SERVICE DES RÉFÉRÉS

17 Juillet 2025

— -------------------

N° RG 24/00224 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DPZ2

Copie certifiée conforme

le 17/07/2025

à service expertise *3

Copie dématérialisée

le 17/07/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 17/07/2025

à M^e METAIS

à M^e SOUET

à M^e GARNIER

à M^e LUCAS

EXPERTISE

délai 8 mois

provision 5000€

par la S.A.R.L. ELKYTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

— --------------

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 3 Juillet 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

_____________________

DEMANDEUR :

S.A.R.L. ELKYTI, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 11]

Rep/assistant : Maître Anne-Charlotte METAIS de la SELARL ACM, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

DÉFENDEURS :

S.A.S. R 1 VEST, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 10]

Rep/assistant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

S.D.C. [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA ARMOR, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

****

Faits, procédure et prétentions

Suivant acte reçu en l’étude de Me [C] [P] le 18 septembre 2023, la société ELKYTI a acquis auprès de la SAS R1VEST un appartement situé dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 8] [Localité 14].

Dans le prolongement de la prise de possession des lieux, la société ELKYTI a constaté que l’appartement était affecté de désordres. Elle a pris attache avec le cabinet d’expertise JMC INGENIERIE, qui a rendu un rapport de constats le 16 décembre 2023, faisant état de problématiques d’acoustique, thermique, d’infestation parasitaire et de la nécessaire révision ou remplacement de la couverture en amiante.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la SARL ELKYTI a fait assigner la SAS R1VEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°24/224) aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire portant sur l’immeuble litigieux, outre la condamnation sous astreinte de la société R1VEST à produire ses attestations d’assurance de responsabilité civile et décennale.

Dans ses conclusions du 5 septembre 2024, la société R1VEST demande au juge des référés de :

— Ordonner la jonction de la présente instance (RG n°24/224) avec l’instance dirigée à l’encontre des MMA enrôlée sous le RG n°24/273 ;

— Constater qu’elle n’a pas de moyen opposant à la demande d’expertise judiciaire formée par la société ELKYTI ;

— Circonscrire en revanche la mission de l’expert judiciaire aux désordres concernant les acquis par la société ELKYTI à l’exclusion des désordres allégués sur les parties communes de l’immeuble ;

— Débouter la société ELKYTI de sa demande de condamnation sous astreinte des attestations d’assurance en responsabilité civile et décennale pour les années 2023 et 2024 pour les travaux d’isolation, pose de cloison de doublage, électricité, plomberie, pose de sols, peinture sous une astreinte journalière de 500 euros à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la société ELKYTI aux dépens de l’instance de référé ;

— Condamner la société ELKYTI à lui verser une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la société R1VEST a fait assigner les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ses assureurs, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°24/273) auquel elle demande d’ordonner la jonction entre la présente instance et celle enrôlée sous le RG n°24/224 et de juger communes et opposables aux MMA les opérations d’expertise judiciaire.

Dans leurs conclusions du 16 octobre 2024, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureur de la société R1VEST, demandent au juge des référés, sans aucune reconnaissance de responsabilité et sous les plus expresses réserves de garantie, de leur décerner acte de leurs protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise présentée par la société ELKYTI.

La jonction entre les instances enrôlées sous les RG n°24/224 et 24/273 était ordonnée le 17 octobre 2024, l’affaire étant appelée sous le seul RG n°24/224.

Par ordonnance n°25/5 du 9 janvier 2025, le juge des référés de céans a notamment :

— Rejeté la demande de communication de pièces ;

— Ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 février 2025 ;

— Invité la SARL ELKYTI à mettre en cause le syndicat des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, la SARL ELKYTI a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, FONCIA ARMOR, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo auquel elle demande de:

— Joindre la présente instance avec l’instance principale enregistrée sous le RG n°24/224 ;

— Juger commune et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice FONCIA ARMOR, l’instance enregistrée sous le RG n°24/224, ainsi que les opérations d’expertise judiciaire ordonnées suivant ordonnance en date du 9 janvier 2025 (RG n°24/224) ;

— Dire et juger que les opérations d’expertise se dérouleront désormais à leur contradictoire.

La jonction entre les deux instances enrôlées sous les RG n°24/224 et 25/74 était ordonnée le 27 mars 2025, l’affaire étant appelée sous le seul RG n°25/74.

Dans ses dernières conclusions du 1er juillet 2025, la société ELKYTI demande au juge des référés de :

Débouter les parties défenderesses de toutes ses demandes contraires aux présentes ;Ordonner la jonction avec l’instance enregistrée sous le numéro 24/273 ;Désigner un expert avec pour mission de : Réunir les parties sur les lieux du litige‚ les entendre en leurs dires et explications ainsi que tous sachants ;Visiter les ouvrages litigieux‚ les décrire sommairement ;Prendre connaissance de tous documents utiles à sa mission ;Rechercher et indiquer la nature et l’étendue des prestations de rénovation exécutées par la société R1VEST ;Prendre connaissance des désordres allégués par la société ELKYTI et visés au rapport de constat en date du 23 mars 2023 établi par la société JMC INGENIERIE, dire s’ils existent et dans l’affirmative‚ les décrire dans leur nature et importance en précisant : S’ils sont de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination‚ S’ils constituent une méconnaissance des règles de l’art, S’ils résultent d’un défaut d’entretien de l’immeuble, des parties communes de l’immeuble ou d’un vice de construction. En rechercher la cause et l’origine ;Déterminer et chiffrer le coût des travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux désordres éventuels et assurer la réparation complète de l’ouvrage ;Préciser la nature et évaluer les préjudices de toute nature subis et à subir par la société R1VEST‚ ainsi que leur imputabilité ;En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant réalisés par les entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne-fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposer un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;Donner d’une façon générale‚ tous éléments de fait permettant au tribunal ultérieurement saisi du litige au fond‚ de statuer sur les responsabilités encourues et de solutionner le litige. Condamner la société R1 VEST sous une astreinte journalière de 500 euros à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, ses attestations d’assurance en responsabilité civile et décennale pour les années 2023 et 2024 pour les travaux d’isolation, pose de cloison de doublage, électricité, plomberie, pose de sols, peinture.

Dans ses conclusions du 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic la société FONCIA ARMOR, demande au juge des référés de :

— Débouter la société ELKYTI de toutes ses demandes plus amples ou contraires aux présentes et notamment sa demande de mise en cause à son encontre ;

— Condamner la société ELKYTI à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs.

1) Sur le bien fondé de la mesure d’expertise

Au regard des pièces produites, notamment le rapport de constats établi par le cabinet JMC INGENIERIE le 16 décembre 2023 qui évoque des désordres d’électricité, d’isolation acoustique, thermique, d’infestation parasitaire ainsi que de revêtement de sol, d’enduits et de peinture, la société ELKYTI justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise qu’il convient d’ordonner au contradictoire des sociétés R1VEST, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

2) Sur la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires

La SARL ELKYTI souhaite que l’expertise porte sur le désordre évoqué dans le rapport du cabinet JMC INGENIERIE relatif à l’alimentation en éclairage, qu’elle assume, du lot n°230, décrit par l’expert amiable comme un hall d’entrée, partie commune des lots 240 et 241.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le sas mentionné par la société ELKYTI correspond au lot n°239 et non au lot n°230, dont cette dernière est propriétaire en indivision avec d’autres lots, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une partie commune.

En l’espèce, en produisant le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, le syndicat des copropriétaires justifie que le sas évoqué par le cabinet JMC INGENIERIE dans son rapport, correspond au lot n°239 qui se trouve en indivision avec les lots n°240, 241 et 242, étant précisé que le lot n°230 est un appartement.

Par conséquent l’expertise ne portera sur l’examen de l’alimentation en électricité et en éclairage de cette partie privative indivise.

*

La SARL ELKYTI sollicite que l’expertise porte sur les désordres affectant la couverture de l’immeuble tels que décrits dans le rapport de constats établi par le cabinet JMC INGENIERIE le 16 décembre 2023, lequel mentionne que :

— " La couverture est en amiante ciment et présente des signes de faiblesse ;

— Les bandes solines entre les deux maisons sont fissurées et devront être reprises ;

— Le cheneau entre les deux versants de la toiture devra être entretenu car sa mise en charge risque d’apporter de l’humidité dans les murs ".

Concernant les désordres allégués sur la couverture de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires soutient que la société ELKYTI ne démontre pas que les critiques de la couverture dénoncées dans le rapport du cabinet d’expertise JMC INGENIERIE entraînent des désordres de quelque nature que ce soit à l’intérieur de l’immeuble. Elle ajoute que le seul fait que la couverture soit en amiante ne constitue pas un désordre, dans la mesure où elle est correctement conservée, indiquant également que l’acte de vente de la société ELKYTI mentionne la présence d’amiante dans la couverture. Elle justifie également de l’entretien régulier de l’étanchéité.

En l’espèce, le cabinet JMC INGENIERIE conclut que la couverture est ancienne et qu’elle nécessite d’être révisée ou remplacée, ainsi que les bandes solines contre le mur voisin.

A ce stade, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être exclue, de sorte que sa demande de mise hors de cause sera rejetée, et que l’expertise portera également sur les désordres allégués affectant la couverture.

Sur la demande de communication de pièces

La demande de communication de pièces de la société ELKYTI a été rejetée par le juge de céans par ordonnance du 9 janvier 2025. Elle sera donc déclarée irrecevable compte tenu de l’autorité de la chose jugée.

Sur les autres demandes

Les responsabilités n’étant pas établies, la demande de la société R1VEST et du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Les dépens resteront à la charge de la SARL ELKYTI, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] ;

Ordonnons une expertise au contradictoire de la société R1VEST, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] et des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en leur qualité d’assureur de la société R1VEST ;

Commettons pour y procéder, M. [F] [V], architecte DPLG, [Adresse 12], [Courriel 16] , tél; 06.33.45.12.07 et en cas d’empêchement ou de refus, M. [F] [I], [Adresse 2], [Courriel 15] ; tél : [XXXXXXXX01], avec la mission suivante :

— Réunir les parties sur les lieux du litige‚ les entendre en leurs dires et explications ainsi que tous sachants,

— Visiter les ouvrages litigieux‚ les décrire sommairement,

— Prendre connaissance de tous documents utiles à sa mission,

— Rechercher et indiquer la nature et l’étendue des prestations de rénovation exécutées par la société R1VEST,

— Prendre connaissance des désordres allégués par la société ELKYTI et visés au rapport de constat en date du 23 mars 2023 établi par la société JMC INGENIERIE, à l’exclusion du désordre relatif à l’alimentation en éclairage du lot n°239, correspondant au sas se trouvant entre les lots 240 et 241, dire s’ils existent et dans l’affirmative‚ les décrire dans leur nature et importance en précisant :

o S’ils sont de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination‚

o S’ils constituent une méconnaissance des règles de l’art,

o S’ils résultent d’un défaut d’entretien de l’immeuble, des parties communes de l’immeuble ou d’un vice de construction.

— En rechercher la cause et l’origine‚

— Déterminer et chiffrer le coût des travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux désordres éventuels et assurer la réparation complète de l’ouvrage,

— Préciser la nature et évaluer les préjudices de toute nature subis et à subir par la société R1VEST‚ ainsi que leur imputabilité,

— Donner d’une façon générale‚ tous éléments de fait permettant au tribunal ultérieurement saisi du litige au fond‚ de statuer sur les responsabilités encourues et de solutionner le litige.

Autorisons la SARL ELKYTI, en cas d’urgence reconnue par l’expert, à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant réalisés par les entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne-fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposer un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par la SARL ELKYTI qui devra consigner la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 euros) dans les deux mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement (RIB à demander à la régie : [Courriel 13]) adressé au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Disons irrecevable la demande de communication de pièces de la SARL ELKYTI ;

Rejetons la demande de la société R1VEST et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que les dépens seront mis à la charge de la SARL ELKYTI, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Le greffier le juge des référés