonne mesure ne puisse s’expliquer par les travaux réalisés dès lors que le système de ventilation ne fonctionnait pas lors de la seconde visite de l'[Localité 5]. Elle indique que les méthodes d’aération des consorts [X] peuvent être remises en cause, leur voisin attestant que les fenêtres n’étaient jamais ouvertes. Enfin, la société ESPACE IMMO 26-07 fait valoir qu’aucun manquement contractuel n’est caractérisé à son encontre et qu’elle n’est pas le propriétaire du logement.

S’agissant des préjudices allégués, la société [Adresse 6] fait valoir que les certificats médicaux produits ne correspondent pas à des constatations que le médecin a pu faire et qu’aucun justificatif de frais de déménagement n’est produit, de telle sorte que la preuve des préjudices n’est pas rapportée. Elle ajoute que Mme [T] [I] épouse [X] ne justifie pas avoir vécu au domicile de sa fille. Elle estime, sur le fondement de l’article 313 du code civil, qu’aucune solidarité ne peut être prononcée entre elle et M. [E] [S].

M. [E] [S] demande :

— à titre principal,

de débouter Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes,de condamner Mme [B] [X] à lui payer la somme de 1330,78 euros au titre des loyers impayés et des charges locatives, – à titre subsidiaire,

de débouter Mme [T] [I] épouse [X] de ses demandes,de débouter M. [O] [V] de sa demande indemnitaire ou la ramener à de plus justes proportions,de limiter la demande de remboursement de loyer de Mme [B] [X] à la somme de 758,33 euros,de limiter la demande au titre des frais de déménagement de Mme [B] [X] à 300 euros,de débouter Mme [B] [X] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ou la ramener à de plus justes proportions,de condamner la société ESPACE IMMO 26-07 à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre à hauteur de 50%, – en tout état de cause, de condamner solidairement Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] [S] fait valoir en substance que la maison a été louée en bon état à Mme [B] [X], qui n’a formulé aucune observation sur l’état du logement à son entrée dans les lieux, et ajoute que les précédents locataires ne se sont jamais plaints. Il précise qu’il n’a pas été informé par l’agence immobilière des courriers envoyés par la locataire. Par ailleurs, M. [E] [S] interroge l’utilisation faite des lieux par la locataire, affirmant qu’elle n’aérait jamais, ce qui explique l’apparition de problèmes d’humidité alors que les précédents locataires n’ont jamais eu cette difficulté. Il remet en cause la mesure de CO² faite par l'[Localité 5], relevant que la mesure a eu lieu dans le salon où les portes-fenêtres étaient calfeutrées, et faisant observer que les travaux réalisés par la suite ne sont pas susceptibles d’avoir amélioré la situation dans la mesure où le système de ventilation ne fonctionnait pas en l’absence d’électricité le jour de la seconde visite de l'[Localité 5]. Il ajoute qu’outre l’aération du logement, le rapport de l'[Localité 5] est silencieux sur les conditions de chauffage du logement. Il impute la dégradation des lieux à une absence d’entretien régulier de la part de la locataire.

A titre subsidiaire, M. [E] [S] fait valoir que les sommes réclamées par Mme [B] [X] incluent les honoraires de location et les frais d’état des lieux qui ont été encaissés par l’agence immobilière, et qu’elle n’a réglé que le loyer du mois de novembre 2023, le paiement du loyer pour le mois de décembre ayant été rejeté par la banque. Concernant les frais de déménagement, il indique que la demanderesse ne peut pas solliciter les frais liés à deux déménagements mais un seul. S’agissant des autres préjudices invoqués par Mme [B] [X] et par M. [O] [V], il estime que la preuve n’en est pas rapportée. Enfin, il conteste que Mme [T] [I] épouse [X] ait habité dans le logement. En tout état de cause, M. [E] [S] souhaite voir sa responsabilité partagée avec l’agence immobilière, se prévalant du fait qu’il n’a jamais été alerté des difficultés dénoncées par la locataire.

A titre reconventionnel, M. [E] [S] fait valoir que Mme [B] [X] n’a pas réglé les loyers et provisions pour charges pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024, qu’elle doit rembourser le coût du commandement de payer qui lui a été notifié, le coût de l’état de sortie, ainsi qu’une somme de 80 euros pour le nettoyage du logement, sommes dont il convient de déduire le dépôt de garantie.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la décence du logement

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du bâtiment et de ses accès est en bon état d’entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

— les réseaux et branchements d’électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement.

En l’espèce, le logement objet du contrat de bail consenti par contrat du 20 et 21 septembre 2023 à Mme [B] [X] a fait l’objet d’une visite par les services de l'[Localité 5] le 28 décembre 2023. Il résulte du rapport de visite rédigé le 29 janvier 2024 que la technicienne et l’ingénieur de l'[Localité 5] ont constaté :

— la présence d’une humidité importante dans le logement, entraînant une condensation et l’apparition de moisissures sur différents supports (porte d’entrée, fenêtres, murs de la chambre),

— l’absence d’entrée d’air dans le logement et l’absence de tirage sur les bouches d’extraction d’air présentes dans la salle de bains et les sanitaires,

— une qualité d’air très mauvaise, avec un taux de CO² mesuré à 4678 ppm dans le salon, le seuil d’effet sur la santé étant estimé à 1000 ppm,

— la dangerosité de l’installation électrique compte tenu de l’absence de protection des conducteurs de l’éclairage de la salle de bains, du défaut de protection contre les chocs électriques et du non-respect des zones à respecter dans les pièces humides,

— une gouttière de descente des eaux pluviales ne permettant pas de garantir la protection contre les infiltrations d’eau et l’humidité, l’eau s’écoulant contre la paroi extérieure du logement, ce qui était susceptible d’entraîner l’apparition d’humidité.

Il résulte de ces constatations que le logement ne disposait pas de dispositifs de ventilation suffisants pour assurer le renouvellement de l’air dans le logement, et présentait une installation électrique dangereuse, notamment dans la salle de bains. En revanche, ces constatations n’établissent pas que le défaut relevé sur la gouttière de descente des eaux pluviales ait été à l’origine de remontées d’eau et du développement de moisissures à l’intérieur de la maison.

Ces constatations, faites par des professionnels indépendants des parties, et qui correspondent en partie aux désordres dénoncés par la locataire dans ses courriers à l’agence immobilière une semaine après son entrée dans les lieux, établissent le caractère indécent du logement donné à bail.

Sur la responsabilité du bailleur

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s’exonérer que par la force majeure.

Pour sa part, le locataire est obligé, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, M. [E] [S] et la société [Adresse 6] mettent en avant une mauvaise utilisation des lieux par la locataire, et un éventuel défaut d’entretien, indiquant que ces manquements de la locataire à ses obligations seraient à l’origine de l’état de non-décence du logement.

A l’appui de leurs affirmations, ils produisent des attestations de témoins. L’attestation produite par la société ESPACE IMMO 26-07 ne saurait constituer une preuve dans la mesure où elle émane de M. [E] [S] lui-même, partie au litige. S’agissant des attestations établies par Mme [N] [J] et M. [D] [J], indiquant que les volets de l’habitation étaient toujours fermés, elles sont largement insuffisantes à rapporter la preuve d’une absence d’aération suffisante par les occupants des lieux, les voisins ne pouvant raisonnablement affirmer qu’ils se postaient en permanence pour surveiller si les volets de leurs voisins étaient ouverts ou fermés, mais ne pouvant attester que de constats ponctuels. Ces attestations ne contiennent d’ailleurs aucune précision sur les périodes de la journée au cours desquelles il a été constaté que les volets étaient fermés, ni sur la durée pendant laquelle ces constats auraient été faits.

En outre, M. [E] [S] et la société [Adresse 6] s’appuient sur les constatations faites lors de la seconde visite de l'[Localité 5] le 18 avril 2024 pour en déduire que les désordres constatés dans le logement le 28 décembre 2023 seraient nécessairement en lien avec un mésusage des lieux par la locataire.

Il convient toutefois de relever que, lors de cette seconde visite, il a pu être constaté que le dispositif de ventilation avait été amélioré en raison de l’installation d’extracteurs d’air dans les pièces humides, dont le bon fonctionnement n’a certes pas pu être vérifié compte tenu de l’absence d’électricité, mais aussi en raison de l’installation de grilles d’entrées d’air aux fenêtres des chambres et du salon qui étaient auparavant inexistantes. Ainsi, la mesure de CO² faite le 18 avril 2024 donnant de bons résultats s’explique tant par les dispositifs d’entrée d’air neuf installés dans le logement, que par le fait que le logement n’était alors plus occupé depuis trois mois par des locataires présents au quotidien. En effet, il sera rappelé que les êtres humains consomment l’oxygène présent dans l’air et rejettent du CO² en respirant, ce qui ne saurait leur être reproché. En tout état de cause, ces mesures ne permettent absolument pas de conclure, comme le font les défendeurs, que la mauvaise qualité de l’air pendant la location à Mme [B] [X] serait due aux conditions d’occupation du logement, alors qu’il a été constaté lors de la première visite que le logement n’était pourvu d’aucun dispositif de ventilation, qu’elle soit naturelle ou mécanique.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 6 novembre 2023 n’établit pas que le logement était en bon état à cette date. En effet, cet état des lieux montre que les murs présentaient déjà des tâches à de nombreux endroits. Il sera également rappelé que Mme [B] [X] a fait des observations sur la présence de moisissures et d’une installation électrique dangereuse dès le 14 novembre 2023, soit seulement huit jours après son emménagement, ce qui exclut que ces constatations puissent résulter d’un défaut d’entretien de sa part.

Enfin, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en se prévalant du fait que la locataire avait connaissance de l’état du logement lorsqu’elle s’est installée dans les lieux. En effet, l’exigence de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, le droit de disposer d’un logement étant même érigé en objectif de valeur constitutionnelle.

Ainsi, en ne délivrant pas à sa locataire un logement répondant aux critères de décence, M. [E] [S] a manqué à ses obligations contractuelles et engage sa responsabilité.

Sur la responsabilité du mandataire

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 qui le suit énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage. Dès lors, le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

En l’espèce, la société ESPACE IMMO 26-07, en sa qualité de mandataire rédacteur du contrat de bail, était tenue à une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise. En laissant louer un bien ne répondant pas aux critères de décence, elle a commis une faute à l’origine des troubles invoqués par la locataire.

Par ailleurs, comme le souligne M. [E] [S], la société [Adresse 6] n’a pas informé son mandant des désordres dont elle était alertée par la locataire, qui venait tout juste de s’installer dans le lieux, et n’a pas non plus mis en œuvre de solutions pour remédier aux désordres, se contentant de répondre à la locataire qu’elle avait connaissance de l’état des lieux avant d’emménager ce qui était une réponse parfaitement inopérante. En n’entreprenant aucune diligence en vue d’alerter son mandant ou de remédier aux désordres, alors qu’elle était en charge de la gestion de la location, la société ESPACE IMMO 26-07 a là encore commis une faute.

En conséquence, la société [Adresse 6] a commis des fautes qui engagent sa responsabilité délictuelle à l’égard des occupants des lieux.

La solidarité ne se présumant pas en droit français, la condamnation de M. [E] [S] et de la société ESPACE IMMO 26-07 aura lieu in solidum. En effet chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Sur les préjudices de Mme [B] [X]

Mme [B] [X] produit l’extrait de compte locataire établi par la société [Adresse 6] établissant qu’elle a réglé la somme de 2293,53 euros pour le paiement du loyer du 6 au 30 novembre 2023, le dépôt de garantie (non restitué), les honoraires de mise en location et les frais d’état des lieux. Elle justifie ainsi du préjudice financier subi en raison de la somme qu’elle a dû payer pour emménager dans le logement en dépit de son caractère indécent.

En conséquence, M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07 seront condamnés in solidum à payer à Mme [B] [X] la somme de 2293,53 euros.

Par ailleurs, Mme [B] [X] justifie avoir dû engager des frais de déménagement pour quitter le logement qu’elle venait de louer, en raison de son caractère indécent et des risques pesant sur sa santé et celle de son fils. Elle produit plusieurs pièces justificatives relatives à la location de camion, aux frais de ré-acheminement postal et aux frais de télépéage. Toutefois, seul le coût d’un déménagement présente un lien de causalité avec les fautes commises par les défendeurs.

En conséquence, M. [E] [S] et la société [Adresse 6] seront condamnés in solidum à payer à Mme [B] [X] la somme de 350 euros au titre des frais de déménagement.

Enfin, Mme [B] [X] produit un certificat médical établi le 9 janvier 2024 établissant qu’elle a souffert de céphalées, insomnies et toux chronique pendant la période d’occupation du logement. Si le médecin n’a pas personnellement constaté l’état du logement, il a nécessairement interrogé sa patiente dans le cadre de ses entretiens cliniques, et met en lien les symptômes traités avec l’état de l’appartement décrit, dont la preuve est par ailleurs rapportée. Ainsi, Mme [B] [X] rapporte la preuve du préjudice moral qu’elle invoque.

En conséquence, M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07 seront condamnés in solidum à payer à Mme [B] [X] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les préjudices de M. [O] [V]

M. [O] [V] produit un certificat médical établi le 9 janvier 2024 établissant qu’il a présenté une toux chronique avec dyspnée nocturne et malaise pendant la période d’occupation du logement. Là encore, le médecin met en lien les symptômes traités avec l’état de l’appartement décrit, dont la preuve est par ailleurs rapportée. Le fait que M. [O] [V] souffre par ailleurs de divers handicap ne saurait empêcher qu’il ait subi un préjudice du fait de l’état du logement dans lequel il a vécu pendant deux mois et demi. Ainsi, M. [O] [V] rapporte la preuve du préjudice moral qu’il invoque.

En conséquence, M. [E] [S] et la société [Adresse 6] seront condamnés in solidum à payer à M. [O] [V] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les préjudices de Mme [T] [I] épouse [X]

Mme [T] [I] épouse [X] affirme avoir vécu dans le logement de sa fille pendant quasiment toute la durée du bail pour l’aider et la soutenir.

Il convient toutefois de relever qu’à l’occasion de la visite de l'[Localité 5] le 28 décembre 2023, seule l’occupation de Mme [B] [X] et son fils a été rapportée. Par ailleurs, il ne résulte pas des attestations établies par Mme [K] [V] et M. [F] [V] que Mme [T] [I] épouse [X] aurait emménagé dans le logement, tandis que l’attestation qu’elle a établi ne peut lui servir de preuve à elle-même.

Aussi, Mme [T] [I] épouse [X] ne rapporte pas la preuve de son occupation du logement et sera déboutée de ses demandes.

Sur le partage de responsabilité

En sa qualité de propriétaire du bien, M. [E] [S] ne pouvait en ignorer son état et était personnellement tenu à l’obligation de délivrer un logement décent. Toutefois, il a fait appel à une agence immobilière qui était tenue à son endroit d’une obligation de conseil et qui aurait dû l’alerter dès les premiers courriers reçus de la locataire.

Compte tenu des fautes commises respectivement par le bailleur et son mandataire, il y a lieu de retenir que M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07 seront chacun tenus à hauteur de 50% des condamnations prononcées.

Sur les demandes reconventionnelles

M. [E] [S] demande la condamnation de Mme [B] [X] à lui payer la somme de 1330,78 euros correspondant à :

— loyer et provision sur charges de décembre 2023 : 910 euros,

— loyer et provision sur charges de janvier 2024 : 793,20 euros,

— commandement de payer : 53,24 euros,

— état des lieux de sortie : 349,20 euros et 25,14 euros,

— nettoyage logement : 80 euros,

— sous déduction du dépôt de garantie de 880 euros.

Le bailleur qui délivre un logement indécent ne respectant pas son obligation de délivrance ne peut prétendre au paiement d’un loyer. Ainsi, M. [E] [S] ne peut prétendre ni au paiement des échéances de décembre 2023 et janvier 2024, ni au remboursement du coût du commandement de payer qu’il a fait délivrer pour réclamer ces loyers.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés. Si l’état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

Or, en l’espèce, aucune circonstance ne permet d’établir qu’il n’aurait pas été possible de réaliser un état des lieux amiable et le recours à un commissaire de justice a été décidé unilatéralement par la société [Adresse 6] tel que cela résulte du procès-verbal établi le 26 janvier 2024. Ainsi, le coût de cet acte ne peut pas être mis à la charge de Mme [B] [X].

Enfin, M. [E] [S] ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’entretien ou de dégradations imputables à la locataire justifiant la somme de 80 euros.

En conséquence, M. [E] [S] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’occurrence, Mme [B] [X], M. [O] [V] et Mme [T] [I] épouse [X] bénéficient de l’aide juridictionnelle totale. Aussi, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Condamne in solidum M. [E] [S] et la société [Adresse 6] à payer à Mme [B] [X] la somme de 2293,53 euros au titre de son préjudice financier,

— Condamne in solidum M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07 à payer à Mme [B] [X] la somme de 350 euros au titre des frais de déménagement,

— Condamne in solidum M. [E] [S] et la société [Adresse 6] à payer à Mme [B] [X] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

— Condamne in solidum M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07 à payer à M. [O] [V] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

— Dit que M. [E] [S] et la société [Adresse 6] seront chacun tenus à hauteur de 50% des condamnations prononcées,

— Déboute Mme [B] [X] et M. [O] [V] du surplus de leurs demandes,

— Déboute Mme [T] [I] épouse [X] de sa demande d’indemnisation,

— Déboute M. [E] [S] de ses demandes reconventionnelles,

— Condamne in solidum M. [E] [S] et la société ESPACE IMMO 26-07 aux dépens,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,