TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00627 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57IE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 juin 2023, l’Association SOLIHA PROVENCE a consenti à Monsieur [L] [V] un contrat de sous-location portant sur un appartement situé au [Adresse 3], pour un loyer de 493,31 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

Le 6 août 2024, l’Association SOLIHA PROVENCE a fait signifier à Monsieur [L] [V] un commandement de payer la somme en principal de 918,16 euros

Le 13 août 2024, l’Association SOLIHA PROVENCE a fait signifier à Monsieur [L] [V] un congé lui faisant sommation d’avoir à libérer les lieux pour la date du 30 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, l’Association SOLIHA PROVENCE, prise en la personne de son Président en exercice, a fait assigner Monsieur [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1708 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat du 29 juin 2023 liant les parties pour violation des obligations contractuelles,

— juger qu’en tout état de cause, la partie requise est déchue de tout titre d’occupation suite au congé signifié le 13 août 2024,

— ordonner la libération des lieux par la partie requise la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion de la partie requise et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE la somme provisionnelle de 2.433,31 euros, correspondant aux loyers et charges impayés dus au 21 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation de 603,16 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportés par la partie débitrice.

A l’audience du 27 mars 2025, l’Association SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a versé au débat un décompte actualisé de sa créance à hauteur de 3.038,03 au 25 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Monsieur [L] [V], bien que régulièrement cité par acte remis en étude, n’est ni comparant, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous-location signé le 29 juin 2023 faisant expressément référence aux dispositions susvisées.

Sur la résiliation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 2° du code civil.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7.1 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le contrat de sous-location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [L] [V] le 6 août 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 918,16 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2024.

Monsieur [L] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit la somme de 603,36 euros et de condamner Monsieur [L] [V] à son paiement à compter du 7 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’Association SOLIHA PROVENCE à ce titre sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du dernier décompte que Monsieur [L] [V] reste devoir la somme de 3.038,03 euros, à la date du 25 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Monsieur [L] [V], non comparant, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [L] [V] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.038,03 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation au 25 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [V] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu le 29 juin 2023 entre l’Association SOLIHA PROVENCE et Monsieur [L] [V] concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association SOLIHA PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTONS la demande de l’Association SOLIHA PROVENCE au titre de l’astreinte pour quitter les lieux ;

RAPPELLONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de six-cent trois euros et trente-six cts (603,36 euros), à compter du 7 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de l’Association SOLIHA PROVENCE d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V] à verser à l’Association SOLIHA PROVENCE la somme de trois mille trente-huit euros et trois cts (3.038,03 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation au 25 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [V] aux dépens ;

DÉBOUTONS l’Association SOLIHA PROVENCE de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande au titre des sommes éventuellement retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 ;

REJETTONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION