PREMIERE CHAMBRE

13 Mai 2026

N° RG 25/06240 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ORLV

Code NAC : 72A

S.D.C. [G] [U]

C/

[I] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [G] [U], sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER SAS dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 3]

défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires De l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» sis [Adresse 5] [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [I] [S] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de:

—  25 538,70 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au troisième trimestre 2025,

—  5000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [I] [S] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture rendue le 22 janvier 2026 a fixé la date des plaidoiries au 19 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— Une copie de l’acte de vente du 30 avril 2014 dont il résulte que Monsieur [I] [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 56,410 et 411,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un procès-verbal de décision prise par l’administrateur provisoire du 1er juin 2023 approuvant les comptes depuis le 1er octobre 2017 et procédant à l’approbation des budgets du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024, celui du 15 mars 2024 approuvant les comptes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 et approuvant le budget du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— une ordonnance du 14 février 2025 prolongeant la mission de l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires jusqu’au 9 février 2026,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— un commandement de payer les charges délivré le 3 avril 2024pour la somme de 21 693,46 euros.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement et ce afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l’assignation.

En revanche, il pourra être tenu compte des versements opérés postérieurement à l’assignation, la partie défenderesse en ayant eu nécessairement connaissance puisqu’elle en est à l’origine.

La partie demanderesse fait valoir que le grand livre arrêté au 30 septembre 2021 fait état d’un premier report d’un précédent syndic à hauteur de 4420,72 €, qu’à la suite de ce premier report, il résulte de l’extrait de grand livre qu’il existe un solde débiteur à hauteur de 13 175,46 € arrêté au 23 septembre 2021. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’après imputation du report de 4420,72 €, le solde s’établit à la somme de 8754,74 €, somme à laquelle il convient de déduire les règlements intervenus à hauteur de 2500 €, soit un solde de reprise mentionnée dans le décompte produit en pièce numéro deux à hauteur de 6254,74 €.

Néanmoins, les pièces versées aux débats ne sont pas suffisantes pour établir l’existence un solde de reprise à hauteur de 6254,74 €, le juge devant s’assurer que la créance est bien-fondé conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La demande en paiement à hauteur de cette somme sera donc rejetée.

Il sera rappelé que l’administrateur provisoire a été désigné en raison de la liquidation judiciaire de l’ancien syndic, le cabinet Sevia Immo. Il apparaît sur le décompte une ligne au 14 octobre 2022 intitulée « apurement au 30 septembre 2021 » à hauteur de 10 735,32 €. Ce montant est justifié par l’extrait de grand livre 14 octobre 2022 communiqué aux débats. La ligne créditrice à hauteur de 8515,11 € correspond à la régularisation entre les provisions appelées et les charges réelles de l’exercice.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 18 134,35 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1149,61 € au titre des frais. Il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de 72 € correspondant à deux mises en demeure, les frais intitulés « constitution dossier assignation », « honoraire huissier suite commandement » n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité. Par ailleurs, les frais de commandement de payer à hauteur de 420 € sont manifestement excessifs.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 18 206,35 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de manquements systématiques et répétés de Monsieur [I] [S] constitutifs d’une faute en lien direct avec un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [I] [S], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Monsieur [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires De l’ensemble immobilier «[Adresse 4]» sis [Adresse 5] [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 8] [Localité 2] la somme 18 206,35 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [I] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [S] aux dépens.

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 13 mai 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Aurélie GUERRE