SERVICE DES RÉFÉRÉS

18 Décembre 2025

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N° RG 25/00040 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : M. PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 20 Novembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.N.C. DOLICIRI (LE MOUCHOIR VERT), prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [G], né le 1er Février 1937 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Laura MANISE, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame [K] [Y] épouse [G], née le 27 Juillet 1934 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Laura MANISE, avocat au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [G] et Madame [K] [G] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce situé [Adresse 4].

Suivant acte authentique du 12 mars 2015, Monsieur et Madame [G] ont consenti au renouvellement du bail commercial portant sur cet immeuble au profit de Madame [B] pour l’exploitation d’un fonds de bar-tabac, presse et restauration.

Madame [B] a cédé le fonds de commerce à la SNC GABYNA qui l’a elle-même cédé à la SNC DOLICRI suivant acte authentique du 8 février 2022.

Après son entrée dans les lieux, la SNC DOLICRI a rencontré des difficultés d’exploitation tenant notamment à la présence d’humidité persistante, à des odeurs nauséabondes et à la présence de rongeurs.

Une expertise amiable était diligentée par l’assureur de protection juridique de la SNC DOLICRI et confiée au cabinet ELEX. Dans son rapport du 27 septembre 2024 aux termes l’expert amiable a préconisé des travaux réparatoires.

Par actes de commissaire de justice du 5 février 2025, la SNC DOLICRI a fait assigner Monsieur et Madame [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/40), aux fins de :

— Dire et juger que les remontées d’odeur, l’humidité persistance et les dégradations des meubles et matériels liées à la présence de rongeurs, constituent un trouble illicite auquel il convient de mettre fin ;

— Constater que l’absence de réalisation des travaux portant sur les réseaux d’évacuation des [Localité 5]/EP desservant l’immeuble, l’exposent à un dommage imminent ainsi qu’à un risque de fermeture en cas d’inspection par les autorités sanitaires ;

— En conséquence, condamner Monsieur et Madame [D] [G], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à réaliser différents travaux.

— Dire et juger que cette astreinte provisoire courra à compter du 1er jour du mois suivant la notification de la décision à intervenir et pendant un délai de trois mois ;

— Débouter Monsieur et Madame [G] de toutes leurs demandes contraires ;

— Condamner Monsieur et Madame [G] à lui payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le dossier était évoqué à l’audience des référés du 5 juin 2025 et mis en délibéré au 12 juin 2025.

Par décision du 12 juin 2025, le juge des référés a ordonné une médiation et désigné Monsieur [O] en qualité de médiateur.

Suite à l’échec des opérations de médiation, le dossier était de nouveau évoqué à l’audience du 20 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, la SNC DOLICRI demande au juge des référés de :

— A titre principal, dire que les remontées d’odeur, l’humidité persistance et les dégradations des meubles et matériels liées à la présence de rongeurs, constituent un trouble illicite auquel il convient de mettre fin ;

— Constater que l’absence de réalisation des travaux portant sur les réseaux d’évacuation des [Localité 5]/EP desservant l’immeuble, l’exposent à un dommage imminent ainsi qu’à un risque de fermeture en cas d’inspection par les autorités sanitaires ;

— En conséquence, condamner Monsieur et Madame [D] [G], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à réaliser les travaux suivants :

o Dépose/ repose du bar et du meuble FDJ caisse,

o Sciage du complexe dallage/chape/carrelage,

o Au passage de réseau PVC depuis l’évier, machine à café et lave verre direction du domaine public,

o Remise en état des carrelages et des sols selon états à vérifier,

o Reprise de l’ensemble des réseaux d’évacuation privatifs des [Localité 5] et EP afin de traiter la non-conformité,

o La réalisation des raccordements tels que sollicités par VEOLIA,

o La sécurisation de l’étanchéité des réseaux (fuites),

o L’installation de grilles destinées à la protection pour non-intrusion de nuisibles,

o La réalisation d’une barbotine ciment hydrofuge appliquée dans les regards défaillants afin de les étancher,

o La vérification de l’état de la chappe des locaux et son isolation,

o La vérification de la bonne isolation des fourreaux et fils électriques sous plancher,

o La vérification de la sécurité de la cave à fuel située dans la cour.

— Dire que cette astreinte provisoire courra à compter du 1er jour du mois suivant la notification de la décision à intervenir et pendant un délai de trois mois ;

— A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise et désigner un expert pour y procéder;

— Mettre à la charge de Monsieur et Madame [G] la consignation à valoir sur les frais d’expertise ;

— Autoriser la SNC DOLICRI en cas de non-consignation des frais d’expertise par les époux [G], dans le délai qui leur sera accordé, de consigner la provision dans un délai de 2 mois suivant le délai fixé pour la consignation à la charge du bailleur ;

— En tout état de cause, débouter Monsieur et Madame [G] de leurs demandes contraires;

— Condamner Monsieur et Madame [G] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2025, Monsieur et Madame [G] demandent au juge des référés de :

— Débouter la SNC DOLICRI de toutes ses demandes ;

— Subsidiairement, et si par extraordinaire, la SNC DOLICRI sollicitait une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, leur décerner acte de ce qu’ils n’ont pas de moyen opposant à cette mesure d’expertise, sans aucune reconnaissance de responsabilité de leur part, et avec les plus grandes protestations et réserves d’usage ;

— Dire que cette expertise devra être expressément limitée aux désordres dénoncés par la SNC DOLICRI concernant les remontées d’odeurs et la présence de nuisibles et sur la nature des travaux pour y remédier ;

— Dire que dans une telle hypothèse, la SNC GABYNA devra participer aux opérations d’expertise qui devront lui être déclarées communes et opposables ;

— Dire que l’expert désigné pourra se faire assister de tout sapiteur technique et notamment de la société DLF 35 et/ou la société EMERAUDE PROPRETE SERVICES, afin que les investigations puissent être poursuivies sous son contrôle ;

— Condamner la SNC DOLICRI à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 20 novembre 2025, la SNC DOLICRI sollicite la prise en charge par les propriétaires des travaux de nature à remédier aux désordres d’humidité, de mauvaises odeurs, de présence de nuisibles, ainsi que les travaux permettant de remédier aux défauts de conformité des réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées qu’elle subit. A titre subsidiaire, elle sollicite une expertise judiciaire.

Monsieur et Madame [G] contestent la présence de nuisibles. Ils prétendent que les troubles de jouissance et d’exploitation ne sont pas justifiés. Ils évoquent un défaut d’entretien des canalisations et un problème d’installation du matériel du bar. Ils indiquent leur accord pour une mesure d’expertise et la prise en charge des frais afférents à l’expertise par les demandeurs.

Le dossier était mis en délibéré au 18 décembre 2025.

Motifs de la décision

Sur la demande de travaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SNC DOLICRI fait valoir qu’elle subit des troubles d’exploitation liés à la présence d’humidité, à la présence de rongeurs ainsi qu’à des odeurs nauséabondes. Elle demande au juge des référés de condamner Monsieur et Madame [G] à effectuer les travaux mis au jour par l’expert amiable et listés dans le protocole d’accord transactionnel rédigé par l’assureur de protection juridique (pièce n°7 de la SNC DOLICRI).

Monsieur et Madame [G] concluent au rejet de la demande de travaux, exposant qu’il résulte du bail renouvelé le 12 mars 2015 que restent à la charge du preneur les réparations consécutives à un défaut d’entretien, y compris des canalisations, ainsi que la charge des travaux de mise aux normes pouvant être exigés par l’administration.

Monsieur et Madame [G] estiment également que les investigation entreprises sont à ce jour insuffisantes pour démontrer l’existence de désordres graves dont la responsabilité leur incomberait.

En l’espèce, les travaux dont la SNC DOLICRI sollicite l’exécution ont été listés par le cabinet ELEX dans son rapport d’expertise amiable du 27 septembre 2024. Cependant, dans ce rapport, l’expert amiable relève que « il est à noter que la recherche et l’identification des problèmes liés aux désordres existants doivent être approfondies en bonne concertation par les parties ». Il sera observé que cette mention est reprise dans la proposition de protocole d’accord établi par l’assureur de protection juridique et non signé par les parties.

Il apparaît donc que, en l’état, la cause des troubles de la SNC DOLICRI n’est pas encore totalement identifiée et les solutions réparatoires définitivement établies. De plus, dès lors que les travaux réparatoires permettant de remédier aux difficultés ne sont pas actés, le juge ne peut se prononcer sur leur imputabilité au regard des textes ainsi que des clauses que comportent le bail.

En outre, il apparaît que si la SNC DOLICRI subit un trouble d’exploitation, caractérisé par des nuisances décrites dans le procès-verbal établi le 1er octobre 2025 Maître [Z], commissaire de justice, ces troubles n’empêchent pas à ce stade la poursuite de son exploitation et ne caractérisent ni un trouble manifestement illicite ni un dommage imminent.

Par conséquent la demande de travaux de la SNC DOLICRI sera rejetée.

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Au regard des pièces produites, la SNC DOLICRI justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise. A l’audience des référés du 20 novembre 2025, Monsieur et Madame [G] ont indiqué leur accord pour cette expertise.

Sur les autres demandes

Les dépens, comprenant les frais de l’expertise, seront à la charge de la SNC DOLICRI, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Les considérations d’équité justifient de rejeter la demande des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de la SNC DOLICRI tendant à condamner Monsieur et Madame [G] à faire exécuter des travaux sous astreinte ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder, monsieur [U] [P], expert près de la Cour d’Appel de [Localité 8], avec la mission suivante :

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par la SNC DOLICRI qui devra consigner la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 euros) dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement bancaire (RIB à demander à la régie : [Courriel 7]) auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Disons que les dépens seront mis à la charge de la SNC DOLICRI, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond ;

Déboutons la SNC DOLICRI ainsi que Monsieur et Madame [G] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés