RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00728 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2CL

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4] ( RÉUNION)

représentée par Mme [F] [U] [L] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [Z] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5] ([Localité 7])

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonctin de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE [Localité 7] (SEMADER) selon contrat de location en date du 17 janvier 2022, a donné à bail à Madame [T] [F] [Z] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 700,30 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la SEMADER a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3.635,61 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 24 juin 2024, la SEMADER a fait citer Madame [T] [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [F] [Z],

— condamner Madame [T] [F] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.142,13 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande,

— condamner Madame [T] [F] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 745,64 euros révisable jusqu’au parfait délaissement des lieux,

— condamner Madame [T] [F] [Z] aux dépens.

A l’audience du 5 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2.243,61 euros.

Madame [T] [F] [Z], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Elle déclare six enfants à charge, 2.099 euros de ressources mensuelles, 900 euros de charges mensuelles (hors loyer résiduel de 155,64 euros) et pouvoir consacrer 100 euros par mois au règlement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 05 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [T] [F] [Z] par courrier du 4 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juin 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige, énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 17 janvier 2022 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [T] [F] [Z] le 28 mars 2024, pour un montant en principal de 3.635,61 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 mai 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [T] [F] [Z] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 28 mai 2024, jour de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des pénalités pour enquête biennale non justifiés de 38,10 euros qui resteront à la charge du bailleur et des frais de poursuite de 427,32 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [T] [F] [Z] est débitrice de la somme de 1.778,19 euros au 4 septembre 2024.

Madame [T] [F] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative dont elle a reconnu le montant à l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SEMADER la somme de 1.778,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 septembre 2024.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte produit par la SEMADER que Madame [T] [F] [Z] n’a effectué aucun règlement au titre du loyer et charges depuis le 9 octobre 2023, qu’un règlement de 500 euros effectué par chèque le 8 juillet 2024 a été rejeté, que nonobstant un rappel d’allocation logement significatif de 4.360 euros enregistré au crédit de son compte le 3 août 2024, elle n’a engagé aucun effort financier notable pour régler le solde locatif restant dû.

Au vu de ce qui précède et à défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il y a lieu de débouter Madame [T] [F] [Z] de sa demande de délai de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [T] [F] [Z] sera également condamnée à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 745,64 euros révisable, à compter du 5 septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [F] [Z], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2022, entre la SEMADER et Madame [T] [F] [Z], concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3], sont réunies au 28 mai 2024,

CONDAMNE Madame [T] [F] [Z] à payer à la SEMADER la somme de 1.778,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 septembre 2024,

DIT n’y a voir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [T] [F] [Z],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [T] [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [F] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [T] [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [T] [F] [Z] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 745,64 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Madame [T] [F] [Z] au paiement des dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 7 novembre 2024.

LA GREFFIERE LE JUGE