TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LAFARGE (A0780)

M^e RADUSZYNSKI (C1032)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/12908

N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWO

N° MINUTE : 3

Assignation du :

26 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [W] [R] épouse [H]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Monsieur [J] [R]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentés par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0780

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE (RCS de [Localité 14] 339 520 090)

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Franck RADUSZYNSKI de l’A.A.R.P.I. ZR Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1032

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/12908 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 06 Mai 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2000, Monsieur [S] [R], aux droits duquel viennent aujourd’hui Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M], a donné à bail commercial à la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE un local, sis [Adresse 3] [Adresse 8] à [Localité 15] pour une durée de 9 ans à compter du 23 novembre 2000 moyennant un loyer principal annuel de 112.800 [Localité 13], aux fins d’y exploiter une activité de « CREATION, FABRICATION, DISTRIBUTION, NEGOCE, COURTAGE, IMPORT, EXPORT, GROS, DEMI-GROS, DE TOUS PRODUITS DE CONFECTION HOMMES, FEMMES, ENFANTS ».

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2013, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2010 pour une nouvelle durée de neuf ans, aux mêmes charges et conditions, moyennant un loyer principal annuel de 22.680 euros.

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement.

Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2021, la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE a fait délivrer à Madame [W] [R] et Monsieur [J] [M] un demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021.

Par acte extrajudiciaire du 10 août 2021, Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] ont délivré à la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE une mise en demeure visant l’article L. 145-17 du code de commerce, d’avoir à :

— Remettre les locaux en parfait état de réparation et d’entretien.

— Remédier aux dégradations causées dans les parties communes de sorte qu’elles soient remises dans leur état antérieur aux dégradations.

— Régler la somme de 3.110,37 euros au titre des charges.

— Remettre l’ensemble des attestations annuelles de vérification des installations électriques et des extincteurs et des justifications apportées à la Préfecture de Police.

— Mettre en conformité, aux normes qui lui sont applicables, l’installation électrique intérieure des locaux loués.

Par acte extrajudiciaire du 14 septembre 2021, Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] ont délivré à la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction à effet du 31 mars 2022.

Par acte extrajudiciaire en date des 16 et 21 septembre 2021, la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE a délivré à Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] une protestation à mise en demeure.

Par acte extrajudiciaire du 26 octobre 2022, Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] ont assigné la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE devant la présente juridiction, aux fins essentielles de valider le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE et de la condamner à verser une indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] demandent au tribunal, aux visas des articles L. 145-17-1 du code de commerce, et l’article 1224 du code civil, de :

« - Constater que la société QUINZE HEURES TRENTE a commis des infractions irréversibles aux obligations mises à sa charge par le bail ayant lié les parties ;

— Constater que la société QUINZE HEURES TRENTE n’a pas exécuté les obligations qui lui ont été rappelées dans la sommation du 10 août 2021, ni dans le mois de cet acte, ni ultérieurement ;

En conséquence :

— valider le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction, délivré à la requête de Monsieur et Madame [R] à la société QUINZE HEURES TRENTE, le 14 septembre 2021 à effet du 31 mars 2022 ;

— subsidiairement, ordonner la résiliation judiciaire du bail, avec effet à la date de la présente assignation,

— Ordonner l’expulsion de la société QUINZE HEURES TRENTE des lieux qui lui ont été loués sis [Adresse 5] à [Localité 15], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 12] Armée ;

— Ordonner le transport des meubles appartenant à la société dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux fais et risques de cette dernière ;

— Condamner la société QUINZE HEURES TRENTE à payer à Monsieur et Madame [R] la somme mensuelle de 4 331,33 euros, taxes et charges en sus, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 31 mars 2022, ou subsidiairement du présent exploit, jusqu’à la parfaite libération des lieux; ladite somme étant indexée annuellement , tous les 1er avril de chaque année, sur la variation de l’indice des loyers commerciaux ;

— Subsidiairement, si par impossible le Tribunal ne faisait pas droit aux demandes principales des Consorts [R], et désignait un expert avec la mission sollicitée dans ses écritures par la société QUINZE HEURES TRENTE, donner également à cet Expert la mission de fournir au Tribunal tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28, alinéa 1 du Code de commerce, l’indemnité d’occupation due par la société QUINZE HEURES TRENTE pour l’occupation des lieux, à compter du 1er Avril 2022, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète, et la remise des clés ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— Condamner la société QUINZE HEURES TRENTE à payer à Monsieur et Madame [R] en outre des dépens, qui seront recouvrés par M^e Vincent Lafarge, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du Code civil, d’une part la somme de 2 188 Euros TTC correspondant à la note de M. [V], architecte, et d’autre part celle de 10 000 euros correspondant aux frais exposés dans le cadre de la présente procédure".

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-17 du code de commerce et1134 et 1710 du code civil, de :

« DIRE que le congé délivré sans indemnité d’éviction par Monsieur [J] [R] et Madame [W] [R] n’est pas fondé sur un motif grave et légitime,

DEBOUTER Monsieur [J] [R] et Madame [W] [R] de leur demande de validation de congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction,

DEBOUTER Monsieur [J] [R] et Madame [W] [R] de leur demande de résiliation judiciaire aux torts et griefs de la société QUINZE HEURES TRENTE en l’absence de manquements suffisamment graves,

DEBOUTER Monsieur [J] [R] et Madame [W] [R] de leur demande d’indemnité d’occupation égale au double du loyer comme infondée,

Par conséquent,

CONDAMNER Monsieur [J] [R] et Madame [W] [R] à verser à la société QUINZE HEURES TRENTE une indemnité d’éviction dont le montant ne saurait être inférieur à 300.000 €.

A titre subsidiaire,

DESIGNER un expert avec la mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

— isiter les lieux situés à [Localité 15], [Adresse 4], les décrire ;

— Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction due à la société QUINZE HEURES TRENTE dans le cas de :

1°) d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usagers de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice,

2°) de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice,

DIRE que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et qu’il devra déposer son rapport au secrétariat-greffe du Tribunal judicaire de PARIS dans le délai de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises,

FIXER le montant de la provision à consigner au secrétariat-greffe pour les frais d’expertise,

Condamner Monsieur [J] [R] et Madame [W] [R] au paiement de cette provision,

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [J] [R] et Madame [W] [R] de leurs demandes au titre des articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [W] [R] à payer à la société QUINZE HEURES TRENTE la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [W] [R] aux entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile et autoriser Maître Franck RADUSZYNSKI, avocat au Barreau de PARIS, à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du même code."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 20 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 6 mai 2025.

MOTIFS

Sur le bien-fondé du congé et du refus de renouvellement du bail sans versement d’une indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose en son premier alinéa que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En vertu de l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. S’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire devant préciser le motif invoqué et reproduire le premier alinéa de l’article L. 145-17 I.

Il est constant qu’il appartient au bailleur qui refuse au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité d’éviction de démontrer l’existence d’une faute de ce dernier constitutive d’un motif grave et légitime.

Si le motif grave et légitime invoqué n’apparaît pas fondé, le congé avec refus de renouvellement produit néanmoins, conformément à l’article L. 145-9 précité, son effet mettant fin au bail, et le locataire peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’espèce, il convient au préalable de constater que, la défenderesse n’invoquant aucun motif légal d’invalidité du congé, celui-ci a produit ses effets légaux, et donc mis fin au bail, que les griefs évoqués par la bailleresse à l’appui du refus de paiement d’une indemnité d’éviction soient fondés ou non.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 10 août 2021, Madame [W] [R] et épouse [H] et Monsieur [J] [M] ont délivré à la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE une mise en demeure visant l’article L. 145-17 du code de commerce, d’avoir à :

— Remettre les locaux en parfait état de réparation et d’entretien.

— Remédier aux dégradations causées dans les parties communes de sorte qu’elles soient remises dans leur état antérieur aux dégradations.

— Régler la somme de 3.110,37 euros au titre des charges.

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/12908 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWO

— Remettre l’ensemble des attestations annuelles de vérification des installations électriques et des extincteurs et des justifications apportées à la Préfecture de Police.

— Mettre en conformité, aux normes qui lui sont applicables, l’installation électrique intérieure des locaux loués.

Dans cette mise en demeure, Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] indiquent que la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE a commis :

▸ les « infractions locatives suivantes irréversibles et non régularisables » :

— non-respect de la charge maximale supportée par les planchers et murs des locaux loués ayant conduit à une dégradation des locaux,

— réalisation de travaux sans l’accord du bailleur,

— refus de visite du bailleur, ses représentants, architectes, entrepreneurs et ouvriers,

— défaut d’information du bailleur,

— défaut de vérification annuelle des installations électriques de sécurité.

▸ les infractions locatives suivantes :

— absence d’entretien des locaux,

— troubles de jouissance causés aux autres occupants de l’immeuble,

— défaut de paiement des charges,

— défaut de versement d’un dépôt de garantie égale à six mois de loyer en principal,

— défaut de mise en conformité des installations en temps et en heure.

Par acte extrajudiciaire du 14 septembre 2021, Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] ont délivré à la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction à effet du 31 mars 2022 pour :

— non-respect de la charge maximale supportée par les planchers et murs des locaux loués ayant conduit à une dégradation des locaux,

— réalisation de travaux sans l’accord du bailleur,

— refus de visite du bailleur, ses représentants, architectes, entrepreneurs et ouvriers,

— défaut d’information du bailleur,

— défaut de vérification annuelle des installations électriques de sécurité,

— absence d’entretien des locaux,

— troubles de jouissance causés aux autres occupants de l’immeuble,

— défaut de paiement des charges,

— défaut de versement d’un dépôt de garantie égale à six mois de loyer en principal,

— défaut de mise en conformité des installations en temps et en heure.

* Sur le non-respect de la charge maximale supportée par les planchers et murs des locaux loués ayant conduit à une dégradation des locaux

Les bailleurs soutiennent que la locataire entrepose de manière répétée plusieurs tonnes de tissus ; que cette surcharge est contractuellement interdite et a causé des dommages (écrasements, flèches) ; que la locataire n’a jamais remis de rapport devant être établi par l’architecte de l’immeuble concluant que les entreposages de tissus n’excèdent pas la charge supportable ; que les constats faits par le bureau d’études mandaté par le preneur et la Ville de [Localité 14] le furent en l’absence d’une telle surcharge ; qu’il est constant que l’infraction aux stipulations du bail est constituée.

La S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE soutient que les bailleurs ne justifient pas d’une surcharge du plancher qui lui serait imputable et d’un danger pour l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article intitulé « CONDITIONS D’EXPLOITATION » (page 5) que : « LE PRENEUR ne pourra faire supporter aux planchers, plafonds ou murs des lieux loués, une charge supérieure à la résistance sous peine d’être responsable de tout désordre, dommage ou accident qui en résulterait. Pour toute installation de matériel lourd, le PRENEUR devra faire effectuer par un architecte un sondage pour apprécier les poids supportables au mètre carré. Un rapport écrit et signé par l’architecte de la copropriété et dont un exemplaire sera remis au BAILLEUR, devra être établi et le PRENEUR ne pourra excéder la charge au sol fixé dans ledit rapport. »

Les bailleurs produisent à l’appui de leurs prétentions une note de Monsieur [N] [Z] en date du 19 juillet 2021, architecte et expert désigné dans le cadre d’une expertise judiciaire dans une autre instance ainsi que le rapport de Monsieur [G] [V], architecte de la copropriété en date du 9 septembre 2022.

Il ressort de la note de Monsieur [N] [Z] que dans le local litigieux est constaté « la présence de plusieurs entassements de rouleaux de tissus disposés en superposition alternée ». L’expert note en outre que « la hauteur de la pile dépasse souvent 1,50 m » et que « les carrés ainsi conçus sont disposés de façon aléatoire sur le plancher dont les déformations sont très sensibles (de l’ordre de 10 cm en milieu de portée) ». Il relève que « cette situation est préjudiciable à la bonne tenue des structures de l’immeuble et génère des rotations aux appuis (murs mitoyens non négligeables) ». Il précise que « le syndic, présent, aux opérations d’expertise a été informé et prendra toutes les précautions relatives à la sécurité de façon drastique et immédiate (étaiement conservatoire, saisie du propriétaire afin de soulager les surcharges du plancher à leur état normal 150 daN/m2 – nous dépassons en l’état les 1000 daN/m2 par endroit) ».

Cette surcharge des planchers a ensuite été confirmée par Monsieur [G] [V] qui lors de sa troisième visite a constaté « que le nombre de rouleaux de tissus avait considérablement augmenté (une centaine de plus), certains tas faisaient plus de 2 m de haut et certains rouleaux pesaient une trentaine de kilos. » Il précise que "si on prend le calcul maximum de ces rouleaux supplémentaires cela donne 100 rouleaux à 30kg soit 3 tonnes de plus et donc un total de 8 tonnes. On peut aussi calculer que les 600 rouleaux pèsent une moyenne de 20kg (10kg+30kg /2), soit un poids total de 12 tonnes ; ce qui donne une surcharge globale moyenne d’environ 100kg/m². Ce qui reste en dessous de la surcharge admissible de 150 kg/m2 (soit :16,5 tonnes pour ce local, si la charge était bien répartie). Bien sûr, cela reste hypothétique puisqu’aucun calcul ne donne la capacité de résistance d’un plancher ancien.« Il relève par ailleurs qu’en revanche »certains tas de plus de 2 m de haut imposent à la structure une surcharge ponctuelle de 600 à 800kg/m² pour les tas les plus hauts qui seraient constitués des rouleaux les plus lourds. Ce qui est inadmissible pour une structure bois composée de solives indépendantes les unes des autres et qui devraient porter elles-mêmes ces surcharges sans pouvoir compter sur le travail des autres solives contrairement à ce qui se passe pour une dalle béton, par exemple, où les poids ponctuels peuvent se répartir plus facilement sur l’ensemble de la dalle."

Il conclut que "s’il est normal et habituel que les planchers d’un immeuble soient effectivement déformés lorsque la façade principale est en maçonnerie, qui reste peu déformable, et le reste de la structure en bois, qui a tendance à se rétracter en séchant, infligeant ainsi un tassement qui s’accentue d’étage en étage, il n’est pas normal de trouver cet affaissement du plancher. S’il est impossible de déterminer la part à attribuer au tassement dû à la nature de l’immeuble et la part due à l’utilisation de ce local, il est indéniable qu’une part est imputable à l’utilisation des lieux même si la charge maximale n’est qu’intermittente. Cette surcharge est effectivement dangereuse quand elle est ponctuelle et concentrée comme [il l’a] vu lors de [son] dernier passage.« Il précise que »les calculs de charge ci-dessus ne tiennent compte ni du poids des tables et machines, ni du poids des personnes qui travaillent, ni de la véritable répartition des charges.« Il relève que »la déformation de la partie du plancher qui ne constitue pas la structure porteuse de l’immeuble, à savoir augets plâtre, lambourdes et parquet, et qui est déformée indépendamment du sol porteur (les solives), est entièrement due à la nature de l’utilisation des locaux. C’est ce qui est indiqué par « l’écrasement » de l’épaisseur du plancher.« Il note que »ces locaux étaient initialement faits pour être des logements et non pour supporter des charges pareilles, ni accueillir une activité de ce type.« Il indique enfin qu’il lui semble »sage que cessent très rapidement toutes ces surcharges non prévues à la construction".

Il ressort par ailleurs du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 24 mai 2023 que cette dernière a adopté une résolution demandant aux bailleurs « l’arrêt immédiat de la surcharge et d’en justifier auprès de la copropriété ».

Il y a lieu de relever que la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE reconnaît l’affaissement du plancher mais soutient, sans le démontrer, qu’il préexistait à l’occupation des lieux par elle et qu’ils sont les conséquences de l’ancienneté de l’immeuble, ce dernier présentant des défauts de planimétrie à tous les étages.

Elle fait également valoir que l’immeuble ne présente aucun défaut structurel. Elle produit à cet effet un rapport du bureau d’études structure OREGON en date du 13 octobre 2021 ainsi qu’un courrier en date du 3 mai 2022 du Chef de la subdivision hygiène et sécurité bâtimentaire, du service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 14].

Il ressort du rapport du bureau d’études structure OREGON que la structure porteuse « ne présente pas de défauts structurels et sanitaires apparents » ; qu’il existe « toutefois de légères déformations au niveau du plancher bas qui semblent dues à des mouvements généraux du bâtiment » ; qu’aucune « fissure structurelle n’a été identifiée sur les murs et les planchers ». Le bureau d’études conclut que « la structure observée ne présente pas de défauts de type mécanique ou sanitaire » et que « l’absence de fissure au niveau des éléments porteurs indique que la répartition des charges s’avère valide ».

Il ressort, en outre, du courrier du Chef de la subdivision hygiène et sécurité bâtimentaire que "suite à l’instruction d’un signalement de type bâtimentaire, la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 14] a demandé à un architecte de sécurité de la Préfecture de Police de réaliser une visite dans l’immeuble visé en objet en votre présence.

Il a constaté lors de sa visite le 17 Janvier 2022, les situations suivantes :

— qu’il s’agit d’un local à usage d’atelier de confection contenant un stockage de rouleaux de tissus, courant pour ce type d’activité.

— Le plancher au droit de l’entrée présente un devers remarquable. Toutefois, celui-ci n’est pas récent et aucune charge n’est entreposée à cet endroit.

— L’architecte n’a pas noté de fissures ou d’autres désordres dans le local."

Il conclut que « la situation concernant l’état du plancher haut du local situé au 1er étage droite, ne constitue pas un risque, le bâtiment offrant plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers de l’article L511-2 du code de la construction et de l’habitation ».

Au demeurant, tant Monsieur [N] [Z] que Monsieur [G] [V] ont constaté la présence de nombreux rouleaux de tissus dans les locaux litigieux provoquant des surcharges ponctuelles sur le plancher et qui sont la cause d’un affaissement de ce dernier.

Les rapport produits par la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE ne font pas état de la charge sur le plancher que les rouleaux de tissus entreposés pourraient entraîner. Ces rapports ne remettent ainsi nullement en cause les constatations de Monsieur [N] [Z] et de Monsieur [G] [V] sur le non-respect de la charge maximale supportée par les planchers et murs des locaux loués ayant conduit à une dégradation des locaux. Au demeurant, force est de constater que la locataire ne produit aucune pièce relative à la charge que ferait peser sur le plancher l’entreposage des rouleaux de tissus ni que cet entreposage ne ferait plus porter une surcharge sur le plancher depuis la visite de Monsieur [N] [Z] ou de l’architecte de la copropriété.

En tout état de cause, l’entreposage de rouleaux de tissus pouvant nécessairement causer une surcharge sur le plancher, la locataire aurait du, avant tout entreposage, et conformément aux stipulations du bail, faire effectuer par l’architecte de la copropriété un sondage pour apprécier les poids supportables au mètre carré et transmettre ce rapport aux bailleurs, ce dont elle ne justifie pas.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que l’infraction de la locataire consistant dans le non-respect de la charge maximale supportée par les planchers et murs des locaux loués ayant conduit à une dégradation des locaux s’est poursuivie postérieurement à sa mise en demeure d’avoir à la faire cesser.

La persistance de l’infraction de la locataire caractérise un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction, sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres motifs graves et légitimes soulevés par les bailleurs.

Il convient donc de débouter la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE de sa demande aux fins de voir dire qu’elle peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction et de sa demande de désignation d’un expert judiciaire pour en déterminer le montant.

Sur les demandes d’expulsion de la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation

Il résulte du congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction régulièrement signifié à la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE par Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] le 14 septembre 2021 que le bail du 18 janvier 2013 a pris fin le 31 mars 2022 à minuit.

Par voie de conséquence, la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE, qui n’a pas vocation à bénéficier du droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce, est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er avril 2022.

Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion formée à son encontre par les bailleurs, dans les conditions décrites au dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, doit rémunérer la jouissance des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la condamnation de la preneuse à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4.331,33 euros, taxes et charges en sus avec indexation. Toutefois, les demandeurs ne versent aux débats aucune pièce confirmant la pertinence de leur estimation de la valeur locative des locaux.

Au vu des caractéristiques des lieux loués et du préjudice résultant pour les bailleurs de leur occupation sans droit ni titre par la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE, le montant de l’indemnité d’occupation due par cette dernière depuis le 1er avril 2022 sera justement fixé au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges, en revanche, aucune disposition légale ou conventionnelle ne justifie qu’il soit fait application d’une indexation annuelle à l’indemnité d’occupation, fixée à la valeur locative. Cette somme sera due jusqu’à complète restitution des lieux par la remise des clés.

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/12908 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWO

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance. Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] seront déboutés de leur demande visant à inclure dans les dépens de l’instance, le montant de la note de Monsieur [G] [V], architecte de la copropriété, ce montant ne faisant pas partie de la liste limitative des frais récupérables prévue à l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE à payer à Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT que le congé avec refus de renouvellement signifié à la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE par Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] le 14 septembre 2021 a mis fin au bail à compter du 31 mars 2022 à minuit,

DIT que Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] sont fondés à dénier à la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE le droit au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce,

DÉBOUTE la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE de sa demande aux fins de voir dire qu’elle bénéficie du droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de sa demande de désignation d’un expert judiciaire,

DIT que la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE est depuis le 1er avril 2022 occupante sans droit ni titre des locaux objet du bail du 18 janvier 2013, situés [Adresse 2] et [Adresse 7] et [Adresse 16] à [Localité 15],

ORDONNE à la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE de libérer les locaux sis situés [Adresse 2] et [Adresse 7] et [Adresse 16] à [Localité 15], et ce dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai susvisé, l’expulsion de la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 7] et [Adresse 16] à [Localité 15], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE à payer à Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges, sans réévaluation annuelle, à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés,

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE à payer à Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. QUINZE HEURES TRENTE aux dépens,

DÉBOUTE Madame [W] [R] épouse [H] et Monsieur [J] [M] de leur demande visant à inclure dans les dépens le montant de la note de Monsieur [G] [V], architecte de la copropriété,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 10 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA