5AB Minute N°

N° RG 24/00378 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMHJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [V] [J]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6])

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [M] [O]

né le 17 Juillet 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2], assisté du CENTRE HOSPITALIER HENRI LABORIT (CHHL) es qualité de curateur et sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Maria-kim VASCONI, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2023 et prenant effet le 04 avril 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] (EKIDOM) a donné à bail à [M] [O] un appartement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 128,71 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 21,56 euros ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 128,71 euros.

Par courrier du 13 avril 2023, l’UDAF de la [Localité 9] a informé l’organisme bailleur du placement sous sauvegarde de justice de [M] [O], par décision du 18 octobre 2021.

Par jugement du 07 avril 2022, [M] [O] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée désignant l’UDAF de la [Localité 9] en qualité de curateur, remplacé par le CHHL le 6 mai 2025.

Le 06 avril 2024, EKIDOM, en la personne de [J] [S], en qualité de directrice relation client, a déposé plainte contre [M] [O] pour tentative de destruction par incendie et destruction des parties communes.

Par courrier en date du 16 avril 2024, la maire de la commune de [Localité 8] a interpellé EKIDOM sur les comportements régulièrement inadapté et dangereux de [M] [O], sur sa personne et sur ses voisins, afin de faire cesser les nuisances.

Par acte signifié le 03 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner [M] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers afin de prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’usage paisible du bien loué.

Par actes des 28 août et 3 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a régularisé l’assignation en assignant [M] [O] et l’UDAF de la Vienne, ès qualité de curateur, à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers afin de prononcer la résiliation du bail.

L’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée à la préfecture de la [Localité 9] le 04 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier a été transmis par voie électronique le 17 décembre 2024 au greffe de la juridiction où il est fait état de la carence de [M] [O].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2025 après deux renvois ordonnés à la demande de [M] [O].

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience, EKIDOM sollicite, en se référant à ses demandes contenues dans l’assignation, de voir :

— Déclarer recevable son action,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation d’usage paisible du bien loué,

— Ordonner l’expulsion de [M] [O], ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— Condamner [M] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 150,27 euros,

— Condamner [M] [O] aux frais d’expulsion ;

— Condamner [M] [O] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner [M] [O] aux dépens de l’instance.

En réponse à l’irrecevabilité soulevée, le demandeur fait valoir, d’une part, qu’il ne s’agit pas d’un conflit de voisinage mais d’un non-respect des stipulations contractuelles par le locataire, de sorte que la tentative préalable de conciliation n’est pas obligatoire ; d’autre part, que l’article 750-1 du code de procédure civile prévoit des exceptions liées à l’urgence manifeste et les circonstances rendant impossible une telle tentative, ce qui est le cas en l’espèce compte tenu de la dangerosité de [M] [O].

Au soutien de ses prétentions, se fondant sur l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, EKIDOM sollicite la résiliation du bail en raison de la violation de l’obligation de jouissance paisible du logement par le preneur, qui se manifeste par la prise de toxiques, des comportements violents, et des dégradations, commises au sein de l’immeuble collectif dans lequel il vit et dont sont victimes ses voisins. Le bailleur ajoute qu’il est impossible d’entrer en contact avec [M] [O] – y compris pour les forces de l’ordre et les services de secours – au point qu’une opération de désinfection liée à la présence de punaises de lit n’a pas pu être effectuée.

A l’audience, [M] [O] demande de :

— A titre principal :

*Déclarer irrecevable l’action pour défaut de tentative de résolution amiable du litige,

— A titre subsidiaire :

*Débouter EKIDOM de l’ensemble de ses prétentions ;

— En tout état de cause,

*Condamner EIKDOM aux dépens ;

*Condamner EKIDOM, à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des articles 39 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, sur le fondement des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, il fait valoir que le litige concerne un trouble anormal du voisinage qui est soumis à l’obligation préalable de tentative de conciliation, ce qui n’a pas été effectué en l’espèce.

A titre subsidiaire, pour s’opposer à la demande formulée à son encontre, sur le fondement combiné des dispositions des articles 1728, 1729 et 1224 du code civil, il expose qu’il n’y a pas de trouble de jouissance occasionné par le locataire dans la mesure où le demandeur ne démontre pas un trouble d’une particulière gravité et qui s’est maintenu dans le temps.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir pour défaut de tentative de résolution amiable du litige :

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile : à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Ce texte, qui a vocation à subordonner l’action judiciaire à la tentative préalable d’un mode alternatif de règlement des différends, ne peut avoir de sens que s’il permet aux parties directement concernées par le litige visé de se rapprocher, dans le but de le résoudre au moyen de concessions réciproques.

Tel n’est pas le cas s’agissant de l’action intentée par le bailleur qui, interpellé par les voisins du locataire en raison des troubles de voisinage que cause ce dernier, recherche la résiliation du bail pour manquement du preneur à son obligation de jouissance paisible.

En l’espèce, les demandes d’EKIDOM tendent à la résiliation du bail qui le lie à [M] [O] en raison de dégradations et nuisances qu’il lui reproche, et consistant selon lui en un manquement à l’obligation de jouissance paisible.

Par conséquent, la tentative préalable de conciliation n’est pas obligatoire, et l’action introduite par EKIDOM est recevable.

Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail :

Selon les dispositions de l’article 1728 alinéa 1 du code civil, le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Aux termes de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

De la même façon, l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes du contrat de bail dont s’agit, il est rappelé la clause relative aux obligations du locataire : « le locataire s’oblige à user tranquillement des locaux et équipements loués exclusivement à titre d’habitation principale et à ne pas troubler la tranquillité du voisinage. »

Le non-respect par le locataire de ses obligations peut, en cas de manquement grave, justifier la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.

En l’espèce, le fait que [M] [O] soit placé sous mesure de protection juridique, et qu’il ait, antérieurement au bail, été pénalement condamné pour des faits sans lien avec les faits reprochés depuis lors, est indifférent à la résolution du litige.

En revanche, il ressort des courriels de la gendarmerie versés au dossier que celle-ci a été appelée à 11 reprises par le voisinage de [M] [O] pour des tapages, dégradations, ou comportements violents impliquant ce dernier, parfois sur fond d’alcool.

De la même manière, le maire de la commune, dans un courrier du 16 avril 2024, a dénoncé à l’UDAF de la [Localité 9] des « comportements inadaptés et dangereux tant vis-à-vis de lui-même que de ses voisins » ayant nécessité l’intervention des gendarmes et qu’il a également pu constater personnellement.

En particulier, il ressort du courriel du 6 avril 2024 de la gendarmerie de [Localité 5] que, la veille à 17 heures 15, leurs services avaient dû intervenir dans l’immeuble où est situé le logement de [M] [O] suite à un appel du voisinage selon lequel celui-ci aurait cassé du mobilier dans les parties communes et déversé un produit puissant et nauséabond. Sur place, les gendarmes ont constaté la présence d’ammoniac ainsi que le mobilier cassé, tandis qu’ils n’ont pu entrer en contact avec l’intéressé qui s’était cloîtré chez lui. Durant la soirée puis la nuit, ils ont été rappelés à deux reprises pour des tapages, dégradations, et comportement impudique de [M] [O] dans ces mêmes parties communes, sans toutefois que cela ait pu être vérifié.

En outre, il se dégage d’un courrier d’EKIDOM du 22 juillet 2025, corroboré par un courriel de la société AVIPUR du 17 juillet 2025 que, missionnée avec l’accord de [M] [O], pour effectuer une opération de désinfection du logement par rapport à la présence de punaises de lit, ladite société a été éconduite par le locataire de façon agressive au point de ne plus accepter d’intervenir, ce qui crée un risque de contamination des autres logements.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments un manquement grave, actuel, et caractérisé, à l’obligation de jouissance paisible, qui est de nature à justifier la résolution du bail et, partant et en tant que de besoin, l’expulsion du preneur.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [M] [O]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié, [M] [O] sera condamné à verser à EKIDOM une indemnité d’occupation mensuelle pour le temps où il se maintiendra dans le logement, fixée à 150,27 euros, ce qui correspond au montant du loyer et des provisions sur les charges récupérables.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[M] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [M] [O], partie perdante, sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire davantage droit à la demande d’EKIDOM de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 30 mars 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] (EKIDOM) et [M] [O], concernant un appartement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [M] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [M] [O] à compter du 21 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale 150,27 euros ;

CONDAMNE [M] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] (EKIDOM) l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] (EKIDOM) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [M] [O] de sa demande sur le fondement des articles 39 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique ;

CONDAMNE [M] [O] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût de la notification de l’assignation à la préfecture, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE