RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00101 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN3M

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04/05/2026

à :

— [M] [A]

— [L] [W]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/05/2026

à : M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [U] [Q]

[Adresse 1]

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [A]

[Adresse 6]

[Adresse 7] [Adresse 8]

[Localité 5] (RÉUNION)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 20 avril 2022, Monsieur [Q] [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [W] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 370 euros charges comprises.

Par acte signé le 19 avril 2022, Monsieur [A] [M] s’est engagé comme caution solidaire à régler les sommes dues par Monsieur [W] [L] au titre du contrat de location susvisé.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, Monsieur [Q] [Z] [U] a fait délivrer à Monsieur [W] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.904,79 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Ledit commandement de payer a été dénoncé à la caution solidaire par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice délivrés les 5 et 6 janvier 2026, Monsieur [Q] [Z] [U] a fait assigner Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS (REUNION) aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L], ainsi que la séquestration aux frais, risques et péril du locataire, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner,

— condamner solidairement Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.573,10 euros,

— condamner solidairement Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] au paiement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 359,61 euros révisable à compter de la révision du bail et jusqu’au parfait délaissement des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] aux dépens.

A l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée et retenue, Monsieur [Q] [Z] [U] était représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 1.283,10 euros.

Monsieur [W] [L], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

Monsieur [A] [M], cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en a accusé réception le 6 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, le 25 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la signification du commandement de payer aux défendeurs.

L’action de Monsieur [Q] [Z] [U] est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 20 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] [L] le 23 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.904,79 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 23 septembre 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Monsieur [Q] [Z] [U] est fond à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [W] [L] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 23 septembre 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Le relevé de compte produit par la société H&M IMMOBILIER, mandaté par Monsieur [Q] [Z] [U] pour assurer la gestion locative de son bien, démontre que Monsieur [W] [L] est débiteur de la somme de 1.283,10 euros au 5 février 2026.

Monsieur [W] [L], absent à l’audience, n’a produit aucun élément susceptible de contester le principe ou le quantum de la dette locative.

En conséquence, il convient de le condamner, solidairement avec Monsieur [A] [M], à payer à Monsieur [Q] [Z] [U] la somme de 1.283,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 février 2026.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par l’agence immobilière que Monsieur [W] [L] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, Monsieur [Q] [Z] [U] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [L] et celui-ci sera condamné, solidairement avec Monsieur [A] [M], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 359,61 euros révisable, égale au montant du loyer révisé qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [Q] [Z] [U] la charge intégrale des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] auront à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2022 entre Monsieur [Q] [Z] [U] et Monsieur [W] [L], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 9], sont réunies au 23 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] au paiement de la somme de 1.283,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 février 2026,

AUTORISE Monsieur [W] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 23 mensualités de 53 euros chacune et une 24ème mensualité de régularisation de 64,10 euros,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE Monsieur [Q] [Z] [U] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] à verser à Monsieur [Q] [Z] [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 359,61 euros révisable, égale au montant du loyer révisé qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [M] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, magistrat exerçant à titre temporaire, et Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE