PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 23/06626 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NPOD

Code NAC : 72A

S.D.C. RESIDENCE LES LEVRIERS

C/

[U] [I] [M], [T] [D] épouse [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [I] [M], né le 15 janvier 1972 à [Localité 3] (PAKISTAN) demeurant [Adresse 8], défaillant

Madame [T] [D] épouse [M], née le 08 janvier 1978 à [Localité 4] (92), demeurant [Adresse 8], défaillante

Par acte d’huissier en date du 14 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [U] [I] [M] et Madame [T] [M] née [D] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  30 997,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023, correspondant aux charges de copropriété impayées,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Suivant conclusions d’actualisation signifiées par commissaire de justice à étude le 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a actualisé le montant de la dette à la somme de 7 017,42 euros au titre des charges impayées, suite à l’annulation des travaux votés lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2022.

Bien que régulièrement assignés à l’étude, Monsieur [U] [I] [M] et Madame [T] [M] née [D] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 5 juin a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [U] [I] [M] et Madame [T] [M] née [D] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 1233, 1285 et 2195,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 septembre 2018, 4 décembre 2019, 22 dé-cembre 2020, 16 décembre 2021, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023, 31 janvier 2024, 14 mars 2024 et 22 janvier 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévision-nels, les attestations de non recours, des jugements de condamnation du tribunal de proximité de Montmorency des 17 novembre 2020 et 2 décembre 2022 condamnant les défendeurs au paiement des charges, 3ème trimestre 2022 inclus,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété,

— une lettre recommandée avec avis de réception du 24 mai 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 25 980,63 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 5 235,72 euros correspondant aux charges impayées hors frais, étant précisé que les trimestres facturés sont ceux postérieurs à ceux visés par le dernier jugement du tribunal de proximité de Montmorency et que les versement ont été imputés sur la dette la plus ancienne conformément aux règles d’imputation des paiements.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande en paiement au titre des frais, les frais intitu-lés « Suivi Contentieux », « honoraires avocat » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité. Par ailleurs, les frais de signification de jugement entrent dans la cadre de la précédente procédure et les frais d’assignation dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [I] [M] et Madame [T] [M] née [D] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, la somme de 5 235,72 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3 octobre 2022 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [U] [I] [M] et Madame [T] [M] née [D] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce, d’autant plus qu’ils ont été condamnés deux fois pour défaut de paiement des charges par le tribunal de proximité de Montmorency.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [I] [M] et Madame [T] [M] née [D] à verser in solidum la somme de 1 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [I] [M] et Madame [T] [M] née [D], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [U] [I] [M] et Madame [T] [M] née [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sise [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  5 235,72 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3 octobre 2022 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 ;

—  1 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne in solidum Monsieur [U] [I] [M] et Madame [T] [M] née [D] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS