Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00040 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3IS3

Société M. I.C.J.A.

C/

[J] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société M. I.C.J.A.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Myriam SEBBAN (SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDERESSE :

Madame [J] [B]

née le 15 Septembre 1981 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2025 à effet du 21 mars 2025, la société M. I.C.J.A a donné à bail à Mme [J] [B] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer initial de 1.000 euros charges comprises, ainsi que deux emplacements de stationnement n°18 et n°19 situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2025, la société M. I.C.J.A a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.036,61 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, la société M. I.C.J.A a assigné Mme [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 février 2026 aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement à la date du 04 novembre 2025, subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Autoriser la demanderesse, en cas d’abandon du logement à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaire, aux frais de l’expulsé,

— Condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel à la société M. I.C.J.A :

— de la somme provisionnelle de 2.036,61 euros correspondant aux termes, dus à fin novembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus) avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du terme dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 février 2026.

Lors de l’audience du 27 février 2026, la société M. I.C.J.A, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.036,61 euros au 09 février 2026 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [J] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [J] [B] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 février 2026.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 03 septembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique aux emplacements de stationnement n°18 et n°19 loués par la société M. I.C.J.A à Mme [J] [B].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement dans un délai de deux mois.

La société M. I.C.J.A a fait signifier à Mme [J] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.036,61 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 03 septembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [J] [B] n’ayant pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 03 septembre 2025, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 04 novembre 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 04 novembre 2025.

Dès lors, Mme [J] [B] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 04 novembre 2025, ce qui constitue pour la société M. I.C.J.A un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société M. I.C.J.A produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.036,61 euros à la date du 09 février 2026.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Mme [J] [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.036,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 09 février 2026 – échéance du mois de février 2026 incluse. Mme [J] [B] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.000 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Mme [J] [B].

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la société M. I.C.J.A au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 04 novembre 2025 du bail du 26 mars 2025 consenti par la société M. I.C.J.A à Mme [J] [B] portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS Mme [J] [B] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi que les emplacements de stationnement n°18 et n°19 ;

AUTORISONS, à défaut pour Mme [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1.000 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Mme [J] [B] à payer à la société M. I.C.J.A la somme de 5.036,61 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 09 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [J] [B] à payer à la société M. I.C.J.A, à compter du 1er mars 2026 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [J] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et du dénoncé à la CCAPEX ;

REJETONS la demande formée par la société M. I.C.J.A au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION