REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [O]

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 23/04102 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MF6U

En date du : 19 mars 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix neuf mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. MMG [O], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Frédéric PEYSSON, avocat postulant au barreau de [O], et assistée de M^e Stéphane DAYAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSES :

S.C.P. BTSG, prise en la personne de Maître [W] [H], dont le siège social est sis [Adresse 2], es qualité de liquidateur judiciaire de la société MMG [O],

représentée par M^e Frédéric PEYSSON, avocat postulant au barreau de [O], et assistée de M^e Stéphane DAYAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.C.I. SIMONT, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Thomas MEULIEN, avocat postulant au barreau de [O] et assistée de M^e Gina MARUANI, avocat plaidant au barreau de PARIS,

Grosses délivrées le :

à :

M^e Thomas MEULIEN – 1022

M^e Frédéric PEYSSON – 1005

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 mars 2020, la SCI SIMONT a consenti à [K] [A], aux droits duquel est venu l’EURL MMG [O] après constitution par son gérant [K] [A], un bail à usage commercial portant sur un local de 1 322 m2 composant les lots 36 et 57 au sein du centre commercial Toulon Grand Var Est à la Valette-du-Var (83160), sous condition suspensive d’obtention d’autorisation de l’ARS sur la création d’un cabinet médical et dentaire, moyennant un accompagnement financier du bailleur pour la réalisation d’importants travaux préalables.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 mai 2023, la SCI SIMONT a fait signifier à l’EURL MMG [O] un commandement de faire et de payer visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 366 368,35€.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 juin 2023, l’EURL MMG [O] a assigné la SCI SIMONT devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de nullité du commandement de payer et d’obtention de délais de paiement.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 23/4102.

Par jugement du 11 avril 2024, le tribunal de commerce de Paris a placé l’EURL MMG [O] en liquidation judiciaire et désigné la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier du 29 avril 2024, la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], a informé la SCI SIMONT qu’elle entendait résilier purement et simplement le bail commercial.

Par courrier recommandé du 26 juin 2024, la SCI SIMONT a déclaré une créance privilégiée de 680 400,06€ et une créance chirographaire de 2 096 206,93€ au passif de la procédure collective de l’EURL MMG [O].

Par acte extrajudiciaire en date du 12 décembre 2024, la SCI SIMONT a assigné la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixer au passif de la procédure collective de l’EURL MMG [O] la créance de la SCI SIMONT à hauteur de 2 776 607,89€ arrêtée au 10 avril 2024, outre 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/7307.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état le 7 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 13 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI SIMONT demande au tribunal de:

JUGER la société SCI SIMONT recevable et bien fondée en toute ses demandes, fins et conclusions ;

JUGER tant irrecevable que mal fondée la société MMG [O] en toutes ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

DEBOUTER la SCP BTSG prise en la personne de Me [W] [H], ès-qualité de Liquidateur judiciaire de la société MMG [O], de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER, la société MMG [O] représentée par son liquidateur judiciaire ès qualité, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

RECONVENTIONNELLEMENT,

A titre principal :

JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 mai 2023 a été délivré de manière parfaitement régulière par le Bailleur et JUGER de sa régularité.

JUGER que l’ensemble des loyers, charges et accessoires contractuellement dus sont donc exigibles.

JUGER que dans le délai d’un mois de la clause résolutoire contractuelle et rappelée dans le commandement précité, le Preneur ne s’est pas acquitté de cette dette.

JUGER que la clause résolutoire est acquise au Bailleur.

A titre subsidiaire :

JUGER que le Preneur enfreint gravement à ses obligations légales et contractuelles, infractions réitérées pendant plus d’un an, en refusant de s’acquitter de son loyer et de ses charges contractuellement dus, et ce sans aucun motif légitime ;

JUGER que cette infraction constitue une faute suffisamment grave justifiant la résiliation du Bail aux torts exclusifs du Preneur ;

En conséquence,

PRONONCER la résiliation judiciaire du Bail aux torts exclusifs du Preneur ;

En tout état de cause :

FAIRE DROIT aux demandes reconventionnelles de la SCI SIMONT.

La DIRE recevable et bien fondée.

JUGER que la créance de la société SCI SIMONT à l’égard de la société MMG [O], est une créance fondée, certaine, liquide et exigible, et a fait l’objet d’une déclaration de créance le 26 juin 2024, auprès de la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MMG [O] ;

Compte-tenu du Jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société MMG [O] en date du 11 avril 2024 ;

CONSTATER la créance antérieure au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du 11 avril 2024, détenue par la société SCI SIMONT sur la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, d’un montant total de 2.776.607,89 €, dont :

— À titre privilégié, 680.400,06 € au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 11 avril 2024 ;

— À titre chirographaire, 1.633.506,93 € correspondant au remboursement des travaux pris en charge par la société SIMONT et 462.700 € au titre des frais de remise en état ;

FIXER au passif de la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, la somme de 2.776.607,89 € ;

JUGER que la créance postérieure au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du 11 avril 2024, détenue par la société SCI SIMONT sur la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, d’un montant total de 56.059,27 € selon décompte des sommes postérieures arrêtée au 6 octobre 2025, constitue une créance postérieure utile payée par privilège ;

ORDONNER l’expulsion de la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, et de tout occupant de son chef, des locaux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

ORDONNER le transport et la séquestration aux frais, risques et périls de la société MMG [O] de tout meuble garnissant les locaux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au Bailleur ou au Commissaire de justice chargé de l’exécution.

ORDONNER que la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, soit, à toutes fins, d’ores et déjà condamnée à en payer les frais.

CONDAMNER la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, au paiement des intérêts de droit et contractuels sur toutes les sommes dues, outre leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil et de l’Article 18.2 du Bail.

JUGER que la SCI SIMONT pourra conserver le montant du dépôt de garantie conformément aux dispositions du Bail (Article XVII alinéa 2).

CONDAMNER la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, au paiement d’une somme de 100.000 € à titre des dommages et intérêts.

CONDAMNER la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens, comprenant le coût des sommations et commandements ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit.

Dans ses avant-dernières conclusions, signifiées par RPVA le 15 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI SIMONT demande au tribunal de :

JUGER la société SCI SIMONT recevable et bien fondée en toute ses demandes, fins et conclusions ;

JUGER tant irrecevable que mal fondée la société MMG [O] en toutes ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

DEBOUTER la SCP BTSG prise en la personne de Me [W] [H], ès-qualité de Liquidateur judiciaire de la société MMG [O], de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER, la société MMG [O] représentée par son liquidateur judiciaire ès qualité, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

RECONVENTIONNELLEMENT,

A titre principal :

JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 mai 2023 a été délivré de manière parfaitement régulière par le Bailleur et JUGER de sa régularité.

JUGER que l’ensemble des loyers, charges et accessoires contractuellement dus sont donc exigibles.

JUGER que dans le délai d’un mois de la clause résolutoire contractuelle et rappelée dans le commandement précité, le Preneur ne s’est pas acquitté de cette dette.

JUGER que la clause résolutoire est acquise au Bailleur.

A titre subsidiaire :

JUGER que le Preneur enfreint gravement à ses obligations légales et contractuelles, infractions réitérées pendant plus d’un an, en refusant de s’acquitter de son loyer et de ses charges contractuellement dus, et ce sans aucun motif légitime ;

JUGER que cette infraction constitue une faute suffisamment grave justifiant la résiliation du Bail aux torts exclusifs du Preneur ;

En conséquence, PRONONCER la résiliation judiciaire du Bail aux torts exclusifs du Preneur;

En tout état de cause :

FAIRE DROIT aux demandes reconventionnelles de la SCI SIMONT.

La DIRE recevable et bien fondée.

JUGER que la créance de la société SCI SIMONT à l’égard de la société MMG [O], est une créance fondée, certaine, liquide et exigible, et a fait l’objet d’une déclaration de créance le 26 juin 2024, auprès de la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MMG [O] ;

Compte-tenu du Jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société MMG [O] en date du 11 avril 2024 ;

CONSTATER la créance détenue par la société SCI SIMONT sur la société MMG [O] dûment représentée par son liquidateur judiciaire, d’un montant total de 2.776.607,89 € arrêté au 10 avril 2024.

FIXER au passif de la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, la somme de 2.776.607,89 € ;

ORDONNER l’expulsion de la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, et de tout occupant de son chef, des locaux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

ORDONNER le transport et la séquestration aux frais, risques et périls de la société MMG [O] de tout meuble garnissant les locaux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au Bailleur ou au Commissaire de justice chargé de l’exécution.

ORDONNER que la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, soit, à toutes fins, d’ores et déjà condamnée à en payer les frais.

CONDAMNER la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, au paiement des intérêts de droit et contractuels sur toutes les sommes dues, outre leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil et de l’Article 18.2 du Bail.

JUGER que la SCI SIMONT pourra conserver le montant du dépôt de garantie conformément aux dispositions du Bail (Article XVII alinéa 2).

CONDAMNER la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, au paiement d’une somme de 100.000 € à titre des dommages et intérêts.

CONDAMNER la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens, comprenant le coût des sommations et commandements ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 14 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O], demandent au tribunal de :

In limine litis,

A titre principal :

— REJETER des débats les conclusions récapitulatives et les 7 pièces produites par la société SCI SIMONT le 13 janvier 2026 ;

A titre subsidiaire,

— REVOQUER l’ordonnance de clôture ;

— ORDONNER le renvoi de cette affaire à la mise en état ;

Au fond,

A titre principal :

— PRONONCER la nullité du commandement de payer délivré par la SCI SIMONT en raison de la mauvaise foi avec laquelle il a été délivré ;

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la nullité du commandement de payer délivré par la SCI SIMONT compte tenu de son imprécision ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER la SCI SIMONT de l’ensemble de ses demandes en fixation et condamnation ;

— DEBOUTER la SCI SIMONT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SCI SIMONT à payer à la société MMG [O] la somme de 1.500.000 € HT à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER la SCI SIMONT à payer à la société MMG [O] la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par une ordonnance en date du 7 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée au 15 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 15 janvier 2026.

Par ordonnance du 2 janvier 2026, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé une nouvelle date de clôture au 15 janvier 2026.

A l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le respect du contradictoire

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

La SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O], demandent au tribunal, à titre principal, de rejeter des débats les conclusions récapitulatives et les 7 pièces produites par la société SCI SIMONT le 13 janvier 2026 et, à titre subsidiaire, de révoquer l’ordonnance de clôture et d’ordonner le renvoi de l’affaire à la mise en état.

En l’espèce, dans un premier temps, la SCI SIMONT a communiqué des conclusions le 15 décembre 2025, jour de la clôture, ce qui a conduit à révoquer la clôture par ordonnance du 2 janvier 2026 afin de prendre en compte la réplique de la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et de l’EURL MMG [O], communiquée le 18 décembre 2025.

Dans un second temps, la SCI SIMONT a communiqué de nouvelles conclusions ainsi que 7 nouvelles pièces le 13 janvier 2026, soit deux jours avant l’audience de plaidoirie. Cette communication tardive n’a pas permis à la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et à l’EURL MMG [O] de prendre connaissance utilement de ces éléments nouveaux dans le temps imparti afin d’y répliquer. Il y a donc lieu, en vertu du principe du contradictoire, d’écarter des débats les conclusions récapitulatives et les 7 pièces produites par la société SCI SIMONT le 13 janvier 2026, et de s’en tenir aux demandes de la SCI SIMONT figurant dans les conclusions communiquées le 15 décembre 2025 et aux pièces produites à cette date.

Sur la validité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire

La SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O], demandent au tribunal de prononcer la nullité du commandement de payer délivré par la SCI SIMONT, à titre principal en raison de la mauvaise foi avec laquelle il a été délivré, à titre subsidiaire compte tenu de son imprécision.

Le preneur fait valoir à titre principal que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, ses difficultés étant imputables au retard du bailleur à payer les travaux comme il s’y était engagé, ce qui aurait entraîné le renoncement de plusieurs médecins à intégrer le centre médical. Le preneur ajoute que le commandement a été délivré alors que des discussions relatives à l’apurement de la dette locative étaient en cours. A titre subsidiaire, le preneur soutient que les sommes réclamées sont imprécises.

La SCI SIMONT demande au tribunal, à titre principal, de juger que la clause résolutoire est acquise au bailleur et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Le bailleur soutient que le commandement de payer a été délivré de bonne foi, et que l’ensemble des sommes réclamées est justifié.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le contrat de bail stipule en son article XVII que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, si le locataire n’exécute pas l’une des clauses du contrat, et notamment en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

D’autre part, aux termes de l’article 22.9 du bail commercial, « par dérogation à l’article 6.2.5, la durée des travaux d’aménagement initiaux du preneur est de six mois maximum délai courant à compter de la livraison des locaux. A l’expiration de ce délai, les locaux devront être ouverts au public sauf retard pour cas de force majeure, empêchement du fait du bailleur ou retard de la commission de sécurité ».

S’il est admis que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant, il est néanmoins constant que, compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement, pour être valable, doit être délivré de bonne foi et être suffisamment explicite en précisant la nature des sommes réclamées afin que le locataire soit à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire en date du 22 mai 2023, la SCI SIMONT a fait signifier à l’EURL MMG [O] un commandement visant la clause résolutoire :

d’avoir à payer la somme de 366 368,35€, dont 365 973,26€ au titre de loyers, charges et provisions diverses, pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2023,d’exploiter les locaux.

Toutefois, il résulte des articles L.641-11-1 (sur la poursuite des contrats en cours), L.641-12 (sur les conditions de la résiliation du bail) et L.641-3 (sur l’arrêt des poursuites individuelles) du code de commerce que l’ouverture d’une liquidation judiciaire n’emporte pas de facto la résiliation du bail en cours, laquelle ne peut intervenir en raison de loyers demeurés impayés pour la période d’occupation antérieure au jugement d’ouverture. Ces dispositions font notamment obstacle au jeu de la clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers antérieurs, la résiliation du bail et l’expulsion du preneur en procédure collective ne pouvant avoir lieu que si la résiliation a été constatée par une décision définitive, passée en force de chose jugée, avant le jugement d’ouverture.

L’acquisition de la clause résolutoire ne saurait donc être fondée sur des loyers impayés.

En revanche, aucun texte ne fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire après l’ouverture d’une procédure collective s’il s’agit d’un commandement de faire.

Il n’est pas contesté que les locaux n’ont pas été exploités par le preneur.

Le preneur invoque, à titre principal, la mauvaise foi du bailleur.

Le bail commercial du 12 mars 2020 stipule en son article 22.4.5 que le bailleur participera financièrement au coût relatif aux travaux d’aménagement du preneur dans la limite d’un montant de 1 350 000€ HT, versé en trois règlements de 450 000€ chacun sur production des justificatifs (rapports d’analyse de consultation des offres, ordres de service, factures d’acompte). Or, le preneur, qui ne conteste pas que les sommes prévues au bail ont été réglées par la SCI SIMONT, n’apporte pas la preuve que le délai de deux mois dans le versement du premier tiers de cette somme serait imputable au bailleur et non à un manquement de sa part dans la production des justificatifs demandés. En outre, le lien de causalité entre ce retard de deux mois et les difficultés financières et d’exploitation alléguées n’est justifié par aucun élément.

C’est donc sans mauvaise foi que la SCI SIMONT a fait signifier à l’EURL MMG [O] un commandement de faire en date du 22 mai 2023.

Le preneur invoque, à titre subsidiaire, l’imprécision des sommes figurant sur le commandement. Il soutient que les postes suivants ne sont justifiées par aucune pièce : provisions honoraires, provisions charges, provisions assurances, provision taxe foncière, provision travaux, provision fond marketing.

Toutefois, ainsi qu’il a été dit plus haut, l’ouverture de la liquidation judiciaire fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés antérieurs à ladite ouverture. Ledit commandement ne saurait donc être annulé pour imprécision des sommes.

Il s’ensuit que la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O] doivent être déboutées de leur demande d’annulation du commandement de payer et de faire.

En revanche, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date du 22 juin 2023 en l’absence d’exploitation des locaux. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion des locaux, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la créance

Il résulte de l’article 622-22 du code de commerce que les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires… »

L’article R. 145-35 du code de commerce dispose que : « Ne peuvent être imputés au locataire:

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Enfin, aux termes de l’article R. 145-36 du code de commerce : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

La SCI SIMONT demande de constater la créance antérieure au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du 11 avril 2024 d’un montant total de 2.776.607,89 €. Elle demande donc de fixer au passif de la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, la somme de 2.776.607,89 €. Le bailleur affirme avoir respecté l’article R. 145-36 du code de commerce s’agissant de la reddition des charges, que l’oubli relatif à la franchise de loyer a été corrigé sur l’avis du 26 juillet 2022, que le complément de loyer correspond à son indexation, et qu’il est fondé à réclamer la restitution du coût des travaux dès lors que la contrepartie, à savoir la poursuite du bail pendant 6 ans, a disparu

La SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], estime qu’il n’existe de créance certaine, liquide et exigible ni s’agissant de la somme de 680 400,06€ réclamée au titre de loyers et charges impayés, ni s’agissant de la somme de 1 633 506,93€ réclamée au titre des travaux réalisés. En premier lieu, le preneur affirme que les honoraires du bailleur ne peuvent être imputés au locataire, que les provisions charges, travaux, assurance, taxe foncière, ne sont soutenues par aucun justificatif, que le montant réclamé au titre des loyers ne correspond pas aux pièces justificatives produites, que le complément de loyer n’est pas dû et que le dépôt de garantie n’a pas pour objet de générer une créance supplémentaire. En second lieu, le preneur fait valoir qu’aucun élément probant n’est apporté par la SCI SIMONT pour justifier de prétendus travaux de remise en état et exiger le remboursement de travaux acceptés par elle et dont elle est désormais propriétaire.

En l’espèce, par courrier en date du 24 juin 2024, la SCI SIMONT a déclaré au passif de l’EURL MMG [O] une créance de 2 776 607,89€ ainsi composée :

Dette local principal : 680 400,06€Remboursement des travaux : 1 633 506,93€Remise en état des locaux en bon état : 462 700€

En premier lieu, faute d’élément attestant de la nécessité de remettre les locaux en bon état, la SCI SIMONT doit être déboutée de sa demande de fixation de la créance de 462 700€.

En second lieu, le bailleur, qui devient propriétaire des travaux effectués par le preneur dans le local, ne saurait exiger le remboursement des sommes qui les ont financés. La SCI SIMONT doit donc être déboutée de sa demande de fixation de la créance de 1 633 506,93€.

En troisième lieu, il ressort de la situation de compte arrêtée au 18 avril 2024 et des avis d’échéances du 26 juillet 2022, du 9 septembre 2022, du 27 octobre 2022, du 6 décembre 2022, du 9 mars 2023, du 31 mai 2023, du 5 juin 2023, du 5 et du 13 septembre 2023, du 7 décembre 2023, et du 18 avril 2024, que le loyer a été appelé à échéance trimestrielle pour un montant de 51 192€ puis 53 941,91€. Or, le preneur ne conteste pas le montant du loyer en tant que tel mais se contente de pointer une prétendue incohérence ponctuelle s’agissant du loyer du 1er juillet au 30 septembre 2022 d’une part, et s’agissant du loyer du 1er janvier au 31 mars 2023 d’autre part. En outre, le preneur ne prétend pas avoir réglé le moindre loyer ne figurant pas sur la situation de compte durant cette période, le montant réglé s’élevant, en tout et pour tout, à la somme de 8 000,45€ le 8 août 2022. Les « compléments de loyer » facturés n’étant pas justifiés par le bailleur, et après prise en compte de la franchise de loyer mentionnée, il existe donc une créance certaine, liquide et exigible au titre des loyers impayés qui s’élève, ainsi qu’il ressort de la situation de compte et des avis d’échéance produits, à la somme de 318 151,64€. Il y a donc lieu de fixer la créance de 318 151,64€ au passif de la société MMG [O] à titre privilégié.

En quatrième lieu, les annexes 3, 3 bis et 4 du contrat de bail commercial relatives à l’inventaire des catégories de charges et travaux, aux règles de répartition des charges entre preneur et bailleur, et à l’inventaire et à la répartition des impôts, taxes et redevances, ne sont pas produites au débat, ce qui ne permet pas au tribunal d’apprécier l’exigibilité des sommes mises à la charge du preneur. En outre, aucun justificatif n’est produit par le bailleur, la SCI SIMONT se contentant de renvoyer au décompte et aux avis d’échéances précités, qui ne permettent pas, à eux seuls, d’établir la nature et le quantum des charges réclamées. Le bailleur ne produit, enfin, aucune régularisation pour l’année 2023 et l’année 2024, alors que celles-ci devaient être communiquées respectivement au 30 septembre 2024 et au 30 septembre 2025. Il s’ensuit que la SCI SIMONT doit être déboutée de sa demande de fixation de créance au titre des charges.

4. Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

L’article 18.2.1 du bail commercial stipule que, en cas de non-paiement 10 jours après l’échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du bail, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard égal aux taux légal majoré de trois points, sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement.

Il résulte de ces textes que la créance de loyers de 318 151,64€ fixée au passif de la société MMG [O] à titre privilégié doit être assortie des intérêts au taux légal majoré de trois points, et de leur capitalisation à chaque échéance annuelle.

5. Sur le dépôt de garantie

L’article XVII alinéa 2 du contrat de bail stipule que, quelle que soit la cause de la résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tout autre.

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI SIMONT est autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SCI SIMONT demande de condamner la société MMG [O], dûment représentée par son liquidateur judiciaire, au paiement d’une somme de 100.000 € à titre des dommages et intérêts. Toutefois, elle n’avance aucun moyen au soutien de cette demande et ne pourra donc qu’en être déboutée.

La SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O], demandent de condamner la SCI SIMONT à payer à la société MMG [O] la somme de 1.500.000€ HT à titre de dommages et intérêts. Elles font valoir que l’EURL MMG a subi un préjudice incontestable du fait de la non-perception des loyers de la part du sous-locataire, la société ASM, lequel serait exclusivement imputable aux fautes contractuelles de la SCI SIMONT.

Toutefois, le lien de causalité entre le dommage allégué, à savoir l’absence de perception des loyers de la part de la société ASM, sous-locataire, et la non-conformité de l’installation électrique, n’est pas démontré. Au demeurant, l’absence de perception desdits loyers n’est pas démontrée, pas plus que la non-conformité de l’installation électrique ou l’imputation de cette dernière au bailleur. La SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O] seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article L. 622-21 du code de commerce que :

« I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent…."

Toutefois, aux termes de l’article L. 641-13 du code de commerce :

« I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10…".

En l’espèce, la créance postérieure résultant des frais de procédure relatifs au présent litige est utile dès lors qu’elle est née pour les besoins du déroulement de la procédure collective.

La SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O] perdant le procès, elles seront condamnées aux dépens et à payer une somme de 3 000€ à la SCI SIMONT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O] seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARE qu’il y a lieu d’écarter des débats les conclusions récapitulatives et les 7 pièces produites par la société SCI SIMONT le 13 janvier 2026, et de s’en tenir aux demandes de la SCI SIMONT figurant dans les conclusions communiquées le 15 décembre 2025 et aux pièces produites à cette date ;

DEBOUTE la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O] de leur demande d’annulation du commandement de payer et de faire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial à la date du 22 juin 2023 ;

AUTORISE la SCI SIMONT à procéder à l’expulsion de l’EURL MMG ou de tous occupants de son chef des locaux pris à bail faute de départ volontaire dans un délai d’un mois à compter de la présente décision, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE la créance privilégiée de la SCI SIMONT au titre des loyers impayés pour un montant total de 318 151,64€ au passif de la société MMG [O] à titre privilégié, assortie des intérêts au taux légal majoré de trois points, et de leur capitalisation à chaque échéance annuelle ;

AUTORISE la SCI SIMONT à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI SIMONT de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 100 000€ ;

CONDAMNE la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O] aux dépens;

CONDAMNE la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O] à payer une somme de 3 000€ à la SCI SIMONT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCP BTSG, prise en la personne de Me [W] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL MMG [O], et l’EURL MMG [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE