RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00352 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHTK

MINUTE N° : 25/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SAUBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 24 NOVEMBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SEMAC immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 380 572 453

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [C] [N] [K] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SEMAC) a donné à bail à Madame [U] [C] [N] [K], selon contrat de location du 31 mars 2016, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 549,38 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location, a été délivré à Madame [U] [C] [N] [K] pour la somme en principal de 2.855,18 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 6 août 2025, la SEMAC a fait citer Madame [U] [C] [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Saint-Benoît, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [C] [N] [K], sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir,

— condamner Madame [U] [C] [N] [K] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.994,31 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner Madame [U] [C] [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [U] [C] [N] [K] aux dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMAC, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4.966,72 euros.

Madame [U] [C] [N] [K], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour la régler.

Elle a deux enfants à charge, déclare 1.100 euros de ressources mensuelles, 600 euros de charges mensuelles (hors loyer) et propose de verser 127 euros par mois pour apurer l’arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 5] qui en a accusé réception le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SEMAC est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de location conclu le 31 mars 2016 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [U] [C] [N] [K] le 15 novembre 2023 pour la somme en principal de 2.855,18 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 janvier 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [U] [C] [N] [K] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 15 janvier 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMAC produit un extrait de compte démontrant qu’après déduction des frais de poursuite de 178,35 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [U] [C] [N] [K] est débitrice de la somme de 4.788,37 euros au 1er octobre 2025.

Madame [U] [C] [N] [K] n’a produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son quantum ou son principe.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SEMAC la somme de 4.788,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2025.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par la SEMAC que Madame [R] [H] a repris le versement du loyer et des charges avant la date de l’audience.

En conséquence, il a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEMAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [C] [N] [K] et celle-ci sera condamnée à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 629,91 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [C] [N] [K], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2016 entre la SEMAC et Madame [U] [C] [N] [K], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 15 janvier 2024,

CONDAMNE Madame [U] [C] [N] [K] à verser à la SEMAC la somme de 4.788,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2025,

AUTORISE Madame [U] [C] [N] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 133 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation de 133,37 euros,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [C] [N] [K], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [U] [C] [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [U] [C] [N] [K] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 629,91 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [U] [C] [N] [K] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

REJETTE toute autre demande,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE

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