DOSSIER N° RG 25/00079 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NM6B

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 FEVRIER 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

Mme [N] [U]

9B rue des Martyrs

76120 LE GRAND QUEVILLY

Représentée par M^e ZAGO substituant M^e Philippe DROUET, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

SA QUEVILLY HABITAT

93 avenue des Provinces

76120 LE GRAND QUEVILLY

Représentée par M^e François MUTA, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, vice-présidente en charge des contentieux de la protection, et Madame Marion POUILLE, adjointe administrative faisant fonction de greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE L A PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2010, la SA QUEVILLY HABITAT a donné à bail à Mme [N] [U] un logement situé 9B rue des Martyrs à GRAND QUEVILLY (76120), moyennant un loyer mensuel de 522,34 euros.

Mme [N] [U] arguant de problèmes d’humidité et reprochant à la SA QUEVILLY HABITAT de ne pas faire les travaux nécessaires pour y remédier, l’a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection par acte en date du 22 octobre 2025 aux fins de voir ordonner la réduction du loyer à hauteur de 50 % du loyer hors charges, désigner un expert avec la mission développée dans l’assignation, statuer ce que de droit sur les dépens et condamner la SA QUEVILLY HABITAT à payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 12 janvier 2026, Mme [N] [U] était représentée par Maître DROUET, substitué par Maître ZAGO qui a repris oralement l’acte introductif d’instance.

La SA QUEVILLY HABITAT était représentée par Maître [B] qui s’est rapporté à ses conclusions. Aux termes desdites conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la SA QUEVILLY HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

— L’autoriser, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ainsi que toute personne mandatée par elle, à pénétrer dans le logement occupé par Mme [N] [U] aux fins de réaliser les travaux de :

→remise en état des embellissements et du placoplâtre endommagés dans la salle de bains,

→remplacer le tablier de la salle de bains et le store du velux,

— Débouter Mme [N] [U] de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Mme [N] [U] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il incombe, par conséquent, à Mme [N] [U] de justifier d’éléments rendant crédible l’existence des désordres dont elle prétend son logement affecté.

Mme [N] [U] produit un constat établi par un commissaire de justice le 8 septembre 2025 et portant sur la salle de bains du premier étage et non sur l’ensemble du logement comme indiqué par elle. Il en ressort la présence de moisissures sur les murs et les joints de carrelage. Il ne paraît, par conséquent, pas contestable que le logement loué par Mme [N] [U] a connu des problèmes d’humidité.

La SA QUEVILLY HABITAT reconnaît les désordres mais fait valoir qu’ils ont pour origine un dysfonctionnement de la VMC qui a été solutionné par le remplacement de ladite VMC ce que Mme [N] [U] a confirmé au commissaire de justice.

Le constat du commissaire de justice établit la présence de moisissures mais ne permet pas de conclure à la persistance de la cause des désordres. Le remplacement de la VMC ayant vocation à permettre une bonne ventilation de la salle de bains et la disparition d’une humidité excessive, Mme [N] [U] échoue à démontrer que la cause des désordres persiste et doit être déboutée de sa demande d’expertise.

Sur la demande de réduction du loyer

Mme [N] [U] demande une réduction du montant du loyer à hauteur de 50 %. Elle ne produit toutefois aucune des informations communiquées au bailleur sur les désordres subis et aucune demande de travaux de sorte qu’il n’est pas possible de savoir pendant combien de temps elle a subi la présence d’humidité dans la salle de bains.

La SA QUEVILLY HABITAT justifie avoir procédé au remplacement de la VMC en avril 2025 et avoir mandaté une entreprise en décembre 2025 pour intervenir chez Mme [N] [U]. Elle justifie que Mme [N] [U] a refusé l’intervention de la société NORDEC visant à la réfection complète de la salle de bains.

Il convient, par conséquent, de débouter Mme [N] [U] de sa demande en réduction du loyer.

Sur la demande reconventionnelle tendant à être autorisée à pénétrer dans les lieux

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la réalisation de travaux. Cette obligation ressort également du contrat de location, en son article 5.2 e).

Il apparaît que la SA QUEVILLY HABITAT souhaite procéder aux travaux de réfection de la salle de bains du logement loué par Mme [N] [U] et justifie du refus de celle-ci de laisser entrer l’entreprise mandatée par le bailleur. Il convient par conséquent de l’autoriser à pénétrer dans le logement loué par Mme [N] [U] afin de procéder à la remise en état de la salle de bains.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [N] [U] qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’expertise formée par Mme [N] [U] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction du loyer ;

AUTORISE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, la SA QUEVILLY HABITAT et toute personne mandatée par elle, à pénétrer dans le logement occupé par Mme [N] [U] aux fins de réaliser les travaux de :

→remise en état des embellissements et du placoplâtre endommagés dans la salle de bains,

→remplacer le tablier de la salle de bains et le store du velux,

CONDAMNE Mme [N] [U] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE