N° RG 24/03819 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INNL

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2025

ENTRE:

S.A.R.L. ATHOME IMMOBILIER

immatriculée au RCS de SAINT ETIENNE sous le n°529 882 599

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [Z] [I]

né le 10 Mars 1980 à [Localité 9] (42)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Madame [S], [U] [E]

née le 06 Février 2001 à [Localité 8] (42)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Amélie BOUTEILLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(avocat postulant), Maître Emilie LIGER, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant)

Madame [L], [K], [A] [E]

née le 31 Décembre 1980 à [Localité 7] (42)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Amélie BOUTEILLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(avocat postulant), Maître Emilie LIGER, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant)

Madame [Y], [V] [E]

née le 06 Avril 1995 à [Localité 8] (42)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Amélie BOUTEILLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(avocat postulant), Maître Emilie LIGER, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 17 Juin 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [M] [E] est décédé le 13 juillet 2021, laissant pour lui succéder ses trois filles : [L], [Y] et [S] [E], sachant que les opérations de règlement de la succession sont clôturées, et que, aux termes d’un acte de partage du 15 mars 2022, les droits immobiliers détenus par Monsieur [M] [E] ont été transmis à ses ayants droit à concurrence d’un 1/3 chacune en pleine propriété.

Mesdames [L], [Y] et [S] [E] sont propriétaires indivises de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7] cadastré section BV n°[Cadastre 5].

Concernant le lot n°131, il s’agit d’un local situé en entre sol au sein de l’immeuble, ce lot ayant été reçu en héritage de leur père, Monsieur [M] [E], qui l’avait acquis le 21 septembre 1994 avec son épouse, Madame [U] [C] : les consorts [E], ayants droit, sont toutes les trois propriétaires indivises (pour 1/3 chacune) de la moitié indivise appartenant à leur père, l’autre moitié indivise du lot n°131 appartenant à Madame [U] [C].

Concernant le lot n°44, il s’agit d’un garage situé au sein de l’immeuble, ce lot ayant été acquis par Madame [Y] [E] uniquement le 10 juin 2021 à concurrence de la moitié indivise, l’autre moitié indivise du lot n°44 appartenant à Madame [B] [R].

Le 07 mai 2022, Madame [L] [E] a confié à un agent immobilier la vente du plateau à aménager situé à l’entresol de l’immeuble, et pour ce faire, l’agent a fait paraître une annonce sur le site internet « le bon coin ».

Toutefois, Madame [L] [E] aurait exercé son droit de rétractation le 18 mai 2022 à 9h56.

Le jour même à 12h02, Monsieur [Z] [I] a formé une offre d’achat en adressant un mail à l’agent immobilier.

Il n’a pas été donné suite à cette offre.

Considérant que la vente serait parfaite, la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] ont fait délivrer à chacune des parties une sommation d’avoir à réitérer la vente suivant exploit d’huissier du 23 mai 2022.

Par acte du 21 juin 2022, la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] assignaient Mesdames [L], [Y] et [S] [E] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne aux fins de vente forcée.

Par ordonnance en date du 9 février 2023, le juge de la mise en état a :

— Prononcé la nullité de l’assignation délivrée le 21 juin 2022 à [S] [E].

— Dit que le Tribunal n’est pas régulièrement saisi.

— Déclaré irrégulière la présente procédure pour être affectée d’une irrégularité de fond.

— Constaté que le bien immobilier, lot n°131 dont il est sollicité la vente forcée, détenu en indivision pour [L] [E], [Y] [E] et [S] [E] ainsi que par Madame [C] épouse [E].

— Constaté que Madame [C] n’a pas été attraite à la cause.

— Constaté que le bien immobilier, lot n°44 dont il est sollicité la vente forcée, est détenu en indivision par [Y] [E] et Madame [R].

— Constaté que Madame [R] n’est pas attraite à la cause.

— Déclaré la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] irrecevables en leur action en l’absence à la cause de tous les indivisaires.

— Condamné la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] à verser à Madame [L] [E], [Y] [E] et [S] [E] la somme de 500 € chacune, soit la somme totale de 1 500 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens de l’instance et de l’incident.

Par arrêt en date du 21 décembre 2023 La Cour d’appel de Lyon a :

— Infirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU,

— Débouté Mmes [L], [Y] et [S] [E] de leur demande de nullité de l’assignation délivrée le 21 juin 2022 à Mme [S] [E] ;

— Déclare recevable l’action de la société Athome Immobilier et M. [I] à l’égard de Mmes [L], [Y] et [S] [E] ;

— Débouté Mmes [L], [Y] et [S] [E] de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif ;

— Renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne afin qu’il soit statué sur le fond de l’action diligentée par la société Athome Immobilier et M. [I] à l’encontre de Mmes [L], [Y] et [S] [E] ;

— Dit que les dépens de l’incident en première instance suivront le sort de ceux de l’instance au fond ;

— Condamné Mmes [L], [Y] et [S] [E] aux dépens d’appel ;

— Débouté la société Athome Immobilier et M. [I] d’une part et Mmes [L], [Y] et [S] [E] d’autre part de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs ont fait délivrer à Madame [U] [C] une assignation en intervention forcée suivant exploit du 23 décembre 2022 avec demande de sursis à statuer et de jonction.

Par ordonnance du 14 novembre 2023, la demande de jonction a été rejetée, la demande de sursis à statuer a été déclarée irrecevable, et la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] ont en outre été condamnés à la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance du 18 juin 2024, le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne a prononcé la radiation de l’affaire.

Les défenderesses, qui avaient formulé des demandes reconventionnelles, ont sollicité le rétablissement de l’affaire.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [I] et à la société ATHOME IMMOBILIER demandent de :

— DEBOUTER de toutes leurs demandes reconventionnelles Mesdames [S] [E], Madame [L] [K] [A] [E] et Madame [Y] [V] [E] en l’absence de justification d’un quelconque préjudice résultant de la présente action aux fins de faire constater l’existence d’une vente parfaite dont se désistent les demandeurs.

— DEBOUTER de plus fort Mesdames [S] [E], Madame [L] [K] [A] [E] et Madame [Y] [V] [E], en l’absence de préjudice financier avéré.

— CONDAMNER Mesdames [S] [E], Madame [L] [K] [A] [E] et Madame [Y] [V] [E] qui succombent dans leur demande reconventionnelle à leur payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de sommation interpellative de Maître [D].

Dans leurs dernières conclusions, Mesdames [L], [Y] et [S] [E] demandent de :

— CONSTATER que la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] abandonnent leur demande au titre de la vente forcée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

— DIRE ET JUGER que l’exercice de la présente action en justice a dégénéré en abus, caractérisant une faute qui engage la responsabilité des demandeurs.

— CONDAMNER la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] à leur verser la somme de 8.000,00 € chacune au titre à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

— CONDAMNER la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] à leur verser la somme de 111.520,00 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers du fait de l’immobilisation du bien.

En tout état de cause :

— DEBOUTER la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] à leur verser la somme de 1.500 € chacune, soit la somme totale de 4.500,00 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens de l’instance.

— RAPPELER que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

MOTIFS,

1- Sur l’abandon des demandes de la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I]

En l’espèce, la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] abandonnent leurs demandes aux fins de vente forcée.

Or, à ce titre, Mesdames [L], [Y] et [S] [E] affirmaient que :

— les offres formulées par Monsieur [Z] [I] sur le bien seraient inefficaces puisque la 1ère offre a été faite auprès de l’agent immobilier le 16 mai 2022 à un prix inférieur au mandat, et la 2nde offre a été faite au prix du mandat le 18 mai 2022 à 12h02, soit postérieurement au retrait du bien de la commercialisation et à la dénonce du mandat intervenus le 18 mai 2022 à 9h56, comme il résulte du mail adressé par Madame [L] [E] à l’agent immobilier ;

— l’annonce aurait été retirée le jour même à 9h50, comme le démontrerait la capture du logiciel immobilier « Hektor » avec la mention « non publié » ;

— à cette période, une des indivisaires, Madame [S] [E], était placée sous mesure de sauvegarde de justice par le juge des tutelles de [Localité 7], et, en l’espèce, aucune autorisation de vendre n’a été donnée concernant le plateau situé [Adresse 6] à [Localité 7] et par conséquent, aucune offre et aucune vente n’ aurait pu intervenir.

Pour leur part, les demandeurs faisaient valoir à ce titre que :

— l’offre a été diffusée par voie de presse ;

— les défenderesses auraient dû « s’abstenir d’émettre pollicitation à personne indéterminée pour l’acquisition de leur bien », sachant que « l’annonce présentait une grande précision permettant aux parties de s’entendre sur la chose et sur le prix ».

Quoi qu’il en soit, sur l’existence d’un contrat d’entremise, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— à la lecture du mandat donné par Madame [L] [E] à l’agence immobilière GL TRANSACTIONS, il apparait que l’acte ne lui conférait aucun pouvoir de représenter le vendeur pour conclure la vente ;

— par conséquent, le mandat consenti à l’agent immobilier GL TRANSACTIONS ne s’analyse qu’en un mandat d’entremise dès lors qu’il ne comporte aucune clause expresse valant « autorisation de s’engager pour une opération déterminée » au sens de l’article 72 Décret n°72678 du 20 juillet 1972 ;

— or le mandat d’entremise n’est pas un mandat représentatif permettant d’engager une vente : il s’agit seulement d’un mandat destiné à trouver un acquéreur, sans autorisation d’accepter une offre d’achat ni de conclure une vente, ce contrat d’entremise qui ne pouvant être assimilé à une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par l’acceptation d’un éventuel acquéreur ;

— dans ces conditions, l’offre n’engageait pas les consorts [E].

Par ailleurs, sur l’absence d’acceptation de l’offre, il en résulte que :

— pour conclure à la vente forcée, il faut au préalable constater l’accord des parties ;

— or, en l’espèce, l’offre d’achat formulée par Monsieur [Z] [I] n’a pas été ratifiée par le consentement unanime des coindivisaires [E], ni même acceptée par l’une d’entre elle individuellement, de sorte qu’il n’y a pas eu d’échange des consentements ;

— il n’est donc pas démontré que les parties se sont mises d’accord pour enclencher un processus d’acquisition.

Surtout, une offre au public est par nature large et ouverte afin de permettre à de futurs contractants de discuter du contenu du contrat, et s’analyse par conséquent comme une invitation à entrer en pourparlers, et, en l’espèce, cette annonce n’était pas suffisante pour former un contrat de vente.

Par ailleurs, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— lorsqu’il avait formulé son offre par mail du 18 mai 2022 adressée à l’agent immobilier, Monsieur [Z] [I] avait demandé à ce dernier de lui communiquer la date de signature du compromis, admettant ainsi que l’accord de volonté devait être exprimé dans un avant-contrat ;

— dès lors l’offre d’achat mentionnait la nécessité de procéder à la rédaction d’un compromis ;

— cette offre ne constituait donc pas un contrat de vente parfait, mais relevait de simples pourparlers contractuels.

Il en résulte qu’il n’est pas démontré qu’un accord sur la chose et sur le prix soit, en l’espèce, intervenu, et, en l’absence d’accord préalable des parties, il ne saurait y avoir de vente parfaite.

Dans ces conditions, il convient de prendre acte de l’abandon, par les demandeurs de leur demande de vente forcée, sachant que leur action était vouée à l’échec, et que les demandeurs étaient infondés à poursuivre l’exécution forcée de la vente.

2– Sur les demandes reconventionnelles aux fins d’indemnisation

2-1 Sur le préjudice moral et la procédure abusive :

Au soutien de ses demandes, Mesdames [L], [Y] et [S] [E] mettent en avant que :

— pour constituer son dossier, Monsieur [Z] [I] aurait collecté de manière frauduleuse et illégale les informations et documents relatifs à elles, et notamment sa pièce n°7 : « Appel de fonds Immo de France charges de copropriété », ainsi que ses pièces n°5 et n°6 : Extraits de matrice cadastrale ;

— pour tenter d’arriver à ses fins, Monsieur [Z] [I] aurait été très insistant, voire menaçant envers elles pour les contraindre à lui vendre le bien issu de la succession avec des appels téléphoniques insistants, en passant par d’ancienne connaissance étudiante commune, en appelant le syndic de l’immeuble, en faisant délivrer des sommations par exploit d’huissier et en usant de méthodes agressives, comme le démontreraient en particulier les attestations de M. [H] [F], un ami de M. [M] [E], et de l’agent immobilier, M. [G] [O] ;

— en tant que professionnels de l’immobilier, la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] auraient connu les règles impératives issue de la Loi Hoguet qui régissent leur profession ;

— il aurait profité de ce contexte douloureux et de leur détresse pour les forcer à vendre, ce qui n’a pas fonctionné ;

— le comportement oppressif et illégal, de Monsieur [Z] [I] à leur endroit leur aurait causé un préjudice certain, et, en particulier, il aurait troublé leur tranquillité ;

— dans ces conditions, l’exercice de la présente action en justice aurait dégénéré en abus ouvrant droit à réparation dès lors qu’il constituerait un acte de malice et/ou de mauvaise foi, ou qu’il s’agirait d’une erreur équipollente au dol ;

— en conséquence, la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] devraient être condamnés à leur verser la somme de 8.000,00 € chacune à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Or il résulte de l’examen des pièces produites que la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I], pendant et avant la procédure, ont troublé la tranquillité de Mesdames [L], [Y] et [S] [E], alors que leur action était vouée à l’échec, de sorte qu’il convient d’allouer à ce titre des dommages et intérêts de 3 000 € par défenderesses.

2-2 Sur leur demande concernant leur préjudice financier

En l’espèce, Mesdames [L], [Y] et [S] [E] mettent en avant que:

— du fait de la présente procédure intentée par les demandeurs, elles se seraient vues obligées d’immobiliser le bien pendant la durée de l’instance, ce qui leur causerait un préjudice financier certain ;

— sur la perte de chance de percevoir des loyers, elles n’auraient pas pu louer le bien car l’existence d’un contentieux sur le bien aurait fait fuir les locataires potentiels, et également ceux de leur autre local situé au R+1 ;

— en particulier, la banque Palatine aurait souhaité louer le plateau de l’entresol, ainsi que leur autre local au R+1, mais se serait finalement rétractée dès qu’elle aurait appris qu’il existait une procédure judiciaire en cours, comme le confirmerait l’agent immobilier : « Après avoir proposé ce bien à la banque PALATINE, ces derniers m’ont validé la localisation mais souhaitent une surface de 300M2 environ. Sachant que vous êtes propriétaire de l’étage au-dessus du local, je vous ai demandé s’il était possible de le commercialiser, vous m’avez répondu :“Une procédure est en cours sur ce bien”

De ce fait, la banque PALATINE s’est retirée de ce projet puisque la surface ne correspondait plus à leurs attentes » ;

— l’exercice d’une action en vente forcée sur le bien convoité aurait donc été dissuasif et serait à l’origine exclusive de la fuite du locataire ;

— la perte de loyer se chiffrerait à la somme de 55.760,00 € par an, hors taxe et hors charges ;

— elles se seraient empêchées de louer le bien pour faire face aux charges d’un montant de 10.500,00 € par an (4.000 € de taxe foncière et 6.500 € de charges de copropriété) qu’elles ne pourraient compenser avec une location, soit, à ce jour 26.250,00 € de charges payées et non rentabilisées.

— l’immobilisation durerait depuis deux ans et demi, et la perte financière s’élèverait ainsi à la somme de 139.400,00 € ;

— il y aurait une perte de chance dès lors qu’il serait établi que la banque Palatine aurait été fortement intéressée par les locaux ;

— le préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des loyers devrait être fixé à la somme de 111.520,00 euros (55.760,00 € x 2,5 x 0,8).

Or Mesdames [L], [Y] et [S] [E] ne démontrent pas une perte de chance sérieuses de louer le bien immobilier en question.

En effet, à ce titre, un seul mail est produit qui ne met pas suffisamment en avant, concernant la perte de chance de louer le bien, le rôle causal déterminant du litige en cours dans l’abandon du projet de location de la banque puisqu’il s’agissait en l’occurrence d’un projet spécifique de location d’une surface supérieure à celle du local litigieux, sachant, par ailleurs, qu’aucune autre annonce ou offre n’est produite, et que, enfin, l’accord certain des propriétaires indivis pour la location du bien litigieux n’est pas démontré.

Dans ces conditions, la demande à ce titre sera rejetée.

3- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] à verser à Mesdames [L], [Y] et [S] [E] la somme de 1.500,00 € chacune, soit la somme totale de 4.500,00 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit compte tenu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] abandonnent leur demande au titre de la vente forcée.

CONDAMNE la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] à verser à Mesdames [L], [Y] et [S] [E] la somme de 3.000 € à chacune, au titre à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

CONDAMNE la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] à verser à Mesdames [L], [Y] et [S] [E] la somme de 1.500 € chacune, soit la somme totale de 4.500 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL ATHOME IMMOBILIER et Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens de l’instance.

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande.

DÉCLARE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Amélie BOUTEILLE

M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES

Le