TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00089 – N° Portalis DBWT-W-B7J-[F]

Minute

Jugement du :

29 AOÛT 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 19 Mai 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 Août 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 29 Août 2025, le jugement a été rendu par Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

HABITAT 08

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Comparant

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [R]

demeurant [Adresse 1]

Comparante et assistée de son fils Monsieur [C] [R]

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 9 août 2019, HABITAT 08, a donné à bail à Madame [Z] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (08), moyennant un loyer mensuel de 272,68 euros hors charges.

Le 2 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant de 2 255,75 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, HABITAT 08 a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la locataire au paiement d’une somme de 3 561,87 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

Lors de l’audience du 19 mai 2025, HABITAT 08 en la personne de son représentant, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5 807,65 euros et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs par mensualités de 30 euros.

Madame [Z] [R] a comparu assistée de son fils Monsieur [C] [R], Elle a indiqué qu’elle n’était pas d’accord sur la somme. Elle précise avoir fait une demande de mutation. Elle explique que l’eau remonte, qu’elle subit des dommages sur ses vêtements, qu’elle dispose d’un logement insalubre, qu’il n’y a pas d’électricité et qu’elle récupère l’eau de sa machine à laver pour éviter une facture trop élevée. Elle affirme qu’il y a des erreurs dans les calculs, que l’eau a été comptée deux fois et que le chauffage a également été facturé deux fois. Elle ajoute qu’il n’y a ni cagibi ni gaz, qu’elle a passé un an sans chauffage, qu’elle vit dans un appartement dangereux et que personne ne veut la reloger. Elle indique avoir commencé à payer 155 euros et souhaite régler ses dettes, sollicitant le bénéfice de délais de paiement par mensualités de 30 euros aux fins de suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 21 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 10 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 2 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 3 novembre 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Il convient de relever que si la locataire soulève le caractère insalubre du logement, elle ne produit aucun élément permettant de le démontrer.

Ainsi, au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 5 807,65 euros au 9 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner la locataire à verser au bailleur la somme de 5 807,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience, la locataire a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle a précisé avoir payé 155 euros avant l’audience, sans que cela ne soit démontré.

Toutefois, s’agissant de textes d’ordre public de protection, il convient de faire primer l’accord du bailleur quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens,

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de HABITAT 08 ;

CONSTATE à la date du 3 novembre 2024 la résiliation du bail conclu entre HABITAT 08 d’une part, bailleur, et Madame [Z] [R] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (08) ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [R] à HABITAT 08 à une somme égale au montant du loyer mensuel (272,68 euros) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges, qui sera à régulariser ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à HABITAT 08 la somme de 5 807,65 euros (Cinq mille huit cent sept euros et soixante-cinq centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 9 mai 2025, incluant l’indemnité des mois de novembre 2024 à avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE cependant à Madame [Z] [R] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence Madame [Z] [R] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 30 euros (trente euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [Z] [R], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Madame [Z] [R] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [Z] [R] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département aux fins d’information ;

DÉBOUTE HABITAT 08 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE