TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Minute n°

N° RG 24/00313 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DGG4

Nature de l’affaire : 5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Mme [L] [H] [X]

C/

S.A.R.L. SANITAIRE CHAUFFAGE [W]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Mme [L] [H] [X], demeurant [Adresse 5] [Adresse 3]

représentée par M^e Ambre ANGELINI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. SANITAIRE CHAUFFAGE [W], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laure Anne THIBAUDEAU, avocat au barreau de BASTIA

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE COLLECTIVITÉ DE CORSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Stéphanie ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 03 Mars 2025 mise en délibéré au 26 mai 2025, prorogé au 07 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

Par un précédent jugement en date du 23 septembre 2024 auquel il convient de se reporter plus amplement pour l’exposé des faits, de la procédure, notre tribunal statuant sur la demande initiale de Mme [X] dirigée à l’encontre de son bailleur l’OPH2C en vue d’obtenir notamment sa condamnation pour qu’il soit mis fin aux désordres subis dans son logement, retenant le principe de sa responsabilité après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et l’absence d’action réparatrice et pérenne pour mettre fin aux désordres, a ordonné la réouverture des débats pour permettre au bailleur d’appeler à la cause la SARL SANITAIRE CHAUFFAGE [W] et de recueillir de cette dernière tous moyens de défense et le cas échéant qu’elle mettre en cause son assureur.

A l’audience de renvoi du 4 novembre 2024, la demanderesse, valablement représentée par son conseil, M^e ANGELINI, a précisé qu’elle a été relogée mais dans un appartement sans chauffage, et les conseils des parties défenderesses ont sollicité un renvoi pour pouvoir se mettre en état.

L’examen de l’affaire a finalement été renvoyée à l’audience du 3 mars 2025.

A cette date, Mme [X], aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives a demandé de:

— juger que l’appartement était indécent et non conforme à l’habitabilité avant la réalisation des travaux de novembre 2024,

— juger que l’obligation incombant à l’OPH2C de lui délivrer un logement décent n’a pas été respectée,

— en conséquence, de condamner l’OPH2C à lui payer :

— une indemnité de 19.279,52 € au titre de son préjudice de jouissance,

— une indemnité de 18.400 € au titre de son préjudice lié à la perte de temps consacré au sinistre,

— une indemnité de 10.000 € au titre du préjudice de l’état de santé de sa fille,

— une indemnité de 10.000 € au titre de son préjudice moral,

— la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir rappelé les causes et l’origine de la procédure, et décrit les conditions matérielles durant le relogement proposé par le bailleur jusqu’à la fin des travaux de rénovation lui ayant permis de réintégrer son logement le 15 novembre 2024, elle précise que ses demandes de remise en état et à son relogement sont devenus sans objet.

S’agissant de son préjudice de jouissance, elle fait valoir qu’entre janvier 2021 et novembre 2024, soit 46 mois, la mise à disposition du logement indécent a porté atteinte à sa santé et à celle de sa fille et qu’elle a subi un préjudice certain lié à l’inaction du bailleur et à l’inhabitabilité de son logement.

Selon elle, alors que la perte de jouissance a été totale, elle s’est toujours acquittée de son loyer.

Elle réclame la somme de 19.279,52 € correspondant à 46 mois de loyer à 419,12 €.

Au titre de la perte de temps consacré au sinistre correspondant aux demandes de réparations restées sans réponse, aux démarches administratives, aux visites médicales suite aux problèmes de santé dus à l’humidité du logement loué, l’ayant empêché de se consacrer à ses activités processionnelles et personnelles, à raison de deux heures par semaine, elle réclame le paiement, au tarif horaire de 50 € correspondant à 50 % du tarif d’un assistant maître d’ouvrage, la somme de 368 heures x 50 = 18.400 €.

Par ailleurs, faisant valoir que la situation d’indécence du logement est à l’origine des problèmes respiratoires subis par sa fille âgée seulement de 4 ans, qui a été hospitalisée à deux reprises et dont elle conserve des séquelles elle réclame réparation à hauteur de 10.000 € et la même somme au titre de son préjudice moral personnel, lié à la dégradation de ses conditions de vie et de l’état de santé de son enfant.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions, l’OPH2C valablement représenté par M^e Gilles ANTOMARCHI, a demandé :

— de lui donner acte de sa proposition de relogement à Mme [X] dans des conditions similaires à son logement actuel le temps de la réalisation des travaux, logement qui a été accepté, et que les dits travaux ont été réalisés dans leur intégralité,

— de débouter Mme [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, si sa responsabilité devait être retenue:

— condamner la SARL SANITAIRE CHAUFFAGE [W] à le relever et le garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

— condamner Mme [X] à lui payer la somme de 1.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il rappelle en fait que ce n’est que les 1er et 23 décembre 2020 que Mme [X] évoqué l’existence d’infiltrations ce qui a donné lieu à son intervention pour la réfection des joints de la salle de bain, et que contrairement à ce qui est soutenu, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il est intervenu à trois reprises.

Il précise encore qu’à la suite du rapport d’expertise judiciaire ayant clairement retenu la responsabilité de la SARL SANITAIRE CHAUFFAGE [W], il a mis en cause cette dernière.

Selon lui, l’expert mentionnant clairement qu’il existe un défaut de pose à l’origine par le lot plomberie, confiée à la dite société, c’est elle qui est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage et doit la relever et garantir de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre.

En réponse aux demandes d’indemnisation de sa locataire, rappelant les règles et leur application quant au préjudice de jouissance, il fait valoir qu’il a réagi pour palier aux désordres dès leur apparition et a proposé un nouveau logement, pour un loyer mois cher, de sorte que le logement n’ayant pas été considéré comme insalubre au sens technique du terme, la locataire doit être débouté de ses demandes.

Elle fait également valoir qu’il n‘est pas démontré que les problèmes de santé de la fille de la locataire sont en rapport direct et certain avec l’habitation, les problèmes d’asthme ayant pu exister bien avant.

De même, compte tenu du caractère évolutif des désordres, le bien n’était pas considéré comme inhabitable depuis trois ans, l’expert précisant en décembre 2022 que les occupants utilisent la douche quotidiennement.

* * *

Aux termes de ses conclusions, la SARL SANITAIRE CHAUFFAGE [W] valablement représentée par Me [M] [N] a demandé de débouter l’OPH2C :

— de ses demandes tendant à être relevé et garanti de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

— de toute demande excédant le coût des travaux de reprise des dommages,

— de ses demandes tendant à être relevé et garanti des condamnations prononcées au titre du préjudice de jouissance ainsi qu’au titre du préjudice moral,

— de toutes demandes plus amples ou contraires.

Sur le recours en garantie de l’OPH2C à son encontre, relevant l’absence de précision du fondement de cette demande, et rappelant que le maître de l’ouvrage dispose d’un recours à l’encontre du locateur d’ouvrage pour des dommages de construction, elle fait valoir que ce régime de responsabilité ne la ferait tenir garantie que pour le coût des travaux de réparation de l’ouvrage, c’est à dire des condamnations au titre du non-respect des obligations qui lui sont propres et non des dommages résultant des manquements du bailleur à ses obligations.

Elle rappelle encore que l’appel en garantie ne crée pas de lien juridique entre le demandeur principal et le garant.

Elle soutient en conséquence que sa condamnation à relever et garantir l’OPH2C des condamnations au titre des travaux de remise en état ne concerne que le coût des travaux de reprise soit la somme de 12.800 € H.T, à l’exclusion de celui de la mise en conformité de la prise électrique de la cuisine, qui est sans lien avec les dommages de la locataire, tout comme les réparation du préjudice de jouissance et les autres préjudices allégués par la locataire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025, date prorogée au 7 juillet 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de remise en état du logement et de relogement

Il est acquis aux débats ainsi que des pièces produites que la réalisation des travaux de remise en ordre du logement achevés le 15 novembre 2024 ont permis à Mme [X] de reprendre possession du logement loué à cette date, tout en ayant pu être relogée.

Comme elle le déclare dans ses propres conclusions, ces demandes initiales sont devenues par conséquent sans objet et n’ont plus lieu d’être examinées.

Sur la demande relative au préjudice de jouissance

En droit, l’article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :1°) de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent’ ; 2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail… » -la notion de logement décent étant définie aux articles un à trois du décret du 30 janvier 2002.

L’article 1720 prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces et doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives ».

En vertu de l’article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur a l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Il en résulte que le bailleur doit faire son affaire des réparations occasionnées par la vétusté, et veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble et à la réparation des dégradations dues à l’usure normale ou à l’action des éléments.

Ceci étant rappelé, l’OPH de la Collectivité de Corse, qui est tenu aux obligations sus rappelées, ne peut donc demander d’écarter sa propre responsabilité de bailleur en invoquant celle de l’entreprise à l’origine possible des désordres et ainsi échapper à ses responsabilités à l’égard de sa locataire.

Il sera rappelé comme précédemment dans le jugement du 23 septembre 2024 que les conclusions du rapport d’expertise de M. [V], non discutées par les parties, ont daté l’apparition du sinistre à celle de la prise en compte du constat de la ville de [Localité 4] du 16 novembre 2021 confirmé ensuite par constat d’huissier du 16 avril 2022 et que Mme [X] ayant réintégré son logement le 15 novembre 2024, c’est par conséquent cette date qui fixera la fin des désordres, lesquels ont été subis pendant 46 mois.

L’expert a ensuite estimé une perte de jouissance théorique des surfaces affectées de 35 % en précisant, au moment de ses opérations, que l’étanchéité du bac à douche et sa cabine sont totalement défaillantes et qu’elle est inutilisable.

Cette évaluation n’a pas été discutée par les parties et n’a pas non plus été remise en cause au cours des débats.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la locataire, le logement n’a jamais présenté les caractéristiques d’indécence et ou d’insalubrité au sens réglementaire du terme.

Il sera rappelé ensuite que les quelques mesures conservatoires prises par le bailleur n’ont pas solutionné de façon pérenne et efficace les désagréments subis.

En conséquence, le trouble de jouissance est donc parfaitement caractérisé, le bailleur ayant manifestement manqué à son obligation légale d’entretien et de réparation qui a donné lieu à un manquement à son obligation de délivrance d’un logement en état de servir à l’usage auquel il est destiné.

Dès lors, tenant compte du loyer de 419,12 €, de la durée et la persistance du trouble, il y a lieu de fixer le préjudice de jouissance à la somme de 419,12 X 46 mois – 35 % de la surface affectée soit la somme de 12.531,68 €, que l’OPH2C sera condamné à payer à Mme [X].

Sur le préjudice lié à la perte de temps consacré au sinistre

Ce poste de préjudice tel que décrit par l’expert correspond au temps consacré à la gestion du sinistre par la locataire que cette dernière décline par les sollicitations vers le bailleur pour obtenir les réparations mais également l’accomplissement des démarches administratives nécessaires pour y parvenir ainsi que le temps passé pour les soins de sa fille en raison des problèmes de l’humidité du logement.

Si le principe de cette réclamation n’est pas discutable en revanche, en l’état des éléments produits, la demande doit être raisonnablement ramenée à de plus justes proportions et sera fixée à la somme de 4.000 € que l’OPH2C sera condamné à payer à Mme [X].

Sur le préjudice lié à l’état de santé de la fille de Mme [X]

En se limitant à la production des certificats médicaux datés des 14 avril 2021 et 27 janvier 2022 mentionnant pour le premier que le motif d’hospitalisation est une gêne respiratoire et pour le second “ GEA fébrile” qui n’établissent en aucune façon que l’état de santé est en rapport direct avec les désordres du logement loué, étant précisé que l’expert judiciaire n’a pas relevé des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique , Mme [X] échoue à établir une dégradation de l’état de santé de sa fille.

Elle sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de réparation du préjudice moral

Dès lors que le préjudice de jouissance en lien avec le défaut de conformité du logement a été indemnisé Mme [X] n’établit pas l’existence d’un préjudice moral ouvrant doit à indemnisation.

Elle sera par conséquent également déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de garantie de l’OPH2C par la SARL SANITAIRE CHAUFFAGE [W]

Comme le soutient très justement la SARL [W], elle ne peut en sa seule qualité de locateur d’ouvrage être tenue de garantir les condamnations résultant des manquements du bailleur au titre de ses propres obligations.

N’étant pas discuté que les travaux de remise en état du logement ont finalement été réalisés à la date du 15 novembre 2024 et que la demande de la locataire à ce titre est devenue sans objet, l’OPH2C ne formulant pour sa part aucune demande à ce titre, la SARL [W] ne peut pas être tenue des préjudices subis par Mme [X] en raison notamment de l’inertie du bailleur.

En conséquence, l’OPH2C sera débouté de sa demande de garantie de la SARL [W] pour les condamnations prononcées à son encontre.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et en conséquence l’ OPH de la Collectivité de Corse sera condamné à payer à Mme [X] la somme de 2.000 € et débouté de sa demande présentée à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

Partie perdante, l’ OPH de la Collectivité de Corse sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

— CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse pris en la personne de son directeur en exercice à payer à Mme [L] [X] :

— la somme de 12.531,68 € au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 4.000 € au titre du préjudice lié à la perte de temps,

— DIT que ces sommes emporteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

— DÉBOUTE Mme [L] [X] de ses autres demandes d’indemnisation,

— DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse pris en la personne de son directeur en exercice de sa demande de garantie de la SARL SANITAIRE CHAUFFAGE [W] pour les condamnations prononcées à son encontre,

— CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse pris en la personne de son directeur en exercice à payer à Mme [L] [X] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse pris en la personne de son directeur en exercice de sa demande de condamnation de Mme [L] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse pris en la personne de son directeur en exercice de sa demande aux dépens de l’instance,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

G. EGRON-REVERSEAU