Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 3 février 2025, n° 24/00631

TJ Bobigny 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés de loyer.
Autre
Application de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [W] [G].
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que Monsieur [W] [G] devait effectivement la somme réclamée, qu'il a reconnue.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée en raison de l'occupation continue du bien par Monsieur [W] [G].
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné Monsieur [W] [G] aux dépens, conformément à la règle de la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 3 févr. 2025, n° 24/00631
Numéro(s) :	24/00631
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laure BELMONTJasna MIHALJEVIC
Parties :	S.A. VILOGIA

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/00631 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXB5

Minute : 25/125

S.A. VILOGIA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

Monsieur [W] [G]

Représentant : Me [N], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Février 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA,

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [G],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024004409 du 16/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant et assisté de M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 25 octobre 2021, la société VILOGIA a donné à bail à Monsieur [W] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 229,41 € et 55,40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 26 décembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024, après avoir été renvoyée une fois à la demande de Monsieur [W] [G].

A l’audience du 4 novembre 2024, la société VILOGIA – représentée par Maître [O] [Localité 9] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts du défendeur ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [G] ; de dire que le sort des meubles sera réglé selon les les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Monsieur [W] [G] au paiement de la somme actualisée de 18.355,92 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6.842,19 € et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges, d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société VILOGIA s’en rapporte à la décision du juge s’agissant de la demande de délais de paiement formée en défense.

Monsieur [W] [G] comparaît, assisté de Maître Jasna MIHALJEVIC. Il reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise percevoir le revenu de solidarité active, être en formation de chauffeur routier et n’avoir personne à charge. Il indique également être porteur d’un bracelet électronique. Subsidiairement, il demande les plus larges délais pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juin 2023, pour la somme en principal de 6.842,19 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 août 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société VILOGIA produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 17.988,11 € à la date du 31 octobre 2024.

Monsieur [W] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 17.988,11 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.842,19 € à compter du commandement de payer (15 juin 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [W] [G], qui justifie avoir repris le paiement du loyer courant et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et au sort des meubles laissés dans les lieux deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [W] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société VILOGIA et de la situation financière de Monsieur [W] [G], ce dernier sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2021 entre la société VILOGIA et Monsieur [W] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 août 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à la société VILOGIA la somme de 17.988,11 € (décompte arrêté au 31 octobre 2024, incluant octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 sur la somme de 6.842,19 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [W] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [G] soit condamné à verser à la société VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à la société VILOGIA une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 3 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,