N° 25/00165

JUGEMENT du

29 JUILLET 2025

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N° RG 24/00212 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DSVK

[E] [L]

[H] [J] ép. [L]

C/

[D] [A]

ASSOCIATION COSTARMORCAINE D’ACCOMPAGNEMENT

ET DE PROTECTION

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 7], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 29 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [E] [L]

né le 23 Octobre 1940 à [Localité 6]

Madame [H] [J] épouse [L]

née le 05 Septembre 1945 à [Localité 8]

demeurant ensemble [Adresse 4]

Représentés par Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [A]

né le 29 Avril 1985 à [Localité 5]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 35288-2025-000170 du 31/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST MALO)

ASSOCIATION COSTARMORCAINE D’ACCOMPAGNEMENT ET DE PROTECTION

[Adresse 2]

Représentés par Maître Nathalie AMIL, avocat au barreau de SAINT-MALO

*********

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2018 à effet au 1er octobre 2018, M. [T] [L] et Mme [H] [J] épouse [L] ont donné à bail à M. [D] [A] et Mme [V] [X] un appartement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 450 euros outre les charges locatives.

Suite à un changement de situation familiale, M. [D] [A] est devenu seul titulaire du bail.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 26 septembre 2018.

M. [D] [A], assisté de sa curatrice, a donné congé par lettre recommandé avec accusé de réception signé par les bailleurs le 14 septembre 2021.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par Maître [S] le 15 mars 2022 en présence des parties.

Par la suite, M. [T] [L] et Mme [H] [J] épouse [L] ont assigné M. [D] [A] en sa qualité de locataire et l’ACAP (association costarmoricaine d’accompagnement et de protection) 22 en sa qualité de curateur par actes séparés de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir condamner M. [D] [A] outre aux entiers dépens comprenant la moitié du constat établi par commissaire de justice au paiement des sommes suivantes :

—  5623,65 € au titre des dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie,

—  1500 € au titre du préjudice moral subi,

—  450 € au titre du préjudice de jouissance,

—  1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanges de leurs pièces et conclusions, l’affaire a été évoquée à celle du 10 juin 2025 au cours de laquelle les parties représentées par leur conseil s’en sont référées à leurs dernières écritures déposées à l’audience.

Aux termes de leurs dernières écritures, M. [T] [L] et Mme [H] [J] épouse [L] sollicitent le rejet des prétentions adverses et maintiennent l’ensemble de leurs demandes initiales au visa des articles 1728 et suivants du code civil et des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [A] sollicite quant à lui :

— le rejet des demandes en paiement au titre des factures [K] [N], [P] [G] et des frais d’essence,

— la réduction de la demande en paiement au titre de la facture Lefaix [B] à la somme de 96,25 euros,

— le rejet des demandes au titre des préjudices moral et de jouissance et des frais irrépétibles.

Il demande en outre que les parties conservent la charge de leurs propres dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions des parties et à la note d’audience pour un exposé plus détaillé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les réparations et dégradations locatives

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.

En l’espèce, M. [T] [L] et Mme [H] [J] épouse [L] sollicitent la somme de 5623,65 euros sur la base des constatations du commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie et déduction faite du dépôt de garantie. Ils produisent plusieurs factures pour chiffrer leur demande et une photographie ( W.C.).

En réplique, M. [D] [A] estime devoir uniquement la somme de 96,25 euros au titre de la pose de points de centre avec ampoules et de la fixation d’une barre de douche et produit des photographies de certaines pièces du logement, photographies cependant non datées.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et

de sortie. En l’espèce, il convient de relever les éléments suivants :

— concernant la somme de 4820,78 euros sollicitée au titre de la facture [N] pour la réfection des plafonds, murs, portes et sol du séjour, de la cuisine, de la salle de bain et des chambres, il ressort de l’état des lieux de sortie que :

● s’agissant de la réfection des plafonds : il est décrit comme sale dans la cuisine et dans la chambre 1, sale autour du point lumineux dans le salon séjour, sale autour de la trappe d’accès aux combles dans la salle d’eau et il n’y a pas d’observations sur ce point s’agissant de la chambre 2. Aucune photographie n’est produite permettant de mesurer l’ampleur et la consistance de l’état de saleté constaté et la nature des éventuels travaux nécessaires pour y remédier ( à savoir lessivage, réfection totale). La demande au titre de la réfection des plafonds est ainsi insuffisamment justifiée et ne saurait être retenue,

● s’agissant des murs : il est relevé dans la cuisine que “la tapisserie qui était neuve est sale, elle se décolle à la jonction de ses lés “ et il y a la “ présence de clous qui n’ont pas été retirés”, dans le séjour, elle est “salle. Elle se décolle par endroit et présente une déchirure sous la fenêtre”, dans la chambre 1, elle est “salle et déchirée par endroits” et présente “un impact sur deux murs dans un angle”, dans la salle de bains, elle est “décollée et déchirée par endroits”, dans la chambre 2, elle est “déchirée, décollée, griffée et sale en divers endroits”. Elle présente “trois trous chevillés et trois trous de clou et une vis”. L’état des lieux d’entrée mentionnait une tapisserie refaite à neuf pour la cuisine et en état neuf pour le séjour et la chambre 1. Il n’est pas fait état dans la salle de bain – WC de tapisserie mais d’une faïence murale en état présentant cependant des joints noircis et d’un mur carrelé présentant une peinture noircie autour de la fenêtre. Dans ces conditions, de l’ensemble des éléments ainsi relevés qui démontrent une dégradation dépassant un usage normal des locaux (griffures, trous, déchirures) dans la cuisine, le séjour et les chambres (et non dans la salle de bain), des surfaces nécessitant en conséquence une réfection, mais tenant compte de la période écoulée entre la prise à bail et l’état des lieux de sortie, en l’absence de date précise quant à la date de remise à neuf des murs, les travaux facturés ne correspondant pas par ailleurs à une remise à l’identique (pose d’une nouvelle tapisserie), il convient de faire droit partiellement à la demande à hauteur de 1600 euros.

● s’agissant des portes : il est relevé que la porte d’entrée est sale et la porte de la chambre 1 est sale et jaunie à hauteur du convecteur, l’état des lieux d’entrée ne mentionne que cette dernière porte comme étant peinte et en bon état. Les observations relevées dans le cadre de l’état des lieux de sortie ne permettent pas d’établir l’existence de dégradations ni la nécessité de procéder à des travaux autres qu’un simple nettoyage, étant précisé que la facture ne détaille pas les portes concernées et ne semble pas recouvrir la porte d’entrée. La demande de réfection des portes sera donc rejetées faute d’être suffisamment justifiée.

● s’agissant des sols, fourniture, pose, barres de seuil, la facture présentée ne permet pas d’appréhender les travaux réellement effectués (pièce concerné, type de sol posé) alors que l’état des lieux de sortie relève essentiellement la saleté des sols constitués de carrelage, de parquet flottant et de revêtement plastique sous un parquet posé sans autorisation sans qu’il soit précisé si celui-ci a fait l’objet d’une dépose et sans que la nécessité de poser un nouveau sol soit démontrée. L’insuffisance du nettoyage réclamé au titre d’une autre facture n’est pas démontrée tout comme la nécessité de remplacer les barres de seuils, seules trois vis de fixation étant relevés comme manquantes dans la chambre 2. La demande sera donc rejetée.

— concernant la somme de 180 euros sollicitée au titre de la facture Clair et Net au titre du nettoyage intérieur du logement (vitres, huisseries, sols et sanitaires), comme relevé ci-avant, un état général de saleté est relevé par le commissaire de justice notamment des sols carrelés et M. [A] ne démontre pas comme il le prétend dans ses écritures avoir recouru aux services d’une tierce personne pour ce faire, il sera fait droit à la demande sur ce point. Les photographies produites par lui non datées ne permettent pas de remettre en cause les constats du commissaire de justice.

— concernant la somme de 200 euros sollicitée au titre de la facture [P] [G], les demandeurs font valoir que cette somme correspond au remplacement de la poignée de la porte d’entrée qui selon les constatations du commissaire de justice ne revenait pas en position. Ils sollicitent donc la prise en charge partielle de la facture qui correspond au remplacement de la porte en son entier sans toutefois justifier leur évaluation et alors qu’il n’est pas démontré que la non remise en position résultait d’un usage anormal de l’élément ou d’un défaut d’entretien autre que l’usure normal de la poignée. La demande sera rejetée.

— concernant la somme de 37,53 euros au titre des frais d’essence, il convient de relever que le ticket produit date du 22 septembre 2023 soit près de 18 mois après la restitution des clés, que les consorts [L] ont nécessairement fait des trajets en lien avec le bien immobilier qui leur appartient sans démontrer qu’ils ont été contraints de faire un trajet uniquement pour la remise en état du jardin, que cette demande n’apparait pas justifiée.

— concernant la somme de 835,34 euros au titre de la facture Lefaix [B] pour des travaux d’électricité et plomberie, M. [D] [A] reconnait devoir le coût lié au 4 points de centre avec ampoule et à la fixation de la barre de douche. Il ressort en outre de l’état des lieux de sortie que le convecteur est “déposé et piqué de rouille” alors que l’état des lieux d’entrée ne portait aucune observation sur ce point, que l’ensemble des WC est sale (comme démontré par la photographie produite), que la grille VMC est sale et que M. [D] [A] ne justifie pas de l’entretien de la VMC qui constitue pourtant une charge locative, que dans ces conditions, il convient uniquement d’écarter les dépenses liées au mitigeur du lavabo, élément non évoqué dans le cadre de l’état des lieux de sortie et sans que la nécessité de le changer en lien avec la nécessité de réparer la bonde soit démontrée, il sera donc retenu une somme de 700 euros (prix facture moins coût du mitigeur et de la main d’oeuvre pour son changement).

M. [D] [A] sera donc condamné au paiement de la somme totale de 2030 euros au titre des dégradations et réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

M. [T] [L] et Mme [H] [J] épouse [L] sollicitent la somme de 1500 euros au titre de leur préjudice moral faisant valoir que suite aux dégradations, ils ont dû consacrer du temps pour faire venir des entreprises et suivre les travaux de remise en état et ce, alors qu’ils sont âgés de plus de 80 ans. S’ils évoquent la nécessité de débarasser une dépendance non prévue au bail, ce point n’est pas repris dans l’état des lieux et n’est pas démontré.

En tout état de cause, l’état de saleté du bien et la nécessité de procéder à des travaux de remise en état a nécessairement causé un préjudice moral aux bailleurs qui ne versent cependant aucun élément pour justifier de l’intensité de ce préjudice qui en conséquence sera limité à la somme de trois cents euros.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

Les constatations du commissaire de justice le 16 mars 2022 permettent d’établir avec certitude que les consorts [L] ne pouvaient immédiatement relouer les lieux et qu’il en résultait en conséquence un préjudice. La somme de 450 euros correspondant à un mois de loyer est ainsi proportionné et il sera fait droit à la demande en son intégralité.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les entiers dépens resteront à la charge de M. [D] [A] partie essentiellement perdante, en ce compris la prise en charge par moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, il sera également condamné à leur verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [A] à payer à M. [T] [L] et Mme [H] [J] épouse [L] les sommes suivantes :

—  2030 euros au titre des réparations et dégradations locatives,

—  300 euros au titre de leur préjudice moral,

—  450 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

REJETTE le surplus des demandes formées par M. [T] [L] et Mme [H] [J] épouse [L] ;

CONDAMNE M. [D] [A] à payer à M. [T] [L] et Mme [H] [J] épouse [L] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [A] aux entiers dépens en ce compris la moitié du coût de l’acte réalisé par Me [S], commissaire de justice le 16 mars 2022 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection