Tribunal Judiciaire de Pontoise, 1re chambre, 18 mars 2025, n° 23/00844

TJ Pontoise 18 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect du délai de convocation
La cour a constaté que la convocation a été faite en méconnaissance du délai de 21 jours, ce qui constitue une irrégularité entraînant l'annulation de l'assemblée générale.
Accepté
Droit à l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une indemnité à Monsieur [O] [S] en raison de la décision favorable rendue en sa faveur.
Accepté
Dispense de participation aux dépens
La cour a décidé que Monsieur [O] [S] ne devait pas supporter les frais de la procédure, conformément à la loi sur la copropriété.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, 1re ch., 18 mars 2025, n° 23/00844
Numéro(s) :	23/00844
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul BESSISDamien AYROLE
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence [ Adresse 3 ]

Texte intégral

PREMIERE CHAMBRE

18 Mars 2025

N° RG 23/00844 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M7GK

Code NAC : 71F

[O] [S]

S.D.C. [Adresse 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 18 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président

Madame Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 21 Janvier 2025 devant Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Monsieur [O] [S], né le 24 septembre 1956 à [Localité 2] (SYRIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pascale BISSON, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Paul BESSIS, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Elisabeth GUYOT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Damien AYROLE, avocat plaidant au barreau de Paris

Par acte authentique de vente en date du 17 juillet 2017, M. [O] [S] a acquis de Mme [J] [F] et Mme [A] [X] [F] les lots de copropriété n°11, 32 et 44 au sein de la résidence " [Adresse 3] " sis[Adresse 3]s soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n° 11 est désigné aux termes de l’acte de vente de la manière suivante :

«  Lot numéro onze (11)

Au sous-sol une cave portant le numéro 11

Et le 1/1000eme des parties communes générales ".

M. [Y] [D] également copropriétaire au sein de l’immeuble occupe la cave étiquetée n°11 depuis de nombreuses années et avant l’acquisition par M. [O] [S] de ses lots.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 27 mai 2020 par Maître [N] [M], huissier de justice, à la demande du syndicat des copropriétaires, qui relève :

«  M. [Y] [D] ainsi que Mme [T] me désignent la cave concernée qui se trouve dans le couloir du milieu face à l’escalier.

Mme [T] me présente sa clé, il s’agit d’une clé longue pour serrure à gorge, mais celle-ci n’entre pas dans la serrure qui est en place.

D’ailleurs, j’observe que celle qui est en place est récente et elle n’est pas d’origine. Le bois de la porte a été repercé pour la pose de la nouvelle serrure.

Par ailleurs, une double porte métallique a été posée devant la porte en bois, avec elle aussi une serrure.

Une petite plaque a été collée sur laquelle il est écrit Dr [S] ".

Par exploit du 2 septembre 2020, M. [Y] [D] a assigné en référé expertise M. [O] [S] devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Par ordonnance du 6 janvier 2021, le tribunal a ordonné une mesure d’expertise avec pour mission :

— Examiner et décrire les caves de l’immeuble sis [Adresse 3] en indiquant leur numérotation suivant titre et leur numérotation suivant règlement de copropriété,

— Rechercher et indiquer les noms et coordonnées des occupants des caves,

— Donner son avis sur les droits respectifs des parties sur la cave constituant le lot de copropriété n°10, décrire son emplacement sur un plan de l’immeuble et, en cas d’occupation illicite, décrire et évaluer sur la base de devis fournis par les parties, le montant des travaux de remise en état de la cave,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis et notamment le trouble de jouissance,

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

L’expert a déposé son rapport le 30 décembre 2022.

Les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale le 10 novembre 2022 sur convocation du 4 novembre 2022 et au cours de laquelle a été adoptée la résolution n°2 :

«  Décision à prendre concernant l’occupation des caves

Conditions de majorité de l’article 24

L’assemblée est informée qu’un locataire puis un copropriétaire ont fracturé des caves et les occupent. Une procédure judiciaire a été engagée par le propriétaire spolié qui n’a plus de cave rattachée à son appartement.

[…]

L’assemblée valide l’occupation des caves de la résidence " [Adresse 3] " [Adresse 3], telles qu’occupées depuis plusieurs décennies nonobstant les dispositions de l’acte de vente, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, ainsi qu’au délai de prescription acquisitive. Par conséquent, l’assemblée générale des copropriétaires ne transmet pas les actes de vente et décide de ne pas donner suite à la demande de l’expert ".

M. [O] [S] était absent et non représenté à l’assemblée générale.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 novembre 2022 a été notifié à M. [O] [S] par lettre recommandée datée du 9 décembre 2022 et présentée le 13 décembre 2022.

Par exploit du 8 février 2023, M. [O] [S] assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir annuler l’assemblée générale du 10 novembre 2022.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2024, il sollicite du tribunal de :

— Annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2022,

— Annuler la résolution n°2 (question n°2 décisions à prendre concernant l’occupation des caves) de l’assemblée générale des copropriétés à du 10 novembre 2022),

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la résidence " [Adresse 3] " [Adresse 3] au paiement de la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— Ordonner que M. [O] [S] soit exonéré en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000.

M. [O] [S] expose principalement que le non-respect du délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale n’est pas justifié. De surcroît, il fait valoir que la résolution n°2 adoptée au cours de cette assemblée générale est en violation de son droit de propriété.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— Débouter M. [O] [S] de ses demandes et conclusions,

— Condamner M. [O] [S] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Elisabeth GUYOT.

Le syndicat des copropriétaires expose que l’urgence de la tenue de l’assemblée générale est justifiée par le délai fixé au 18 novembre 2022 par l’expert de communiquer les actes de propriété. Sur le fond, il fait valoir que l’expert n’a pas pris en compte les nombreux témoignages et documents qui apportaient la démonstration de la jouissance paisible et trentenaire de la cave litigieuse. Il explique qu’il y a eu un décalage de numérotation selon un plan établi par M. [B] [D], le père de M. [Y] [D] datant au moins d’avant 1991. Il explique que la cave n°11 est en fait le n°10, propriété de M. [Y] [D] suivant un acte authentique en date du 15 juillet juin 1970. Il soutient que l’expert a commis une erreur de numérotation dans son analyse et qu’en outre ce dernier aurait dû prendre en compte le croquis des emplacements des caves établi par Monsieur [B] [D] qui était un des premiers occupants des lieux.

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions, il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024 et l’affaire plaidée le 21 janvier 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en annulation d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui que sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Il est constant que la notification de la convocation de l’assemblée générale, qui fait courir le délai préfix de 21 jours de réflexion, de consultation et de concertation des copropriétaires, constitue une règle de fond dont le non-respect, même pour un seul jour, porte atteinte au droit fondamental de tout copropriétaire ou associé de participer de manière éclairée à l’assemblée générale. La nullité de l’assemblée est prononcée en cas de non-respect de ce délai sans qu’il soit nécessaire pour le copropriétaire qui s’en prévaut de justifier d’un grief qui lui aurait été causé par l’envoi tardif de la convocation.

A cet égard, la seule exception prévue par le législateur au délai impératif de 21 jours est l’urgence, qui doit en conséquence faire l’objet d’une interprétation stricte. Une telle urgence est notamment caractérisée dans une situation où il est impossible de respecter le délai réglementaire de 21 jours, sauf à exposer la copropriété à un danger ou un risque particulièrement caractérisé.

En l’espèce, il apparaît en effet que la convocation est datée et présentée au copropriétaire destinataire six jours seulement avant la tenue de l’assemblée du 10 novembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’urgence était liée à la date fixée par l’expert au 18 novembre 2022, qui demandait la communication de tous les actes de propriété aux copropriétaires.

Or, il n’est pas fait mention, dans les pièces versées aux débats, d’un danger ou péril imminent. Il n’est pas non plus justifié que l’absence de communication des actes de copropriété aurait eu des conséquences irréparables ou à tout le moins significatives pour la copropriété. Il n’est pas d’avantage justifié de la nécessité d’avoir recours à une réunion de l’assemblée générale pour obtenir communication des actes de propriétés, qui pouvaient être sollicités par d’autres moyens, ni de l’impossibilité de reporter le délai fixé par l’expert.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’urgence qu’il y avait à convoquer l’assemblée générale sans respecter le délai réglementaire, la convocation apparaît irrégulière et il convient en conséquence de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 10 novembre 2022.

La nullité de l’ensemble de l’assemblée générale étant prononcée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de nullité concernant spécifiquement la résolution n°2 de l’assemblée générale.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit supporter les dépens.

Il convient de faire application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [S] les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 2 000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires est en revanche débouté de sa demande sur ce fondement.

Aucune circonstance du litige ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence " [Adresse 3] " sis [Adresse 3], tenue le 10 novembre 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 3] " sis [Adresse 3] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 3] " sis [Adresse 3] à verser à M. [O] [S] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre tous les copropriétaires, à l’exception de M. [O] [S] qui en sera dispensé, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 3] " sis [Adresse 3] de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 18 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS