RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00537 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKEB

MINUTE N° : 26/00038

COUR D’APPEL DE, [Localité 1] DE, [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 MARS 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame, [J], [P] veuve, [C],

[Adresse 1],

[Localité 3]

Représentée par M^e Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur, [S], [D],

[Adresse 2],

[Localité 4]

Comparant

Monsieur, [Q], [A], [O], [C],

[Adresse 3],

[Localité 5]

Assisté de M^e Alice SITBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Falida OMARJEE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Cadre greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

aux avocats + défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 juillet 2020,, [O], [C] a donné à bail à usage d’habitation à, [S], [D] et, [W], [Y] un logement situé, [Adresse 2] à, [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1100 euros, provisions sur charges comprises.

Soutenant qu’étant veuve de, [V], [A], [C] depuis le 8 février 2022 et obtenu l’usufruit sur tous les biens immobiliers du ménage dont le bien situé, [Adresse 2] à, [Localité 7],, [J], [I] veuve, [C] dit avoir constaté que son fils,, [Q], [A], [O], [C], a donné à bail d’habitation le logement à, [S], [D], alors même qu’il ne détient que la nue-propriété sur le bien, qu’elle n’a jamais été rendue destinataire dudit bail malgré maintes sollicitations en ce sens et que, [S], [D] a continué de verser les loyers lui revenant à, [Q], [C], malgré mises en demeures des 24 novembre et 16 décembre 2024.

Par sommation interpellative délivrée par, [J], [I] veuve, [C] en date du 13 août 2025,, [S], [D] a reconnu occuper le bien au titre d’un bail signé avec, [Q], [C] et s’acquitter auprès de ce dernier des loyers.

Par acte du 9 septembre 2025,, [J], [I] veuve, [C] a fait citer, [S], [D] et, [Q], [C]

devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins d’ordonner qu’ils produisent le contrat de bail signé entre eux et toutes pièces afférantes (avenant, quittances, etc), dire qu’à défaut, il sera tiré toutes conséquences de leur abstention et notamment retenu, pour le calcul des sommes dues, un loyer mensuel au moins égal à 1100 euros, montant reconnu par le locataire dans la sommation, prononcer la nullité du contrat de bail ou à tout le moins son inopposabilité vis à vis d’elle, constater que, [S], [D] occupe sans droit ni titre le logement, ordonner son expulsion et celles des occupants de son chef avec le concours de la force publique au besoin et le transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou par elle à défaut, condamner M., [D] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale à 120 % du loyer contractuel sur 1100 euros, soit 1320 euros outre les provisions sur charges jusqu’à libération du bien, condamner M., [C] à lui restituer la somme de 32.400 euros correspondant aux loyers indûment perçus du 1er janvier 2023 au 28 février 2025 à parfaire sur la base d’un loyer mensuel d’au moins 1100 euros, comme reconnu par le locataire, avec intérêts au taux légal, le condamner à restituer toutes les sommes indûment perçues à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à parfaite exécution, le condamner à lui payer la somme de 7500 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis, les condamner in solidum

à lui verser la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l’instance.

A l’audience du 28 octobre 2025, l’affaire est renvoyée contradictoirement à l’égard de toutes les parties à la demande de l’avocate de M., [C].

A l’audience du 18 novembre 2025, M., [D] demande à qui il doit payer les loyers. Il dit être entré dans les lieux en 2020 et payer ses loyers à M., [C] conformément au bail et précise qu’à l’époque du bail M., [C] père était toujours vivant et que son bailleur était, [O], [C]. Il précise que Mme, [C] est venue ensuite lui dire qu’elle est usufruitière du bien et qu’elle saisira la justice pour savoir qui doit percevoir les loyers, que dans cette attente, il dit avoir continué de les verser à M., [C] malgré mises en demeure contraires de la mère de celui-ci. L’affaire est à nouveau renvoyée.

A l’audience du 16 décembre 2025, M., [D] dit ne plus être locataire, avoir donné congé comme ne voulant plus être mêlé à cette affaire. Il précise qu’il n’y a pas de dette locative. M., [C] sollicite et obtient un renvoi de l’affaire.

Après un nouveau renvoi pour réplique entre les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026. L’avocate de M., [C] soulève l’incompétence du JCP au profit de la 1ère chambre civile du TJ. Mme, [C] dit avoir répliqué sur ce point. M. et Mme, [C] versent leurs écritures auxquelles ils se réfèrent. M., [D] est présent et n’a pas d’autres observations que celles faites précédemment.

Par dernières conclusions n° 3,, [Q], [C] demande au juge de :

in limine litis

— se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Saint-Denis,

— renvoyer l’affaire à la première chambre civile de ce tribunal,

à titre principal,

— juger irrecevable Mme, [P] en ses demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— juger irrecevable la demande de celle-ci pour répétition de l’indu pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— la débouter de ses demandes indemnitaires et de toutes ses demandes,

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de paiement sur 24 mois pour le paiement des 27.500 euros demandés,

— la débouter de sa demande indemnitaire à hauteur de 7500 euros pour défaut de justification en droit et en faits,

— la débouter de sa demande de communication de pièces,

— ordonner la production par Mme, [P] de l’acte de donation partage et l’acte de partage sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la débouter de ses demandes,

— suspendre l’exécution provisoire,

en tout état de cause,

— la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par dernières conclusions n° 2,, [J], [I] veuve, [C] demande au juge de :

— rejeter l’exception d’incompétence, le JCP étant compétent pour connaître des action dont un bail d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion,

— dire recevables ses demandes en tant qu’usufruitière (restitution des fruits civils et mesures locatives),

— débouter, [Q], [C] de sa demande d’irrecevabilité et fin-de non recevoir,

— dire que l’usufruit est établi par acte authentique et opposable par sa publicité,

sur le fond,

— prononcer la nullité du bail consenti par, [Q], [C] à, [S], [D] ou à tout le moins son opposabilité à elle-même,

— constater la restitution effective des lieux au 22 décembre 2025 compte tenu de la résiliation du bail, de la remise des clefs et état des lieux de sortie,

— dire en conséquence sans objet la demande d’expulsion,

— condamner M., [D] à une indemnité d’occupation de 1320 euros par mois (120 % de 1100 euros) outre charges, du début de l’occupation jusqu’au 22 décembre 2025, date de la restitution constatée,

— condamner, [Q], [C] à lui restituer à tout le moins la somme de 27500 euros (25 mois x 1100 euros) pour la période du 1er janvier 2023 au 22 décembre 2025 à parfaire après production des quittances et relevés bancaires retraçant l’intégralité des encaissements, avec intérêts au taux légal,

— le condamner à restituer toutes sommes indûment perçues postérieurement au 1er mars 2025 jusqu’à parfaite exécution,

— enjoindre à, [Q], [C] et, [S], [D] de produire sous astreinte de 100 euros par jour pendant 60 jours :

— les quittances et reçus de loyers,

— les relevés bancaires retraçant les encaissements au titre de la location du bien,

— tout mandat de gestion,

— à défaut tirer toute conséquence de la carence,

— condamner, [Q], [C] à lui payer la somme de 7500 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis,

— condamner in solidum, [Q], [C] et, [S], [D] à la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entier dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de procédure

Selon l’article 73 du Code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 122 du même code prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire indique que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

M., [C] soulève in limine litis une exception de procédure selon laquelle le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal de proximité de Saint-Paul serait incompétent, d’une part, faute de contentieux locatif, n’étant pas le locataire de Mme, [C] et, d’autre part, parce que la répétition de l’indû relève des quasi-contrats, soit hors du champ du bail tandis que selon l’article L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, le JCP n’est compétent qu’en matière d’exécution d’un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement.

Il déclare en outre que la somme excédant 10.000 euros, seul le tribunal judiciaire de Saint-Denis est compétent. Il ajoute que si les demandes d’un locataire relèvent du JCP, M., [D] n’est plus locataire et que le litige subsiste donc uniquement entre sa mère et lui.

Il convient de dire que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, ce qui implique que l’action introduite par Mme, [I] veuve, [C] à l’occasion du contrat de bail signé par son fils avec M., [D] est parfaitement recevable.

La demande de M., [C] tendant à dire Mme, [I] veuve, [C] irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ne peut davantage prospérer, celle-ci justifiant détenir l’usufruit sur le bien litigieux (notamment pièce n° 4 demanderesse), soit dès lors une qualité et un intérêt à agir.

Par testament du 31 mars 2008,, [A], [C] a dit que le terrain de, [Localité 8] devra revenir à, [O], [C] (le défendeur). Ce dernier ne détient donc que la nue-propriété sur le bien jusqu’au décès de sa mère.

Les exceptions de procédure et fin de non-recevoir formées par M., [C] seront donc rejetées.

Sur la nullité du bail

Mme, [I] veuve, [C] demande au juge de dire le bail conclu entre son fils et, [S], [D] nul, ou à tout le moins qu’il lui est inopposable.

Il ressort du dossier un contrat en date du 23 juillet 2020 par lequel, [O], [C] a donné à bail d’habitation à, [W], [Y] et, [S], [D] au titre de la loi du 6 juillet 1989, le local d’habitation vide situé, [Adresse 4], [Localité 9], [Adresse 5], Haut,s[Adresse 6], [Localité 7].

Il sera noté que, curieusement, seul M., [D] a été assigné.

En application de l’article 595 du Code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Il revient donc à l’usufruitier de donner à bail et d’en récolter les fruits.

Nul ne pouvant transférer plus de droits qu’il n’en a lui-même, un nu-propriétaire ne peut conclure seul un bail opposable à l’usufruitier.

Mais, compte tenu du principe d’autonomie de la volonté et du respect de la liberté de contracter, le contrat de bail signé entre un nu-propriétaire et un locataire est valide entre les parties au contrat.

Il n’est simplement pas opposable à l’usufruitier.

Mme, [I] veuve, [C] n’est toutefois devenue usufruitière qu’à compter du décès de, [V], [A], [C] le 8 février 2022, soit à une date où le bail signé le 23 juillet 2020 était déjà conclu.

M., [D] dit que le père de, [O], [C] était vivant quand ce dernier a signé le bail, sous-entendant que le père de M., [C] était parfaitement informé du bail signé par son fils.

Si en 2020,, [Q], [A], [O], [C] n’avait pas davantage qualité pour signer seul le bail, rien n’indique qu’il n’a pas eu mandat de son père pour le signer, la mère et le fils restant taisants sur ce point. Aucune nullité ne saurait donc être prononcée à ce titre.

En tout état de cause, à compter du décès de, [V], [A], [C] le 8 février 2022,, [Q], [A], [O], [C] est demeuré bailleur, aucune substitution du nom du bailleur n’ayant été faite au profit de sa mère dans le contrat, pas même à l’échéance au 23 juillet 2023.

A compter du moment où Mme, [C] a obtenu l’usufruit sur le bien, le contrat de bail ne pouvait lui être opposable.

Sur la relation entre nu-propriétaire et locataire

Le nu-propriétaire étant lié par le contat de bail au locataire, il peut à ce titre être exposé à une action en responsabilité de la part de ce dernier et devoir l’indemniser.

Force est de constater que M., [D] ne demande rien, et qu’il a même préféré quitter les lieux en cours de procédure pour éviter une expulsion ce, aux fins de s’extraire du conflit familial patent entre la mère et le fils.

Sur la demande de restitution des loyers

Mme, [E], [X] veuve, [C] demande au juge de condamner M., [C] à lui restituer à tout le moins la somme de 27.500 euros (25 mois x 1100 euros prix du loyer) pour la période du 1er janvier 2023 au 22 décembre 2025 à parfaire après production des quittances et relevés bancaires retraçant l’intégralité des encaissements, avec intérêts au taux légal et de lui restituer toutes sommes indûment perçues postérieurement au 1er mars 2025 jusqu’à parfaite exécution.

Une action en restitution est fondée sur un contrat et non sur la propriété.

Etrangère au contat de bail, Mme, [E], [X] veuve, [C] sera déboutée de sa demande. Il lui appartenait, en tant qu’usufruitière, de conclure un bail avec M., [D], ce qu’elle n’a pas fait.

Un usufruitier peut seulement demander des dommages et intérêts au nu-propriétaire, ce que fait la demanderesse par ailleurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme, [I] veuve, [C] demande au juge de condamner, [Q], [C] à lui payer la somme de 7500 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis.

Un usufruitier peut agir en justice pour faire reconnaître l’inopposabilité du bail à son égard, obtenir l’expulsion du locataire, recouvrer la pleine jouissance du bien et réclamer le cas échéant des dommages et intérêts au nu-propriétaire.

Aucune expulsion du locataire n’est demandée, M., [D] ayant déjà par sagesse quitté les lieux. Mme, [I] veuve, [C] a donc recouvré la pleine jouissance du bien.

Mme, [I] veuve, [C] n’est devenue usufruitière qu’à compter du décès de son époux et M., [C], nu-propriétaire, que depuis le décès de son père, le 8 février 2022.

Par courrier du 14 février 2025, Mme, [I] veuve, [C] a mis en demeure son fils de lui remettre le bail et de cesser d’encaisser les loyers. Force est de relever qu’elle n’a pas revendiqué son statut d’usufrutière avant cette date. Il semble qu’un conflit familial ait favorisé cette mise en demeure puis son action en justice.

M., [D] a quitté le bien le 22 décembre 2025.

Il en résulte dès lors un préjudice très limité. En outre, la demanderesse ne justifie pas avoir voulu louer le bien et en avoir été empêchée par le bail signé par son fils.

M., [C] sera en conséquence condamné à payer à la demanderesse la somme de 3500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Mme, [I] veuve, [C] ne justifie par ailleurs pas d’un préjudice moral.

Sur la demande de condamnation à des indemnités d’occupation

Mme, [E], [X] veuve, [C] demande au juge de condamner M., [D] à une indemnité d’occupation de 1320 euros par mois (120 % de 1100 euros) outre charges du début de l’occupation jusqu’au 22 décembre 2025, date de la restitution du logement.

Une indemnité d’occupation est due par l’occupant d’un bien au propriétaire de celui-ci à raison d’une occupation sans droit ni titre ou illicite. Il ne peut donc être question de charges locatives.

Eu égard au démembrement de propriété, Mme, [I] veuve, [C] ne peut être considérée comme étant la propriétaire du bien. Seul son fils a la faculté de disposer du bien.

Mais surtout, M., [D] a occupé de parfaite bonne foi le bien en vertu d’un contrat de bail pour lequel Mme, [E], [X] veuve, [C] est un tiers et il a quitté les lieux du fait du conflit familial important opposant les mère et le fils après succession.

Il appartenait à Mme, [I] veuve, [C] de régulariser la situation vis à vis du locataire en signant un bail avec M., [D] et sa concubine et non de mettre ce dernier en demeure de lui verser des loyers sans détenir un quelconque titre pour les lui réclamer.

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00537 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKEB – /

Mme, [E], [X] veuve, [C] ne justifiant subir strictement aucun préjudice de la part de M., [D], elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de ce chef.

Elle sera déboutée de ses autres demandes.

M., [C] sera débouté de ses demandes.

Sur les autres demandes

Mme, [E], [X] veuve, [C] ne justifiant nullement de la somme qu’elle réclame au titre des frais irrépétibles et celle-ci succombant en très grande partie à ses demandes infondées, il convient de réduire les frais non répétibles demandés à de plus justes proportions.

M., [C] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M., [C] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation le concernant (71,09 euros).

Mme, [I] veuve, [C] conservera à sa charge les autres dépens, a fortiori ceux au titre de la sommation interpellative et des mises en demeure adressées à M., [D].

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris. Rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le contrat de bail en date du 23 juillet 2020 conclu entre, [O], [C], bailleur, et, [S], [D] et, [W], [Y], preneurs, au titre d’un logement situé, [Adresse 2] à, [Localité 6],

REJETTE les exceptions de procédure et fin de non-recevoir formées par, [Q], [A], [O], [C] ;

DIT que le bail conclu entre, [Q], [A], [O], [C] et, [S], [D] notamment, concernant le logement situé, [Adresse 2] à, [Localité 6], résilié depuis le 22 décembre 2025, était valide entre ces derniers mais non opposable à, [J], [I] veuve, [C], usufruitière ;

CONDAMNE, [Q], [A], [O], [C] à payer à, [J], [E], [X] veuve, [C] la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE, [J], [I] veuve, [C] du surplus de ses demandes et de ses autres demandes ;

DEBOUTE, [Q], [A], [O], [C] de ses demandes ;

CONDAMNE, [Q], [A], [O], [C] à payer à, [J], [E], [X] veuve, [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, [Q], [A], [O], [C] aux dépens qui comprendront uniquement le coût de l’assignation le concernant (71,09 euros) ;

LAISSE à, [J], [I] veuve, [C] la charge des autres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT que rien ne justifie de l’écarter.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la vice-présidente des contentieux de la protection et la cadre-greffière,

La cadre-greffière, La vice-présidente des contentieux de la protection,