Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03632 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4CD

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 09 Décembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Madame [M] [T], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [V] [J]

née le 15 Octobre 1977

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 octobre 2022, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a donné à bail à Madame [V] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 406,42 euros outre une provision mensuelle sur charges de 177,7 euros.

L’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a fait délivrer par acte remis à étude le 27 décembre 2024 à Madame [V] [J], un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 613,21 euros, échéance de novembre 2024 inclus.

Par courrier en date du 30 décembre 2024, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 juin 2025, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a attrait Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,la condamner au paiement de la somme de 1281,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2025 (mois d’avril 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux,la condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,la condamner au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 26 juin 2025.

A l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2025, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE, représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 2636,51 euros, échéance de novembre 2025 inclus. Il a sollicité la validation d’un plan d’apurement en cours à hauteur de 50 euros par mois et le gel de la clause résolutoire.

Madame [V] [J], citée à étude, n’a été ni comparante, ni représentée.

Selon diagnostic social, Madame [V] [J] a repris le règlement de son loyer et a mis en place un plan d’apurement de la dette à hauteur de 50 euros par mois.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE DU DEFENDERESSE

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire, nonobstant l’indication de six semaines mentionné dans le commandement de payer.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît donc qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [V] [J] le 27 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 613,21 euros, échéance de novembre 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [V] [J] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 28 février 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement.

L’analyse du relevé de compte atteste qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et s’élève à la somme de 2636,51 euros, échéance de novembre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Madame [V] [J] à payer la somme de 2636,51 euros à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu du commun accord en cours du bailleur et de la locataire, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [V] [J] un délai de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer, ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées, la somme de 50 euros par mois pendant 35 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de novembre 2025 inclus),

— Madame [V] [J] devra régler à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,

— et faute pour Madame [V] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi de Madame [V] [J] laquelle ne peut se déduire du seul défaut de paiement de loyers d’autant que celui-ci a repris le paiement de son loyer courant.

Il y a donc lieu de débouter l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE de sa demande de dommages-intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [J] aux dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 26 octobre 2022 entre l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE et Madame [V] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 28 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE la somme de 2636,51 euros, échéance de novembre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [V] [J] à se libérer en 35 mensualités de 50 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [V] [J] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Madame [V] [J] devra régler à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— faute pour Madame [V] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [J] au paiement des dépens ;

DEBOUTE l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION