SERVICE DES RÉFÉRÉS

12 Juin 2025

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N° RG 24/00321 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DRVT

Copie certifiée conforme

le

à

Copie dématérialisée

le 12/06/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 12/06/2025

à M^e TELLIER

à M^e SEBAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 27 Mars 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025, la date du 22 Mai 2025 indiquée à l’issue des débats et la date du 5 Juin 2025 ayant été prorogées à ce jour;

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DEMANDEUR :

S.D.C. LE GRAND JARDIN représenté par son Syndic, la Société KEREDES GI, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y], né le 6 Septembre 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

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Faits, procédure et prétentions

M. [M] [Y] est propriétaire d’un fonds de commerce dans le bâtiment E de l’immeuble en copropriété « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Le dernier exploitant de ce fonds de commerce, la SARL PAYOTTE a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce du 6 juin 2023.

Par courrier recommandé du 6 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [Y] de procéder, avant le 31 mars 2024, à la remise en état des deux façades de l’immeuble dégradées par la dépose des anciennes signalétiques des exploitants.

Par courrier recommandé du 22 mars 2024, M. [Y] a sollicité que soient inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires :

une demande d’approbation de la copropriété pour changer la devanture du local actuel du restaurant afin d’être en adéquation avec la nouvelle activité ; une demande d’approbation de la copropriété pour améliorer l’aération du local du sous-sol, (lot n°400) et assécher les parois.

Le 30 mars 2024, M. [Y] était convoqué à l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2024.

Les 30 et 31 mars 2024, M. [Y] procédait à des travaux de réfection sommaires de la façade, bouchant les trous de fixation des précédentes enseignes et donnant quelques coups de peinture.

Lors de l’assemblée générale du 25 avril 2024, les copropriétaires ont refusé les demandes de M. [Y].

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic la société KEREDES GI, a fait assigner M. [M] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°24/321) auquel il demande, dans ses dernières conclusions du 26 mars 2025, de :

Enjoindre à M. [M] [Y] d’avoir à faire procéder, dans les 6 mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, à des travaux de réfection intégrale tant du pignon orienté Sud que de la façade Ouest du bâtiment E de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], par une entreprise qualifiée et dûment assurée pour l’exercice de tels travaux ; Dire et juger que, conformément aux dispositions de l’article 18 bis du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] », M. [Y] devra, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, déposer une déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme de la Ville de [Localité 7] ;Dire que les travaux à intervenir devront être conformes aux prescriptions de l’autorité administrative et de l’Architecte des Bâtiments de France et ce, tant pour les travaux de remise en état des façades que pour les travaux de transformation de la devanture du fonds de commerce ;Dire que pour les travaux qui auront affecté la façade et le pignon du bâtiment E de l’immeuble « [Adresse 5] », et par voie de conséquence, les parties communes de l’immeuble, M. [Y] devra remettre la facture correspondante au syndic, à laquelle sera annexée une attestation d’assurance de l’entreprise ; Le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra pendant un délai d’un mois, à l’issue duquel il pourra être à nouveau fait droit ; Condamner, en outre, M. [M] [Y] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, lequel comprendra le coût du procès-verbal de constat de Me [T], commissaire de justice à [Localité 7], du 4 avril 2024.

Dans ses conclusions du 28 février 2025, M. [Y] demande au juge des référés de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à [Localité 7] irrecevable autant que mal fondé en toutes ses demandes, dirigées à son encontre et l’en débouter purement et simplement ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; Le dispenser de toute contribution à la charge des condamnations ci-dessus ainsi qu’aux frais d’huissier et d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’audience des référés du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires soutient que M. [Y] avait réalisé des travaux de peinture sur les façades, avant la tenue de l’assemblée générale, ce qui constitue une violation évidente des règles s’agissant d’une partie commune. Il indique que le défendeur avait eu une autorisation partielle de faire des travaux lors de l’assemblée générale d’avril 2025.

M. [M] [Y] expose qu’il a réalisé les travaux après avoir reçu une mise en demeure en ce sens du syndicat des copropriétaires. Il soutient qu’il n’a pas dénaturé les façades qui étaient déjà dégradées. Il conclut à l’absence de trouble manifestement illicite et au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires.

Motifs de la décision

Sur l’injonction de travaux

L’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires expose que M. [Y] a entrepris des travaux en façade de l’immeuble, ainsi que des travaux intérieurs, en méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement des copropriétaires, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Il ajoute que les travaux réalisés par M. [Y] dénaturent l’architecture générale de l’immeuble, et il sollicite du juge des référés qu’il contraigne ce dernier à faire procéder à des travaux de réfection intégrale tant du pignon orienté Sud que de la façade Ouest du bâtiment E.

Il résulte des pièces produites que par lettre recommandée du 6 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, a mis en demeure M. [M] [Y] de procéder, avant le 31 mars 2024, à des travaux de réfection des façades suite à la dépose des anciennes signalétiques par les exploitants du fonds de commerce. Le courrier précisait que « tout projet qui impactera les façades imposera une autorisation d’une assemblée générale (pose de signalétique, enseignes, modification de menuiseries) ».

M. [M] [Y] reconnaît avoir rebouché provisoirement quelques trous sur la façade et avoir appliqué de la peinture afin de masquer les traces d’enseigne, les 30 et 31 mars 2024. Ces travaux ont été constatés dans le procès-verbal établi le 4 avril 2024 par Me [T], commissaire de justice.

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher à M. [M] [Y] d’avoir effectué des travaux de réfection de la façade sans autorisation de l’assemblée générale, après lui avoir adressé une mise en demeure d’y procéder avant le 31 mars 2024, soit avant la tenue de l’assemblée générale du 25 avril 2024. En outre, lors de cette assemblée générale, antérieure à l’assignation délivrée en référé le 29 octobre 2024, les copropriétaires ont refusé la demande de M. [Y] tendant à modifier la devanture du local commercial, en remettant en état la façade afin de corriger les traces laissées en façade par l’ancienne activité, et en se conformant à la réglementation en vigueur, ainsi qu’aux autorisations administratives et urbanismes.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux réalisés par M. [M] [Y] sur les deux façades du local commercial constituent un trouble manifestement illicite. La demande tendant à enjoindre à M. [M] [Y] d’avoir à procéder à la réfection intégrale du pignon Sud et de la façade Ouest sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure.

En vertu de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [M] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » aux dépens de l’instance ;

Disons que M. [M] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le greffier Le juge des référés